Que faut-il entendre par opération réalisée pour le compte même de la collectivité ?

Cette condition est remplie lorsque l’opération visant à réaliser un équipement public est voulue, dès l’origine, par cette même collectivité, les travaux ayant été entrepris à l’initiative et sur les instructions et exigences de la personne publique. Le Conseil d’État a ainsi pu considérer que la loi MOP devait s’appliquer toutes les fois qu’il était prévu, « dès l’origine », que la propriété de l’ouvrage reviendrait à la personne publique acheteuse.Autrement dit, il s’agit de savoir si la personne publique a été en mesure d’influer de manière déterminante sur la conception de l’ouvrage à construire.

Que faut-il entendre par « construction entamée » ?

Pour déterminer si un ouvrage est entamé, il faut apprécier si « sa réalisation [a] été décidée avant que le pouvoir adjudicateur s’y intéresse et [qu’elle] doive se poursuivre quand bien même ce dernier ne s’en porterait pas acquéreur » (V. F. Llorens et P. Soler-Couteaux, « La VEFA, le droit communautaire et le logement social », Contrats Marchés publ. 2009).L’acquisition de l’ouvrage par la personne publique doit résulter d’un effet d’aubaine liée à la rencontre fortuite entre, d’une part, l’offre d’un promoteur ayant pris l’initiative de la construction et, d’autre part, le besoin d’une personne publique.La construction peut être entamée lorsque le promoteur a déposé et obtenu un permis de construire sur la base d’un projet qu’il avait lui-même conçu.

Fichepratique

Sommaire

1. Recours en qualité d’acheteur à la vente en l’état futur d’achèvement par les personnes publiques
2. Recours en qualité de vendeur à la vente en l’état futur d’achèvement par les personnes publiques

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Le recours à la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa)

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Coordonné par Xavier Boissy | Référence : 14271

L'essentiel par l'éditeur

La vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) offre aux collectivités publiques des avantages financiers et opérationnels, notamment en différant l'investissement et en externalisant la maîtrise d'ouvrage. Toutefois, la compatibilité avec la loi MOP et le risque de requalification en marché public nécessitent une vigilance accrue. La Vefa est légale si elle respecte des critères stricts, évitant ainsi une requalification. Les collectivités doivent privilégier des acquisitions opportunistes sans modifications majeures.

Quels sont les avantages de la Vefa pour les collectivités publiques ?
Comment la loi MOP influence-t-elle le recours à la Vefa ?
Quels sont les risques de requalification d'une Vefa en marché public ?

L’article 1601-3 du Code civil définit la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) comme le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

La pratique des Vefa par les personnes publiques est ancienne. Elles constituent un outil attractif pour les collectivités, essentiellement, nous le verrons, en tant qu’acquéreur. Une des particularités de ce contrat réside, bien que le transfert de la propriété du sol soit immédiat, dans le fait que « [l]e vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux » (C. civ., art. 1601-3).

Ce montage a ainsi permis la réalisation d’un grand nombre de bâtiments publics comme un parc public de stationnement, un auditorium, une halle de marché, une crèche… Il a également favorisé la réalisation de bâtiments souvent complexes regroupant, dans un même immeuble, des équipements destinés au service public, mais également des équipements privés comme des logements.

Si les collectivités territoriales ont eu beaucoup recours à la Vefa en qualité d’acquéreur, il ne faut pas oublier qu’elles peuvent également conclure un tel contrat en qualité de vendeur.

Ces deux pratiques méritent un regard juridique actualisé, au regard notamment des évolutions du droit de la commande publique.

Recours en qualité d’acheteur à la vente en l’état futur d’achèvement par les personnes publiques

Le recours à la Vefa en qualité d’acquéreur d’un bien immobilier réalisé par un promoteur présente de nombreux avantages.

D’abord, la Vefa présente un intérêt financier dans la mesure où la collectivité n’a pas à supporter le portage financier de l’opération. Cela lui permet de différer l’investissement et d’échelonner le paiement des travaux.

Surtout, l’absence de procédure préalable à la conclusion du contrat de Vefa ou encore l’externalisation de la maîtrise d’ouvrage permettent de répondre de façon adéquate à des impératifs de célérité publique. Les collectivités doivent toutefois être vigilantes sur ce dernier point.

Sur la compatibilité de la Vefa avec la loi MOP

Nonobstant la réalisation de l’équipement public par un promoteur, il importe de définir si, en l’espèce, la p...

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