Une ZAC est-elle limitée à couvrir un secteur unique ?

Non, une même ZAC peut être créée sur plusieurs emplacements territorialement distincts, on parlera alors de ZAC multisites.

Les plans d’aménagement de zone sont-ils toujours d’actualité ?

Les PAZ approuvés avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dite « loi SRU », demeurent applicables jusqu’à l’approbation par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’un plan local d’urbanisme. Ils ont les mêmes effets pour la zone intéressée que les plans locaux d’urbanisme. Ils sont soumis au régime juridique des plans locaux d’urbanisme tel qu’il est défini par le titre V du livre Ier du Code de l’urbanisme. Les dispositions de l’article L. 123-1 dudit code, dans leur rédaction antérieure à cette loi, leur demeurent applicables.Ils peuvent faire l’objet :d’une modification, à condition que le changement apporté au plan d’aménagement de zone :ne porte pas atteinte à l’économie générale des orientations d’urbanisme concernant l’ensemble de la commune ;ne réduise pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ;ne comporte pas de graves risques de nuisance ;d’une modification simplifiée dans les conditions définies aux articles L. 153-45 à L. 153-48 du Code de l’urbanisme ;d’une mise en compatibilité selon les modalités définies par les articles L. 153-54 à L. 153-59 du Code de l’urbanisme.Les projets de plan d’aménagement de zone qui ont été arrêtés en vue d’être soumis à enquête publique conformément à l’article L. 311-4 du Code de l’urbanisme en vigueur avant l’application de la loi du 13 décembre 2000 précitée, demeurent soumis aux dispositions législatives antérieures. Ils seront intégrés aux plans locaux d’urbanisme dès leur approbation.

Comment modifier une ZAC ?

Il existe deux types de procédures applicables en fonction de l’ampleur de la modification du programme des équipements publics :Lorsque la modification du programme des équipements publics est significative et résulte notamment d’une évolution importante du périmètre et du programme de la ZAC, il convient de recourir à la procédure de modification prévue à l’article R*. 311-12, alinéa 2, du Code de l’urbanisme.Lorsque la modification du programme des équipements publics est limitée, sans incidence sur le programme des ouvrages et équipements d’infrastructure et de superstructure à réaliser, le financement et la répartition de la maîtrise d’ouvrage de ces équipements ainsi que sur les modalités de leur incorporation dans le patrimoine des personnes publiques concernées, seule une délibération de l’autorité compétente est nécessaire pour modifier le dossier de réalisation de la ZAC, en particulier le programme des équipements publics, dans les conditions prévues à l’article R*. 311-7 du Code de l’urbanisme. Dans ce cas, cette décision de modification du programme des équipements publics est également soumise aux conditions de publicité requises à l’article R*. 311-9 et précisées à l’article R*. 311-5 du Code de l’urbanisme.

Fichepratique

Sommaire

1. Composition du dossier et création de la ZAC
2. Constitution du dossier de réalisation
3. Comprendre le financement de la ZAC
4. Choisir le mode de gestion

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Créer une ZAC intercommunale

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Mis à jour le 11 sept. 2025 | Référence : 12819

L'essentiel par l'éditeur

La création d'une ZAC intercommunale nécessite une délibération préalable fixant les objectifs et modalités de concertation. Les études préalables déterminent le périmètre et le programme des constructions, approuvés par l'EPCI. La concertation publique est essentielle, et le dossier de création inclut un rapport, des plans et une étude d'impact. Le financement repose sur l'aménageur et les constructeurs, et la gestion peut être directe ou concédée. Les formalités de publicité sont cruciales pour la validité juridique.

Quelles sont les étapes clés pour créer une ZAC intercommunale ?
Comment est financée une ZAC et qui en est responsable ?
Quelles sont les obligations de concertation publique lors de la création d'une ZAC ?

Les zones d’aménagement concerté (ZAC) sont les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés.

Les objectifs recherchés à travers la création d’une ZAC sont larges puisque cette opération est réalisée sur des terrains bâtis ou non bâtis, et qu’elle est conduite en vue de la réalisation :

de constructions à usage d’habitation, de commerce, d’industries et de services ;
d’installations et d’équipements collectifs publics ou privés.

Le Code de l’urbanisme prévoit expressément que l’initiative de création d’une ZAC puisse être prise par un établissement public ayant vocation, de par la loi ou ses statuts, à réaliser ou à faire réaliser l’objet de ladite zone. La loi dispose ainsi que sont compétentes de plein droit les communautés d’agglomération, les communautés urbaines et les métropoles.

La création d’une ZAC se décline en deux temps : l’approbation du dossier de création, puis celle du dossier de réalisation.

Composition du dossier et création de la ZAC

D’un point de vue formel, la procédure est engagée par une délibération qui fixe les objectifs poursuivis et les modalités de la concertation. Cette délibération doit porter sur les objectifs poursuivis « au moins dans leurs grandes lignes » (CE, 10 févr. 2010, n° 327149, Commune de Saint-Lunaire) et elle est nécessairement antérieure à la création de la ZAC (CAA Lyon, 1re ch., 5 janv. 2016, n° 14LY01319).

S’engagera alors la phase d’études préalables à l’issue de laquelle le périmètre et le programme global prévisionnel des constructions à édifier à l’intérieur de la ZAC seront approuvés par délibération de l’organe délibérant de l’EPCI.

En raison des enjeux urbains, financiers et politiques liés à la création d’une ZAC, il convient d’apprécier la situation à partir d’un...

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