Définition juridique du bail à construction

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Mis à jour le 15 juil. 2026 par Stéphane Guérard | Référence : 10376

L'essentiel par l'éditeur

Le bail à construction est un contrat de droit privé permettant aux collectivités publiques d'externaliser la construction d'immeubles, qu'elles récupèrent gratuitement à l'expiration du bail. Ce contrat, d'une durée de 18 à 99 ans, confère au preneur un droit réel sur le terrain, pouvant être hypothéqué. Le bail à construction est essentiel pour la valorisation des terrains du domaine privé et public, bien que son application sur le domaine public soit conditionnée par le respect du droit de la domanialité publique.

Qu'est-ce qu'un bail à construction et quels sont ses avantages pour les collectivités publiques ?
Quelle est la durée légale d'un bail à construction et quelles sont les obligations du preneur ?
Comment le bail à construction s'applique-t-il aux domaines privé et public ?

Le bail à construction est un contrat de droit privé (CAA Nancy, 27 mai 2025, n° 24NC02966, Société Passeport Prévention, Contrats et march. publ. 2025, n° 8-9, p. 27, n° 231, note H. Hoepffner), institué par la loi n° 64-1247 du 16 décembre 1964, précisée par le décret n° 64-1323 du 24 décembre 1964, et aujourd’hui réglementé aux articles L. 251-1 à L. 251-9 et R. 251-1 à R. 251-3 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), dont certains (art. L. 251-3, al. 3 et 4 ainsi que art. L. 251-5, al. 4) sont d’ordre public. Ce bail comporte des particularités qui lui sont propres voire essentielles au regard de sa définition : sa durée et la nature réelle du droit conféré au preneur mais également les obligations incombant au preneur, à savoir l’obligation de construire puis celle de conserver en bon état d’entretien. Historiquement, le bail à construction était considéré comme incompatible avec la domanialité publique. Toutefois, une évolution notable de la jurisprudence administrative a progressivement assoupli cette position, au point de ne plus en faire une interdiction de principe, sous réserve du respect strict des règles propres au domaine public.

Les caractères essentiels du bail à construction

L’obligation de construire pour le preneur

Aux termes de l’alinéa 1^er l’article L. 251-1 du CCH, le bail à construction est un « bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail ».

Cette obligation de construire doit être l’objet principal du bail, elle est « l’essence du bail à construction » selon la Cour de Cassation (Cass. 3e civ., 12 mai 2010, n° 09-14.387)

La Cour de cassation a, par exemple, requalifié un bail à construire en bail commercial estimant que l’édification de l’immeuble constituait une simple modalité d’exécution du contrat et non son objet principal (Cass. 3e civ., 2 juill. 2008, n° 07-16.071).

Pour que cette obligation soit...

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