Le principe de l’indépendance des législations a été réaffirmé par le juge administratif à de nombreuses reprises :
Ainsi, il est de jurisprudence constante que :
- des dispositions de droit privé ne peuvent pas être un motif de refus ou d’irrecevabilité de la demande ;
- la préexistence de servitudes de droit privé est sans influence sur la délivrance du permis de construire (
CE, 21 décembre 1979, Durand, n° 10489
) ;
- l’administration n’a pas à tenir compte pour délivrer une autorisation de construire d’un éventuel conflit entre les parties, portant sur l’existence d’une servitude de droit privé (
CE, 20 octobre 1965, Guérin, n° 60997
) ;
- l’autorité n’a pas à s’immiscer dans les litiges d’ordre privé qui s’élèvent entre des particuliers (CE, 2 mai 1980, Padritge).
Consacré par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, le droit de propriété revêt un caractère que d’aucuns qualifieraient de « sacré » en droit français.
Ainsi, l’atteinte au droit de propriété est particulièrement encadrée et n’est envisagée que dans un motif d’intérêt général.
S’agissant de la délimitation d’un terrain, il est utile de rappeler qu’elle est généralement constatée par un bornage conduit par un géomètre. Le bornage est l’opération qui consiste à fixer définitivement la limite séparative de deux terrains contigus et à la marquer par des repères matériels appelés « bornes ». Cette opération peut être réalisée par voie amiable ou judiciaire.
Attention
Le cadastre n’est pas opposable et seule la délimitation d’un immeuble par un géomètre expert peut être opposée.
Concernant le droit de l’urbanisme, le contrôle de l’administration se limitera au respect du formalisme lié à la capacité juridique du demandeur.
Ainsi, il appartiendra à l’autorité compétente de contrôler que le pétitionnaire est en capacité de procéder au dépôt d’un permis de construire. Il ne pourra s’agir que :
- du propriétaire du terrain ou le mandataire du ou des propriétaires ;
- de toute personne disposant de l’autorisation du ou des propriétaires ;
- du co-indivisaire du terrain en indivision ou son mandataire ;
- de toute personne disposant de la qualité pour bénéficier de l’expropriation du terrain pour cause d’utilité publique.
Dans certains cas, le permis de construire ou la déclaration préalable peuvent avoir des conséquences sur les immeubles contigus et donc sur les droits de propriété afférents.
La gestion des mitoyennetés
La mitoyenneté ne peut porter que sur les murs (il est fait exclusion des autres types de clôture dont les haies, palissades, etc., dont la réglementation diffère).
D’après la jurisprudence, le mur est un ouvrage de maçonnerie qui doit comporter des éléments scellés au sol. C’est donc une séparation de caractère durable. Une circulaire du ministère de l’Équipement a précisé que sa hauteur devait être a minima d’un mètre.
Le
Code civil
(art. 653 à 665) précise que « dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire ».
A noter
Le caractère privatif est seulement présumé quand le titre en question n’est pas signé par l’autre voisin ou les propriétaires précédents.
Attention
Un mur mitoyen n’appartient pas pour moitié aux deux voisins. La mitoyenneté est synonyme de copropriété et les voisins sont donc tous les deux propriétaires de la totalité de l’ouvrage. Chacun est donc en capacité de déposer une demande d’autorisation du droit des sols.
Il en ressort pour autant au titre du Code civil qu’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre.
Il est donc toujours prudent de rappeler au pétitionnaire les dispositions des articles 653 et suivants du Code civil afin de lui éviter toute contestation ultérieure de son autorisation.
Les vues
Toute fenêtre ou aménagement (balcon, terrasse, escalier extérieur) qui permet d’avoir un regard sur la propriété voisine est une vue.
Afin de protéger la vie privée, il est interdit de créer des vues sur les propriétés voisines qui ne respectent pas les distances légales prévues par le
Code civil
:
- 1,90 m pour les vues droites ;
- 0,60 m pour les vues obliques.
Si la distance n’est pas respectée, la suppression de la vue peut être exigée ou donner lieu à l’établissement d’une servitude de vue. La servitude de vue s’acquiert soit par convention, soit par prescription trentenaire.
Le service instructeur devra être vigilant, notamment pour les ouvertures latérales et les balcons, afin que le pétitionnaire corrige de lui-même d’éventuelles irrégularités.
A noter
Les dispositifs d’occultation des vues pour un balcon sont importants en termes d’intégration architecturale et peuvent donc être regardés au titre de l’urbanisme.
Attention
Selon l’article R. 111-21 du
Code de l’urbanisme
, le projet de construction « peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, soient de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».
La jurisprudence constante du Conseil d’État (
CE, 11 janvier 1984, Allard, n° 23174
) considère qu’une simple privation de vue ne constitue pas une atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants. Il n’en serait autrement que si le projet était de nature à porter une atteinte importante au paysage environnant.
