En matière de lotissement, peut-on autoriser un permis de construire si les espaces communs ne sont pas réalisés ?

Par principe, les aménagements communs doivent être réalisés en amont. Néanmoins, le permis d’aménager (ou un arrêté ultérieur pris par l’autorité compétente pour délivrer le permis) peut, à la demande le lotisseur, autoriser la vente ou la location des lots avant l’exécution de tout ou partie des travaux prescrits.Cette possibilité est offerte si :le demandeur sollicite l’autorisation de différer en vue d’éviter la dégradation des voies pendant la construction des bâtiments. Dans ce cas, le différé peut porter sur la réalisation du revêtement définitif de ces voies, l’aménagement des trottoirs, la pose de leurs bordures, la mise en place des équipements dépendant de ces trottoirs ainsi que les plantations prescrites ;le lotisseur justifie d’une garantie d’achèvement des travaux établi conformément à l’article R. 442-14 du Code de l’urbanisme.

Le dispositif de maintien des règles pendant 10 ans concerne-t-il les lotissements issus d’une déclaration préalable ?

L’article L. 442-9 dispose que les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.Une réponse du gouvernement (QE n° 103948, JOAN, 24 mai 2011) a précisé que cette disposition ne s’appliquait qu’aux lotissements issus d’un permis d’aménager ou d’un permis de lotir.

Fichepratique

Sommaire

1. Division du sol
2. Division de l’espace
3. Distinction entre copropriété, association syndicale et association foncière urbaine libre

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Appréhender les différentes modalités de division du sol et de l’espace

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Mis à jour par Ulrich Rodrigo | Coordonné par Ulrich Rodrigo | Référence : 2022

L'essentiel par l'éditeur

Depuis le 1er mars 2012, la définition du lotissement a évolué, excluant désormais les références à l'aménagement, la propriété foncière, le nombre de lots et le délai de 10 ans. Les projets de lotissement nécessitent soit un permis d'aménager, soit une déclaration préalable, selon les caractéristiques du projet. Le permis de construire valant division permet de simplifier les démarches administratives. La division volumétrique est essentielle pour les opérations au-dessus ou en dessous d'espaces publics.

Quelles sont les nouvelles modalités de définition d'un lotissement depuis 2012 ?
Quand un projet de lotissement nécessite-t-il un permis d'aménager ?
Comment fonctionne le permis de construire valant division ?

Si le lotissement apparaît comme la référence principale en matière de division de l’espace, son régime a profondément évolué depuis plusieurs années. La référence au délai de 10 ans a disparu, et le nombre de lots n’est plus un facteur exclusif déterminant le régime d’autorisation d’urbanisme.

Les collectivités ont, quant à elles, progressivement intégré les enjeux liés à la maîtrise des divisions (horizontales ou verticales), même si les moyens de s’y opposer demeurent limités. En raison des enjeux, la présente fiche n’examinera que les cas de division en vue de bâtir.

Division du sol

Lotissement

Depuis le 1^er mars 2012, la définition du lotissement a changé. L’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme le définit désormais comme la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

Cette nouvelle définition ne fait donc plus référence à :

une opération d’aménagement ;
une propriété foncière ;
un nombre de lots ;
au délai de 10 ans.

S’agissant de l’autorisation d’urbanisme, une dichotomie s’opère selon que le projet sera soumis à une déclaration préalable ou à un permis d’aménager.

Ainsi l’article R. 421-19 dispose-t-il que doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager les lotissements :

qui prévoient lacréation ou l’amén...

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