Toute opération qui a pour objet la division d’un ou plusieurs terrains en vue de l’implantation de bâtiments est un lotissement.
Il convient de préciser que l’ordonnance du 22 décembre 2011 et son décret d’application du 28 février 2012 relatif aux corrections apportées au régime des autorisations d’urbanisme modifient la définition du lotissement. Ainsi, constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Cette nouvelle définition ne fait plus référence à la notion d’opération d’aménagement, le critère de durée « période de moins de 10 ans » disparaît et le nombre de lots n’est plus un critère d’appréciation du régime applicable, c’est-à-dire, entre le régime déclaratif et celui de l’autorisation.
En fonction de la réalisation de voies, d’espaces et d’équipements communs internes au lotissement et de la localisation du projet envisagé, l’opération sera précédée de la formalité administrative correspondante :
- les divisions dans le cadre d’un permis d’aménager, conformément à l’article R. 421-19 du
Code de l’urbanisme
, concernent les lotissements qui ont pour effet de créer des lots à bâtir et qui prévoient la réalisation de voies, espaces ou équipements communs internes au lotissement et, dans tous les cas, les lotissements situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé ;
- les divisions dans le cadre d’une déclaration préalable, conformément à l’article R. 421-23 du Code de l’urbanisme et au regard de l’article R. 421-19, concernent ceux qui ne prévoient pas de voie, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement ;
- les subdivisions de lots provenant d’un lotissement qui sont soumises a permis d’aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et 11 du Code de l’urbanisme, sauf lorsqu’elles consistent à détacher une partie d’un lot pour la rattacher à un lot contigu et lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d’une déclaration préalable, d’un permis d’aménager, d’un permis valant division ou d’une division réalisée en application du a) de l’article R. 442-1 du même code, dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d’une attestation.
Dans le cadre de la réforme du lotissement, il est désormais possible de créer une unique opération de lotissement à partir de plusieurs terrains et plusieurs propriétaires peuvent réaliser un lotissement en regroupant leurs parcelles contiguës.
Par ailleurs, le décret du 28 février 2012, qui apporte des corrections aux autorisations d’urbanisme, introduit à l’article R. 441-9 du Code de l’urbanisme la possibilité de diviser en vue de construire une partie seulement d’une unité foncière, dans le cadre d’une procédure de lotissement soumise à déclaration préalable.
