Selon la fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé (Procos), le taux de vacance commercial a atteint 8,5 % en France en 2014. En 2013, il était de 7,8 %, après 7,2 % en 2012, preuve que le phénomène est durable et s’intensifie.
Les vacances commerciales, entendues comme étant « l’état d’un local commercial non exploité pour une durée indéterminée », peuvent correspondre aussi bien à de simples temps morts entre deux changements d’enseigne, qu’à un véritable abandon de certaines cellules commerciales.
Selon l’échelle établie par la fédération, les villes atteignant une vacance comprise entre 7,5 % et 10 %, témoignent d’un « déficit durable de commercialité ».
En 2014, 65 (contre 45 en 2013) des 200 centres-villes étudiés affichaient même des taux de vacance supérieurs à 10 %, témoignant d’un véritable déclin commercial.
Bien sûr, toutes les villes françaises ne sont pas touchées de la même manière. Ainsi, les centres des grandes agglomérations restent bien épargnés par le phénomène, avec des taux de vacance oscillant entre 6,8 % (villes de plus de 500 000 habitants) et 7 % (villes de 250 000 à 500 000 habitants).
Tentatives d’endiguer le phénomène
Dans les villes moyennes (entre 100 000 et 250 000 habitants), la vacance s’établit à 8,7 %, mais progresse plus rapidement qu’ailleurs (+ 2,1 points entre 2013 et 2014).
Les plus petites villes restent les plus touchées, avec des vacances de 9,3 % pour les villes de moins de 50 000 habitants et de 10,2 % pour celles entre 50 000 et 100 000 habitants.
Procos rappelle qu’en France, le parc de magasins a atteint son apogée à la fin des années 1920. Le pays comptait alors près de 1,5 million de boutiques. Depuis ce chiffre n’a cessé de décroître, aboutissant « en moins d’un siècle à la disparition de près de la moitié des commerces français », pour atteindre environ 850 000 commerces au début des années 2010.
Si la faible densité de la population dans certaines zones peut être une des sources du phénomène, la fédération note également que l’origine de la richesse économique des villes peut également avoir une influence.
Ainsi, certaines villes dont le taux de vacance est resté supérieur à 10 % depuis 2001 (Carcassonne, Châtellerault, Guéret, Nevers, Romans, Vierzon…) ou celles où ce taux a plus récemment été atteint (Alençon, Bourges, Calais, Forbach, Orange…) « se recrutent parmi les villes tirant la part la plus élevée de leurs revenus de transferts publics (pensions de retraite, transferts sociaux, salaires de la fonction publique) », indique Procos.
La progression régulière du taux de vacance est également due à des phénomènes plus structurels comme l’étalement progressif des villes depuis une quinzaine d’années, avec une population grandissante dans la deuxième couronne des agglomérations, délaissant les centres-villes pour se rendre dans les zones commerciales situées à la périphérie.
Enfin, Procos constate que « depuis une vingtaine d’années en France, le parc de surfaces commerciales croît à un rythme plus rapide que celui de la consommation », ayant progressé de 2,8 % par an entre 1992 et 2009 alors que dans le même temps, la consommation n’augmentait en moyenne que de 1,8 % par an.
Dans le même temps, la performance des magasins a stagné (- 0,1 % de rendement au m2) alors que les coûts d’occupation se sont accrus de 2,4 % sous l’effet de la hausse des loyers, favorisant d’autant les fermetures ou le départ de certains commerces vers les zones périphériques.
Certains maires tentent néanmoins d’endiguer le phénomène. Certains, comme à Mulhouse, ont crée des plateformes de mise en relation des bailleurs commerciaux avec les enseignes pour faciliter les nouvelles installations.
L’autre méthode consiste pour la commune à exercer son droit de préemption sur les commerces vacants pour les proposer à des loyers plus attractifs, pour attirer davantage de petits commerçants, comme le fait Épernay.
Enfin, des villes comme Alençon, Calais ou la Roche-sur-Yon ont mis en place une taxe sur les friches commerciales dans le but d’inciter les bailleurs à relouer plus rapidement leurs locaux. Mais avec le risque aussi de décourager l’investissement immobilier, relève Procos.
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