Les communes peuvent, depuis 2007, sur délibération du conseil municipal, instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d’urbanisme (dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation) ou par une carte communale.
La taxe a été instituée pour permettre aux collectivités de récupérer une partie de la plus-value (jusqu’à 100 fois le prix initial) réalisée par le propriétaire d’un terrain lorsqu’il est classé en zone constructible alors que ce classement implique souvent de lourdes conséquences financières pour les communes, qui doivent financer les équipements publics accompagnant cette ouverture du terrain à l’urbanisation. Les coûts de développement des infrastructures et des équipements obèrent ainsi souvent la faisabilité des opérations, notamment s’agissant de logements sociaux.
L’objet de cette fiche est d’examiner concrètement les conditions de mise en œuvre de cette taxe.
Déterminer le champ d’application de la taxe forfaitaire sur la première cession de terrains nus
Est imposable toute cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement :
par un plan local d’urbanisme dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ;
par une carte communale dans une zone constructible.
Il en est de même pour les sessions de terrains nus situés sur une commune ayant délibéré pour appliquer le dispositif.
La taxe s’applique aux seules cessions de terrains nus qui ont été rendus constructibles sans qu’il soit tenu compte de l’origine de propriété du bien cédé, de l’intention spéculative (ou non) du cédant, de l’affectation (ou de la destination) du bien.
Les cessions de droits relatifs à un terrain (nue-propriété, usufruit), de droits sociaux ou de parts sociales, les mutations à titre gratuit, entre vifs ou par décès, n’entrent pas dans le champ d’application de la taxe.
Constituent notamment des cessions à titre onéreux :
les ventes ;
les expropriations malgré leur caractère de vente forcée (sauf celles exonérées sous condition de remploi de l’intégralité de l’indemnité par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois à compter de la date de perception de l’indemnité). Il est admis que cette exonération s’applique, sous les mêmes conditions et limites, lorsque la cession du terrain résulte de l’exercice par le contribuable du droit de délaissement. Il en est également ainsi des cessions de terrains exposés à un risque naturel majeur effectuées dans le cadre de la procédure d’acquisition amiable ;
les échanges, même sans soulte ;
les partages en cas de soulte, sauf biens provenant d’une indivision successorale ou conjugale ;
les apports en société.
Les biens concernés par ces sessions à titre onéreux sont les suivants :
les terrains nus ;
les terrains à bâtir, y compris lorsque ceux-ci comportent des bâtiments destinés à être démolis.
De la même manière, il n’est pas tenu compte :
de l’origine de propriété des terrains cédés (acquisition à titre onéreux ou à titre gratuit) ;
de l’intention spéculative ou non du cédant ;
de l’affectation ou de la destination des terrains.
A noter
Les cessions pour lesquelles la taxe ne s'applique pas :
Cessions de terrains situés dans des communes ne disposant d’aucun document d’urbanisme.
Cessions de terrains figurant à l’actif d’une entreprise industrielle, artisanale, commerciale, agricole ou affectés à l’exercice d’une profession non commerciale.
Cessions de dépendances de la résidence principale, effectuées dans le cadre d’opérations de remembrement ou d’expropriation, cession inférieure à 15 000 € ou cession faite avant le 31 décembre 2009 au profit d’un organisme en charge du logement social (
loi n° 2007-1822 du 24 décembre 2007
de finances pour 2008 pour des logements sociaux…).
Cessions portant sur des terrains qui sont classés en terrains constructibles depuis plus de 18 ans. La date qui constitue le terme du délai est celle du fait générateur de la taxe forfaitaire, c’est-à-dire la première cession à titre onéreux du terrain intervenue après son classement en zone constructible.
Cessions des terrains dont le prix de cession est inférieur au prix d’acquisition, majoré de 200 %, c’est-à-dire lorsque le prix de cession est inférieur au triple du prix d’acquisition.
Peuvent instituer cette taxe : les communes disposant d’un plan local d’urbanisme (PLU), d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale ; les EPCI compétents pour l’élaboration de ces documents locaux d’urbanisme, en lieu et place et avec l’accord des communes qu’ils...
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