« Le logement locatif social a pour mission de loger décemment, et pour un coût compatible avec leurs ressources, des personnes qui ne pourraient pas l’être dans les conditions de marché. À ce titre il est l’outil privilégié de la mise en œuvre du droit au logement. Il s’inscrit également dans un objectif de mixité sociale », explique le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées (HCLPD), dans une note intitulée « Loyers HLM, droit au logement et mixité sociale », publiée au mois d’avril. À cet effet, le logement social conjugue aides « à la pierre » et aides « à la personne ».

« La cohérence entre le niveau du loyer induit par les aides à la pierre et celui du loyer pris en compte dans le calcul des aides au logement est indispensable pour que les ménages les plus modestes puissent accéder au logement social », insiste le Haut Comité. Or, selon lui, « plusieurs indices » conduisent à penser que « cette cohérence est aujourd’hui mal assurée ». Le Haut Comité a donc comparé le niveau des loyers pratiqués par les organismes HLM avec celui des plafonds pris en compte dans le calcul des aides au logement. Voici ses conclusions.

Les informations recueillies permettent de constater que « certains logements ne sont pas d’un loyer compatible avec les barèmes des aides à la personne ». Concrètement, plus d’un tiers (39 %) du parc social pratique des loyers non compatibles avec les aides à la personne. 18 % des logements proposent même des loyers supérieurs de plus de 20 % aux loyers-plafonds des aides !

Les logements de type 3 et 4 se révèlent, proportionnellement, les moins accessibles :

– 41 % des T3 ont un loyer supérieur au plafond applicable à une famille avec 1 enfant ;
– 42 % des T4 ont un loyer supérieur au plafond applicable à une famille avec 2 enfants.

La situation est plus favorable pour les petits et les grands logements, observe le Haut Comité.

Autre enseignement : les logements récents sont les moins accessibles. Ainsi, parmi les logements livrés avant 1981 (représentant un peu plus de la moitié du parc), seuls 12 % affichent un loyer supérieur au barème des aides. En revanche, le taux de loyers supérieurs aux plafonds passe à 66 % pour la période 1981-1999, à 69 % entre 2000 et 2004, pour atteindre 74 % entre 2005 et 2009 et même 76 % en 2010 ! « Pour cette dernière année connue, près de la moitié (49 %) des logements livrés ont un loyer supérieur de 20 % aux plafonds des aides », ajoute le HCLPD.

Par ailleurs, le financement PLAI des logements n’offre pas « une garantie de loyer abordable », constate le Haut Comité. Au final, « la répartition des loyers joue contre la mixité sociale », déplore-t-il. Illustration : parmi les logements situés en zone urbaine sensible (ZUS), seuls 15 % présentent un loyer supérieur aux barèmes, quand ce taux s’établit à 45 % hors ZUS ! « Il en résulte que les ZUS, qui représentent 23 % du parc social, disposent de 31 % du parc accessible pour les ménages les plus pauvres », a calculé le HCLPD.

Malgré la hausse des loyers, le logement social accueille davantage que par le passé les ménages les plus modestes, observe le Haut Comité. Toutefois, « ce paradoxe d’un accueil plus social et de loyers qui le sont moins s’accompagne de taux d’effort qui, même s’ils restent très inférieurs à ceux du secteur privé, connaissent néanmoins une réelle augmentation. Il s’accompagne parfois d’un déclassement, c’est-à-dire de l’attribution à un ménage d’un type de logement inférieur à celui auquel il pourrait normalement prétendre. Il s’accompagne enfin d’une concentration de la paupérisation du parc sur certains territoires ».

L’étude du Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées pointe « l’incohérence » du dispositif. « Il n’est pas normal que les logements produits, y compris en PLAI, ne permettent pas de loger le public auquel ils sont destinés.

Faut-il relever les barèmes des aides personnelles ? Faut-il relever le niveau des aides à la pierre ? Faut-il revoir la répartition des loyers au sein du parc ? Faut-il agir sur les coûts de construction et comment ? » Quoi qu’il en soit, il est urgent de « mettre fin à l’incohérence », conclut le Haut Comité.