CIRCULAIRE DGS/DGUHC/SD7c/IUH4 n°293 du 23 juin 2003

MINISTERE DE LA SANTE, DE LA FAMILLE ET DES PERSONNES HANDICAPEES

DIRECTION GENERALE DE LA SANTE

Sous-direction de la gestion des risques des milieux

Bureau des bâtiments, du bruit et du milieu de travail

MINISTERE DE L’EQUIPEMENT, DES TRANSPORTS, DU LOGEMENT, DU TOURISME ET DE LA MER

DIRECTION GENERALE DE L’URBANISME , DE L’HABITAT ET DE LA CONSTRUCTION

Sous-direction des Interventions Urbaines et de l’Habitat

REPUBLIQUE FRANCAISE

PARIS, le 23 juin 2003

Le Ministre de la santé, de la famille et des Personnes Handicapées,

Le Ministre de l’équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer,

Madame et Messieurs les Préfets de Région

Directions Régionales des Affaires Sanitaires et Sociales

Directions Régionales de l'Equipement (pour information)

Mesdames et Messieurs les Préfets de Département

Directions Départementales des Affaires Sanitaires et Sociales

Directions Départementales de l'Équipement (pour attribution)

Mesdames et Messieurs les Directeurs de Services Communaux d’Hygiène et de Santé

CIRCULAIRE DGS/DGUHC/SD7c/IUH4 n°293 du 23 juin 2003 relative à la mise à disposition d’une nouvelle grille d’évaluation de l’état des immeubles susceptibles d’être déclarés insalubres.

Date d'application : immédiate.

Résumé : Mise à disposition et indications d’utilisation de la grille d’évaluation de l’état des immeubles susceptibles d’être déclarés insalubres, approuvée par le Conseil supérieur d’hygiène publique de France le 13 février 2003.

Mots clés : habitat indigne- insalubrité - habitat – logement - loi SRU - .

Textes de référence : Articles L.1331-23, L. 1331-26 à L.1331-31 et L.1334-1 à L.1334-6 du code de la santé publique ; Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains

Textes abrogés ou modifiés : circulaire du 27 août 1971 - circulaire n° 80-90 du 11 juillet 1980 / Annexe 2

L’évaluation de l’état d’insalubrité constitue l’étape qui initialise la procédure de déclaration d’insalubrité d’un immeuble à usage d’habitation, procédure qui aboutit à la prise d’un arrêté préfectoral après avis du Conseil départemental d’hygiène ou de la Délégation permanente chargée de l’examen de ces dossiers. Elle peut aussi ne représenter qu’une étape préalable à une opération de résorption d’insalubrité traitée à l’amiable lorsque les conditions nécessaires pour une approche concertée sont réunies. Cette évaluation de l’insalubrité est assurée, ou tout au moins validée, par des agents des Directions départementales des affaires sanitaires et sociales (DDASS) ou des Services communaux d’hygiène et de santé (SCHS). Une première estimation du niveau d’insalubrité d’un habitat peut, en effet, être réalisée par un prestataire qui produit alors un document technique utilisable dans le cadre de l’analyse d’un projet. Sous réserve qu’il soit validé par les services compétents, un tel document peut également servir de support à un rapport d’insalubrité.

Pour établir leur rapport, les agents des DDASS et des SCHS utilisent, le plus souvent, une grille de visite qui permet à la fois d’organiser l’inspection de l’immeuble, de collecter l’information nécessaire et d’aider à l’évaluation du niveau d’insalubrité constaté. Un premier modèle de grille avait été mis à disposition des DDASS par circulaire du 27 Août 1971 et un second par circulaire du 11 Juillet 1980. En 1992, un important travail de refonte de ces grilles avait été engagé au niveau national mais n’avait pas abouti. Certains services ont, au cours des dernières années, élaboré un document spécifique qui leur a paru mieux approprié aux besoins locaux.

Dans le cadre de la rénovation du dispositif de déclaration d’insalubrité effectuée par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, du 13 décembre 2000, il est apparu nécessaire, pour les procédures engagées au titre des articles L 1331-23 ou L 1331-26 et suivants, de proposer un nouvel outil d’évaluation de l’insalubrité des immeubles à usage d’habitation. En effet, l’expérience acquise sur le terrain durant ces trente dernières années et la nécessité de prendre en compte des risques désormais mieux identifiés, relatifs à des aspects spécifiques de l’insalubrité tels que l’exposition au plomb, à l’amiante ou bien au radon, ou tels que ceux liés à certaines pathologies des immeubles récents, ont conduit à refondre la grille de visite.

Un sous-groupe de travail du groupe « Bâtiment et Santé », groupe permanent du Conseil supérieur d’hygiène publique de France, a été chargé d’élaborer ce nouvel outil. La présente circulaire a donc pour objet de vous présenter cette nouvelle grille qui constitue désormais la base sur laquelle vont pouvoir s’appuyer les acteurs de terrain pour procéder aux enquêtes d’insalubrité. Un ensemble de commentaires accompagne cette grille. Leur vocation est d’aider à l’appréciation de l’insalubrité des logements ainsi que de la remédiabilité, ou non, de chaque situation rencontrée.

Ce nouvel outil constitue une aide à l’objectivation de l’analyse de l’insalubrité, à l’information du propriétaire et à la décision du CDH ; la cotation proposée doit être utilisée en ce sens et ne constitue pas un paramètre absolu.

A ce titre, il convient de rappeler que cette évaluation technique des situations d’insalubrité ne représente que l’un des volets du dispositif d’évaluation, l’approche sociale constituant également un élément essentiel d’appréciation des mesures à mettre en œuvre dans la lutte contre l’habitat insalubre.

Vous trouverez ci-après, en annexe, un ensemble de commentaires et de recommandations relatifs à l’utilisation de cette nouvelle grille.

Nous vous remercions de bien vouloir nous tenir informés des difficultés éventuelles que vous pourriez rencontrer dans la mise en œuvre de cette nouvelle méthode d’évaluation de l’insalubrité de l’habitat.

Le Directeur Général de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Construction

SIGNE

Le Directeur Général de la Santé,

SIGNE

ANNEXE

A- Présentation de la nouvelle grille

La grille de visite des immeubles susceptibles d’être déclarés insalubres peut être considérée comme étant le principal support technique sur lequel s’appuieront les conclusions du rapport d’enquête.

La nouvelle grille permet , à l’aide de deux fiches distinctes, d’évaluer l’état de l’ensemble du bâtiment, et notamment des parties communes, séparément de l’état de chacun des logements visités. Il s’agit là d’une nouveauté tout à fait significative, puisque les grilles précédentes n’offraient pas cette possibilité de différenciation, pourtant importante pour la suite de la procédure. En effet, dans certains cas, le niveau de dégradation du bâtiment peut être sensiblement différent de celui de certains logements ; une différence significative de niveaux d’insalubrité peut également être observée entre logements situés à l’intérieur d’un même immeuble.

Afin de traiter le cas des habitations individuelles, une fiche spécifique a été élaborée à partir de la fusion de ces deux fiches élémentaires.

Le nombre de critères observés a été sensiblement accru par rapport aux grilles de 1971 et 1980 : 35 critères pour le bâtiment et 29 critères pour le logement. Cette augmentation du nombre d’éléments à prendre en compte a pour objectif essentiel, en approfondissant le travail d’observation, d’enrichir l’analyse de terrain et d’améliorer la précision du rapport sur lequel le Conseil Départemental d’Hygiène fonde son avis. En proposant une liste détaillée de critères à apprécier, cette liste aide l’enquêteur à n’oublier aucun des éléments à observer.

Ces critères concernent les conditions d’hygiène rencontrées dans l’immeuble ainsi que certains éléments relatifs à la sécurité physique. Il est apparu en effet, au cours des travaux qui ont présidé à l’élaboration de la nouvelle grille, que les risques de chute, de traumatismes divers, de brûlure, d’électrocution ou autres risques mettant en danger l’intégrité physique des occupants doivent impérativement être pris en considération.

Certains critères visent à apprécier les conditions d’occupation, tant en ce qui concerne l’usage des lieux, leur entretien que la sur-occupation. En effet, la dégradation de l’habitat peut parfois résulter de ces conditions d’occupation. La compréhension des facteurs liés au mode d’occupation et entraînant une aggravation de l’insalubrité permet d’apporter des solutions pour remédier à la situation, et, également, permet d’éviter de recréer très rapidement un phénomène d’insalubrité.

B- Utilisation de la grille et visite des immeubles B1- Le bâtiment,

La grille de visite est avant tout un document destiné à servir de support d’enquête aux inspecteurs chargés de visiter les immeubles susceptibles d’être déclarés insalubres. Sa première fonction est de proposer une liste aussi complète que possible des éléments à contrôler afin d’éviter des omissions qui nuiraient à la suite de la procédure. Sa seconde fonction est de faciliter la prise de notes afin de permettre la rédaction ultérieure du rapport de visite de l’inspecteur. Ce document est l’un des éléments essentiels à partir desquels sera établi le rapport du Directeur départemental des affaires sanitaires et sociales ou du Directeur du Service communal d’hygiène et de santé, rapport sur la base duquel le Conseil départemental d’hygiène ou la Délégation permanente devra formuler son avis.

L’attention des services instructeurs doit être tout particulièrement attirée sur la nécessité de respecter une parfaite cohérence entre :

- la description, dans le rapport de visite, des observations amenant à évaluer l’insalubrité,
- la liste, dans le rapport au Conseil départemental d’hygiène, des causes d’insalubrité proposées à l’examen par l’assemblée,
- l’inventaire, dans l’avis du Conseil départemental d’hygiène, des causes d’insalubrité retenues pour fonder celui-ci,
- l’énoncé cohérent des motifs d’insalubrité pris en référence dans l’arrêté de déclaration d’insalubrité,
- l’énonce cohérent des travaux prescrits, le cas échéant, pour remédier à l’insalubrité.

La fiche d’évaluation de l’état du bâtiment est conçue de manière à ce que la liste des points à vérifier corresponde à l’ordre de déroulement de la visite.

Ce sont les abords, puis l’environnement immédiat, qui font l’objet d’une première attention : aspect de l’environnement, sources de nuisances éventuelles et conditions d’éclairement naturel des façades. En approchant du bâtiment, ce sont également la toiture, ses accessoires ainsi que les débouchés de conduits divers qui font l’objet d’un premier examen visuel.

Il importe que l’inspection du bâtiment, lorsque celui-ci repose sur des soubassements accessibles, commence par la visite de ceux-ci. Il s’agira à cette occasion d’évaluer les éventuels effondrements totaux ou partiels de fondations, de dalles ou autres éléments de structure, voire la présence d’étais ou autres dispositifs de soutènement du bâtiment. Cette visite des soubassements permettra également d’apprécier le niveau d’humidité des lieux – qu’il s’agisse d’humidité tellurique ou de condensation, de légères fuites de réseaux ou bien d’inondation caractérisée des sous-sols- et de repérer, le cas échéant, des anomalies majeures au niveau des réseaux d’eau potable et d’eaux usées.

Cette visite des soubassements fournira également l’occasion d’évaluer la prolifération éventuelle d’animaux nuisibles. En cas de forte présence supposée de rats, il conviendra de recueillir les éléments d’information complémentaires auprès des occupants, voire du syndic dans une copropriété.

La visite des sous-sols requiert que les enquêteurs aient les moyens d’y accéder et disposent des équipements de protection personnelle et d’investigation nécessaires. Toutes mesures utiles devront être prises pour éviter que les enquêteurs encourent tout risque d’accident : la visite de certaines parties de bâtiments peut parfois être dangereuse, et il est indispensable de faire preuve de vigilance. L’assistance d’un autre professionnel peut s’avérer utile dans certains cas et il ne faut pas hésiter à reporter l’inspection d’une partie dangereuse du bâtiment afin de la réaliser ultérieurement dans de meilleures conditions de sécurité.

La visite se poursuivra ensuite progressivement, étape par étape vers les combles. Lorsque ces derniers sont accessibles, il conviendra d’observer sommairement la charpente et l’état général de la partie supérieure de l’immeuble. A cette occasion, il sera procédé à un examen visuel des cheminées, de la face intérieure de la toiture, et des accessoires ou parties d’accessoires visibles.

Les observations effectuées au niveau des sous-sols et de la partie supérieure du bâtiment demeurent générales et ne visent pas à constituer des éléments d’expertise approfondie. Elles ont pour objectif essentiel d’acquérir des éléments de compréhension de l’état général du bâtiment. Si, ultérieurement, un besoin particulier d’expertise apparaissait, il pourrait alors être fait appel à des spécialistes du domaine technique concerné.

Ce besoin d’expertise peut intervenir par exemple, dans le cas de difficultés pour opter entre insalubrité remédiable et insalubrité irrémédiable, c’est-à-dire pour optimiser le choix de la procédure à mettre en œuvre afin de faire face à la situation d’insalubrité constatée. Parmi les consultations à engager, celle de l’Architecte des Bâtiments de France devra être envisagée dès lors que le projet de suppression de l’insalubrité sera susceptible d’avoir un impact en matière de préservation du patrimoine.

Au cours de la visite, l’enquêteur portera son attention sur les divers éléments de parties communes, et notamment les escaliers, les planchers, les équipements de protection, ainsi que sur l’état général des réseaux divers et autres équipements collectifs (chaufferie, surpresseurs, vide-ordures, équipements de ventilation, ascenseurs,…). Durant cette phase pourront être signalés les éventuels défauts occasionnant un risque manifeste de chute (garde-corps, balustrades, mains-courantes, appuis de fenêtres communes présentant des défauts graves,…) ou bien de propagation d’incendie ( impostes, ventilations au travers de portes palières, combles filants d’immeuble à immeuble,…) . Cette phase de la visite doit également permettre de noter d’éventuelles difficultés manifestes d’accès ou d’évacuation.

L’évaluation des conditions d’usage du bâtiment et d’entretien des lieux reposera sur une observation de la propreté générale des locaux et sur la vérification rapide du niveau de fonctionnalité de certains éléments : état de surface des planchers et parois verticales, état apparent des réseaux de tuyaux et de câbles divers, ouvrants des parties communes,…

Des photographies numérisées pourront être utilement jointes au dossier afin de fournir aux membres du Conseil départemental d’hygiène un aperçu des lieux. Ces photographies montreront l’aspect extérieur du bâtiment ainsi que les éléments particulièrement significatifs et susceptibles d’être signalés dans le rapport.

Lorsque la procédure porte uniquement sur les parties communes d’un bâtiment, seule la fiche d’évaluation du niveau d’insalubrité du bâtiment sera remplie. Néanmoins, il conviendra de s’assurer de l’état des logements à l’intérieur de l’immeuble afin de confirmer que seules les parties communes méritent attention.

B2- Le logement,

Le mode de visite des logements dépend principalement de leur taille et de leur organisation. La structure de la fiche d’évaluation invite à une approche globale de la qualité du logement en terme d’aménagement de l’espace intérieur et d’isolation, puis à un examen de facteurs de risque spécifiques suivi d’une évaluation des équipements et réseaux divers. Une attention toute particulière doit être portée aux manifestations d’humidité, qui se traduisent souvent par la présence de moisissures.

L’appréciation des conditions d’occupation a pour objectif de distinguer les phénomènes de dégradation résultants d’un usage ou d’un entretien inapproprié des lieux, des dégradations indépendantes de ceux-ci, et d’en déduire les modifications du mode d’occupation ou des conditions d’entretien qui pourraient ultérieurement contribuer, soit à résorber partiellement l’insalubrité constatée, soit à éviter après la réalisation de travaux une nouvelle dégradation des lieux. On rappellera, également à ce titre, que, en matière de réparations locatives, la loi et la jurisprudence précisent les obligations respectives des propriétaires bailleurs et des locataires et que les éléments du logement révélateurs d'insalubrité peuvent clairement, sur le plan juridique, relever soit du bailleur soit du locataire.

C- Modalités d’appréciation du niveau d’insalubrité et des possibilités d’y remédier

Il a été retenu de recourir à une échelle d’évaluation à quatre niveaux. Deux tableaux de commentaires, l’un relatif à l’état d’insalubrité d’un bâtiment d’une part, l’autre à celui d’un logement d’autre part, sont fournis afin d’aider à l’appréciation des situations rencontrées.

Il s’agit d’une aide à l’évaluation dont l’objectif vise prioritairement à repérer le niveau d’insalubrité par rapport aux situations qui peuvent être considérées comme bonnes, et à celles qui doivent être considérées comme très mauvaises.

A partir de ces repères, chaque enquêteur est amené à juger des situations intermédiaires, le classement d’un critère en classe « situation médiocre » ou «situation mauvaise » relevant souvent de la prise en compte de facteurs connexes éventuellement aggravants. Ainsi, des escaliers difficilement praticables pourront amener à un classement médiocre ou mauvais selon que les conditions d’éclairement accentuent plus ou moins le danger. L’évaluation des situations intermédiaires relèvera donc le plus souvent de la prise en compte d’éléments divers identifiés par l’enquêteur.

Afin d’apprécier les possibilités de remédier aux facteurs d’insalubrité constatés, deux tableaux sont également fournis, qui, comme les deux précédents, fixent des repères pour caractériser les situations ne nécessitant pas de travaux ou bien, à l’opposé, les situations qui ne peuvent faire l’objet de modifications. Les informations contenues dans ces tableaux ne constituent qu’une aide partielle car elles ne font référence qu’à quelques exemples particuliers. Ces tableaux proposent simplement des repères aidant à la réflexion sur la possibilité de remédier à une situation donnée. Ils constituent, en leur état actuel, un support qu’enrichiront progressivement les observations formulées au cours des prochaines années par les utilisateurs de cette grille d’évaluation, notamment au regard des modes constructifs et spécificités architecturales régionales concernant le bâti traditionnel.

D- Commentaires sur quelques paramètres particuliers.

La nouvelle grille fait référence à des risques désormais mieux identifiés et mieux pris en compte, tels que le risque d’accessibilité au plomb, le risque d’exposition à l’amiante ou bien le risque lié à la présence de radon. Elle permet également de signaler les risques de contamination par divers toxiques dont l’impact sur la santé requiert une attention croissante, tant de la part des professionnels que de la part des occupants des logements eux-mêmes. Les tableaux de commentaires fournissent les indications nécessaires pour évaluer les situations rencontrées.

Il convient de souligner que, si aucun état des risques d’accessibilité au plomb n’a déjà été établi, ce risque doit être apprécié lors de la visite d’évaluation du niveau d’insalubrité de l’immeuble. Les mesures nécessaires doivent donc être mises en œuvre pour vérifier la présence de plomb dans les revêtements.

Par ailleurs, une grande attention doit être portée au risque d’intoxication par le monoxyde de carbone qui représente une cause importante de mortalité. Une ligne spécifique a été dédiée à ce risque afin d’amener les enquêteurs à lui consacrer un intérêt particulier.

Une autre ligne a également été spécifiquement dédiée à l’évaluation globale de l’humidité des logements, paramètre majoritairement influent pour apprécier l’inconfort et le risque sanitaire auquel sont exposés les occupants. Si la présence de moisissures est constatée, elle devra être prise en compte à ce niveau .

Enfin, bien que la codification des divers niveaux de risque demeure encore très partielle, les questions de sécurité doivent également faire l’objet d’une attention spécifique, notamment en ce qui concerne les risques manifestes de chute, d’électrocution, de propagation d’incendie ou d’insuffisance des moyens d’évacuation.

E- Méthode de cotation

Lors de la phase de consultation des services, il est apparu souhaitable de conserver le principe du calcul d'une cote d'insalubrité.

La méthode proposée s’appuie sur les éléments de méthode suivants:

- cote croissante avec le degré d'insalubrité évalué, exprimée sous forme de pourcentage,
- calcul d'une cote spécifique pour le bâtiment et d'une autre pour chaque logement,
- utilisation de coefficients multiplicateurs afin d’obtenir une pondération des différents critères dans le but de prendre en compte l’impact correspondant sur la santé des occupants,
- calcul de la cote globale directement basée sur les notes fournies pour chaque critère sans regroupement par famille.

Le calcul de la cote s’effectue en calculant le rapport entre la somme des notes obtenues pour chaque paramètre, rapportée aux paramètres existants et effectivement renseignés, et le maximum que cette somme pourrait atteindre au regard des critères pris en considération. La note maximale atteignable est à calculer au prorata des paramètres à prendre en compte, compte tenu, notamment, de la présence ou de l’absence de certains équipements.

Il faut noter, par ailleurs, que le Conseil Supérieur d’Hygiène Publique de France a retenu le principe d’attribuer des coefficients élevés aux critères suivants en raison de leur forte influence sur l’insalubrité de l’habitat: éclairement effectif, risque d’intoxication par le monoxyde de carbone et humidité à l’intérieur du logement.

F- Evaluation du niveau d’insalubrité

La cote d’insalubrité obtenue, comprise entre 0 et 1, ne représente qu’une traduction chiffrée des observations de terrain, selon les paramètres renseignés. Elle constitue un indicateur synthétique visant à associer une valeur numérique à une situation d’insalubrité, la croissance de l’indicateur correspondant à des situations de gravité de plus en plus élevée.

La valeur de cet indicateur, au regard de la méthode utilisée, doit être interprétée comme un repère, qui peut être assimilé à la position d’un curseur sur une échelle à plusieurs niveaux, et non comme une valeur numérique destinée à mesurer avec précision le jugement porté sur l’état d’un bâtiment ou d’un logement.

Il convient de souligner également que, dans la plupart des cas, l’avis proposé au Conseil départemental d’hygiène fera référence à la fois à la cote obtenue pour le bâtiment et à celle obtenue pour le logement considéré, voire pour un ensemble de logements.

L’interprétation de la cote ainsi calculée peut être résumée de la manière suivante :

- une valeur comprise en 0,4 et 1,0 correspond à une situation d’insalubrité avérée, d’autant plus grave que cette valeur est proche de 1 ,
- une valeur comprise entre 0,3 et 0,4 ne permet pas de conclure à une insalubrité avérée, au regard de la précision relative de la méthode,
- une valeur inférieure à 0,3 permet simplement de considérer que les manquements à la salubrité constatés au regard de quelques critères ne présentent pas un caractère majeur justifiant la mise en œuvre d’une procédure de déclaration d’insalubrité.

G- Relation entre niveau d’insalubrité et méthode d’intervention.

En règle générale, une simple situation de manquement à la salubrité amènera à engager une procédure visant à remédier aux quelques problèmes signalés, le plus souvent par une injonction de réaliser des travaux. Il s’agira alors, le plus souvent, d’appliquer les dispositions applicables en matière de respect des règles d’hygiène applicables à l’habitat ; dans ce cas de figure, l’intervention publique s’appuiera donc le plus souvent sur les pouvoirs de police du maire. Au contraire, dans le cas d’une situation d’insalubrité avérée, il y aura lieu de mettre en œuvre une procédure de déclaration d’insalubrité conduisant, selon les cas, à des travaux de résorption de l’insalubrité ou à la suppression des locaux en cause, accompagnée si nécessaire d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter.

Néanmoins, il convient de ne pas établir un lien trop systématique entre cotation et procédure : le choix d’une méthode d’intervention repose également sur d’autres facteurs tels que le caractère imminent du danger - que ne traduit pas la cotation -, les possibilités de réaménagement de l’immeuble, les capacités financières des parties concernées, la capacité de négociation et d’élaboration d’une solution concertée au niveau local, les possibilités de relogement, les enjeux sociaux, la capacité d’intervention de la collectivité publique en matière d’aménagement dans le secteur concerné, et de nombreux autres facteurs qui peuvent contribuer à orienter vers la solution la mieux adaptée pour résoudre la situation d’insalubrité rencontrée.

Une étude de faisabilité technico-financière apportera une aide précieuse pour l’élaboration du projet final : dès lors qu’un projet de résorption d’insalubrité exige des travaux importants, il est indispensable d’en évaluer les implications financières, ainsi que les diverses conséquences qui peuvent en résulter, tant au niveau de l’immeuble lui-même que de son environnement immédiat.

Le résultat de la cotation ne constituera, par conséquent, que l’un des éléments d’information portés à la connaissance du Conseil départemental d’hygiène qui élaborera son avis en fonction de l’ensemble des critères d’appréciation à prendre en compte.

H- Insalubrité remédiable et irrémédiable.

En droit des polices administratives, tant en péril qu'en insalubrité, l'autorité compétente ne peut que prescrire des travaux de réparation, à l'exclusion des travaux qui constitueraient des "travaux de construction ou de reconstruction". En droit, constituent de tels travaux ceux qui aboutiraient au coût de la reconstruction du bâtiment. A priori, la notion de reconstruction n'a rien à voir avec la valeur vénale du bâtiment. La jurisprudence du conseil d'Etat a défini, de façon de plus en plus précise la frontière entre "réparations" et reconstruction, en notant, par exemple que : "doivent être regardés comme des travaux de reconstruction … ceux qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que des travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants…Sont, par exemple, des travaux de réparation, le remaniement des toitures, la réfection des charpentes et de la zinguerie, la démolition de certains cloisonnements intérieurs et la reconstruction de nouvelles cloisons, la réparation des planchers et l'aménagement des combles. Sont, également, des travaux de réparation, les curetages des éléments ajoutés ....la réfection des façades, parois extérieures et des espaces intérieurs, y compris cloisons et plafonds, la consolidation ou la reprise et l'adaptation aux normes techniques des structures porteuses, et, en particulier, des planchers, charpentes, chaînages et linteaux, murs de soubassement et de soutien, la mise en conformité de l'immeuble avec les règles de sécurité contre l'incendie, quel que soit le montant des dépenses, par rapport à la valeur vénale de l'immeuble".

Des travaux de réparation ne nécessitent normalement pas de permis de construire, ce que nécessitent des travaux de reconstruction (nouvelles ouvertures, démolitions et reconstructions, accroissement des volumes …).

Dans la pratique, les techniques de réhabilitation ont beaucoup évolué durant les dernières décennies, et la réhabilitation physique, dans des conditions financières acceptables, d’un immeuble est désormais possible dans de plus nombreux cas qu’auparavant. La notion d’assimilation à des travaux de reconstruction est donc devenue plus délicate à interpréter. De plus, le coût et les conditions (y compris juridiques) d'une reconstruction varient selon les villes, les contraintes morphologiques, le coût des travaux, les valeurs immobilières, selon les territoires. Aussi, l’engagement d'une étude technico-financière de faisabilité peut donc s’avérer pertinente pour aider à l’analyse de certaines situations et à une proposition opérationnelle.

Tous ces éléments concourent à souligner que la différence entre insalubrité remédiable et insalubrité irrémédiable peut être appréciée tout autant par rapport aux conséquences de la procédure mise en œuvre que par rapport à la seule analyse de l’état du bâtiment. Aussi, même si une cote d’insalubrité très élevée correspondra le plus souvent au choix d’une procédure de déclaration d’insalubrité irrémédiable, il convient de ne pas établir une relation trop rigide en ce domaine, sous peine de perdre quelque capacité à agir. Il y a lieu, en effet, de considérer que l’objectif visé est, au delà de l’engagement d’une procédure, de remédier à l’état d’insalubrité d’un bâtiment afin d’en permettre à nouveau l’occupation ou bien de reloger les occupants dans des conditions correctes.

Par ailleurs, si l'autorité publique ne peut imposer à un propriétaire des travaux autres que de réparation, rien n'empêche celui-ci d'exécuter des travaux qui peuvent être qualifiés de "reconstruction", à son initiative, sur un bâtiment ayant fait l’objet d’une procédure de déclaration d’insalubrité irrémédiable (sauf, évidemment si la démolition a été imposée) et c'est la raison pour laquelle la loi prévoit la levée de l'arrêté d'insalubrité et de l'interdiction définitive d’habiter dans ce cas.

I – Insalubrité et péril

L'insalubrité ne doit pas être confondue avec le péril (législation relative aux bâtiments menaçant ruine, figurant au code de la construction et de l'habitation). Les compétences sont différentes : la police des bâtiments menaçant ruine relève du maire, celle de l'insalubrité du préfet. Les bâtiments menaçant ruine, susceptibles de faire l'objet d'un arrêté de péril peuvent ne pas être des immeubles d'habitation, et c'est fréquemment le cas. La procédure de péril est fondée sur la notion de sécurité publique et de péril encouru par les personnes – qui sont tout autant les passants sur une voie publique ou un terrain accessible au public, que les occupants - pour des raisons tenant à la solidité physique des éléments bâtis et des risques d'effondrement ou de chute.

Un immeuble d'habitation peut être insalubre et ne pas menacer ruine et un bâtiment menaçant ruine ne pas présenter de défauts à caractère sanitaire au sens strict…; mais les deux désordres peuvent se cumuler. Ceci explique que des éléments de vétusté du bâti d'un immeuble d'habitation puissent être pris en compte dans les paramètres de l'insalubrité, comme cela est indiqué dans la grille de visite. La jurisprudence du conseil d'Etat a, ainsi précisé que "la vétusté des bâtiments, le mauvais état du gros œuvre et de la charpente était des facteurs d’insalubrité retenus à juste titre par le Conseil départemental d’hygiène".

J - Signalement de situations de danger

Lors des visites, les enquêteurs peuvent être amenés à repérer un risque manifeste pour la sécurité des occupants. Il peut s’agir, par exemple, d’une structure porteuse ostensiblement très fragilisée, de fils électriques dénudés et sous tension à portée des enfants dans les parties communes, ou bien de garde-corps très détériorés ou absents.

Face à de telles situations de risque manifeste, l’enquêteur sera amené à signaler le danger dans la case prévue à cet effet. L’information sera ensuite traitée de manière à provoquer une intervention appropriée dans les meilleurs délais, et cela qu’il soit décidé ou non d’engager une procédure de déclaration d’insalubrité dans le cadre de l’application des articles 1331-26 et suivants du Code de la Santé Publique à la suite de cette visite.

Bien évidemment, l’efficacité de l’action publique requiert un transfert d’information quasi-immédiat entre le service ayant réalisé la visite vers le ou les services compétents (notamment ceux de la mairie) pour intervenir afin de limiter le risque lié au danger constaté.

K- Niveau d’expertise et responsabilité de l'enquêteur.

L’évaluation de l'état d'insalubrité d'un bâtiment n’implique pas une expertise fine du génie civil et des équipements divers d'une construction, notamment de chacun des réseaux dont il est doté. Il s'agit avant tout d'un constat appuyé sur une observation au premier niveau de l'état de dégradation d'un immeuble et d'une évaluation de son impact potentiel sur la santé des occupants.

Ainsi, le constat de la présence d'humidité dans les pièces pourra être l'élément premier qui conduira à déclarer un logement insalubre. La recherche détaillée des causes de ce phénomène n'interviendra éventuellement que dans un second temps, si une expertise apparaît nécessaire pour aider le maître d'ouvrage à optimiser, sous sa propre responsabilité, le choix des méthodes de réhabilitation visant à résorber à cette insalubrité.

Dans le domaine de la sécurité, le constat portera uniquement sur les risques manifestes, le travail de l'enquêteur ne consistant pas à effectuer une expertise ayant pour objet de statuer sur le respect des normes applicables, par exemple, en matière de construction, d’aménagement de réseaux internes ou bien de mise en place d’équipements divers. Le rôle de l'enquêteur est de dresser un inventaire des désordres manifestes, tels qu'ils peuvent être perçus par un agent habitué à visiter des bâtiments afin d’évaluer la situation sanitaire d’un habitat . Sa responsabilité, en termes de repérage des dangers immédiats se limite au signalement des situations correspondant à des dangers visuellement identifiables et à des risques directs évidents pour la sécurité et la santé des occupants : risques de traumatismes majeurs, d’électrocution, d’intoxication d’enfants par le plomb, par exemple.

L- Groupe de suivi. Formation et révision annuelle de la grille.

L’utilisation de cette nouvelle grille par les services de terrain devra être facilitée par des formations adaptées. Un groupe de travail est chargé d’analyser les questions posées par l’usage de cette nouvelle grille et d’évaluer les sujets qui doivent être prioritairement abordés lors des formations.

Ce groupe travaillera en relation avec les divers partenaires concernés par l’utilisation de cette grille, tant sous l’aspect technique, qu’administratif, juridique ou économique. Les premières formations interviendront avant la fin de l’année 2003.

Le même groupe de travail aura la responsabilité d’inventorier les difficultés rencontrées sur le terrain lors de l’utilisation de cette grille et d’analyser les propositions d’amélioration qui seront formulées. Il proposera, selon un rythme annuel, pendant les premières années d’utilisation, une amélioration de la méthode de visite ainsi que les aménagements nécessaires de la grille.