Existe-il d’autres moyens pour contester le permis que le recours contentieux ?

Oui, un permis de construire peut être contesté, dans un premier temps, par l’introduction d’un recours administratif préalable, dit précontentieux, sollicitant le retrait de la décision pour illégalité.Il existe 2 types de recours administratifs : le recours hiérarchique et le recours gracieux.Le recours hiérarchique, qui consiste à adresser un courrier de contestation au supérieur hiérarchique de l’autorité ayant pris l’arrêté de permis de construire. Dans le cas du permis de construire, ce recours est rare et ne peut intervenir que lorsque le permis a été délivré par la mairie au nom de l’État.Le recours gracieux, qui consiste à demander à la mairie de retirer l’arrêté de permis de construire compte tenu de son illégalité.Jusqu’au 28 novembre 2025, ces recours devaient être exercés dans le délai de recours contentieux, c’est-à-dire dans les 2 mois à compter du premier jour d’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain.La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement réduit le délai d’introduction de ces recours de 2 à 1 mois pour les autorisations d’urbanisme, les décisions de retrait d’une autorisation et les décisions de refus intervenues à compter du 28 novembre 2025.Ces recours doivent, à peine d’irrecevabilité, être notifiés à l’auteur de la décision (mairie) et au bénéficiaire du permis de construire, dans un délai de 15 jours, par lettre recommandée, à compter du dépôt du recours.Cette notification intervient en principe à l’adresse du bénéficiaire mentionnée dans l’arrêté accordant le permis. Il est cependant admis qu’elle puisse intervenir à l’adresse du bénéficiaire indiquée sur le panneau d’affichage pour notifier son recours, même s’il y a une erreur (CE, 28 nov. 2024, n° 488592).À réception du recours, la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour :Soit prendre une décision expresse, par l’envoi d’un courrier de réponse à l’adresse de l’auteur du recours.Soit apporter une décision implicite de rejet, du fait du silence gardé par la mairie pendant plus de 2 mois, suivant la réception du recours gracieux.Jusqu’au 28 novembre 2025, en cas de décision de rejet, qu’elle soit expresse ou implicite, s’ouvrait un nouveau délai de 2 mois pour saisir le tribunal administratif. Ce délai court à compter de la notification de la décision expresse ou à compter de l’intervention d’une décision tacite de rejet.Attention, toutefois, depuis le 28 novembre 2025, ces règles sont modifiées : le délai de recours contentieux contre la décision n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique.

Puis-je commencer les travaux en cas de recours contre le permis ?

Le recours ne présente pas d’effet suspensif : il est donc en théorie possible de commencer les travaux, même si cela est fortement déconseillé ; en effet, en cas d’annulation du permis, vous serez obligé de détruire l’ouvrage et remettre le terrain en état.Lorsque le permis fait l’objet d’un recours contentieux, il est également possible de solliciter un permis modificatif afin de régulariser le permis, en cours d’instance, même après achèvement des travaux (CE, 11 juin 2026, n° 502265).Toutefois, le requérant peut également solliciter le juge des référés, qui est le juge de l’urgence, pour lui demander de suspendre le permis en cas de doute sérieux sur sa légalité : le juge des référés statue sur cette demande dans un délai d’un mois.En pratique, le requérant dépose deux requêtes distinctes : l’une en référé-suspension et l’autre, au fond, en annulation du permis de construire.L’action en référé-suspension n’a pas pour finalité de déterminer si le permis est valable ou non (cela sera jugé dans le cadre de la requête en annulation) mais d’empêcher rapidement que les travaux ne commencent ou de suspendre leur exécution, dans l’attente que le juge du fond statue sur l’annulation du permis.La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement introduit une présomption d’urgence en cas de référé formé contre un refus d’autorisation, via un nouvel article L. 600-3-1 du Code de l’urbanisme.La condition d’urgence est ainsi présumée satisfaite lorsqu’un recours formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir est assortie d’un référé suspension.Il en est de même en cas de recours formé contre une décision retirant une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis de construire, d’aménager ou de démolir préalablement accordé (CE, 17 juin 2026, n° 513099).En cas de rejet par le juge de la requête en référé-suspension, le requérant devra confirmer le maintien de son recours au fond en annulation contre le permis de construire dans un délai d’un mois. À défaut, il est considéré qu’il s’est désisté et le recours sera rejeté.

Le permis peut-il être retiré ?

Oui, la procédure de retrait prévue à l’article L. 421-5 du Code de l’urbanisme permet à la mairie de retirer un permis de construire (ou une déclaration préalable de travaux).En général, cette situation intervient à la suite d’un recours administratif préalable d’un tiers qui, considérant que le permis est illégal, demande à la mairie d’en prononcer le retrait ou à l’initiative de la mairie qui, ayant laissé passer le délai d’instruction, a délivré tacitement un permis de construire irrégulier.La procédure de retrait ne peut être mise en œuvre que :si l’autorisation est illégale, c’est-à-dire méconnait une règle d’urbanisme impérative prévue par le Code de l’urbanisme ou par un document d’urbanisme (PLU...), quel que soit le type d’illégalités constatées ;si le retrait intervient dans les 3 mois suivants la délivrance de l’autorisation.La mairie doit cependant, avant de décider de prononcer le retrait du permis, initier une procédure contradictoire, c’est-à-dire inviter le bénéficiaire du permis de construire à présenter ses observations, en application des dispositions de l’article L. 122-1 du Code des relations entre le public et l’administration.Le respect de cette procédure contradictoire s’applique également au cas où le permis de construire a été accordé tacitement, c’est-à-dire en l’absence de décision expresse à l’expiration du délai d’instruction. Lorsqu’une fois ce délai expiré, la mairie prend une décision expresse de refus du permis, elle doit mettre en œuvre cette procédure contradictoire.À défaut, la décision de retrait est irrégulière.Le Conseil d’État a toutefois admis des exceptions à la mise en œuvre de cette procédure contradictoire :d’une part, lorsque la mairie se trouve en situation de compétence liée, par exemple lorsque l’autorisation de construire est subordonnée à un avis conforme qui a été refusé (CE, 25 juin 2024, n° 474026) ;d’autre part, lorsque le motif qui justifie le retrait ne nécessite aucune appréciation de fait, par exemple lorsque le permis méconnaît une règle objective du PLU (emprise au sol maximale), dont l’application est automatique et n’implique aucune appréciation de fait (CE, 19 août 2025, n° 496157). Il s’agit de la situation dans laquelle l’illégalité est manifeste.L’arrêté de retrait doit être notifié au bénéficiaire du permis qui est retiré, avant l’expiration du délai de 3 mois prévu à l’article L.424-5 du Code de l’urbanisme.Le bénéficiaire du permis est réputé pour avoir reçu notification de la décision de retrait à la date de la première présentation du courrier par lequel elle lui est adressée (CE, 18 juill. 2025, n° 497128).

Fichepratique

Sommaire

1. Vérifier si le délai de recours est respecté
2. Vérifier si le recours a été notifié
3. Vérifier si la personne dispose d’un intérêt à agir pour solliciter l’annulation du permis
4. Vérifier que le requérant a respecté les délais pour présenter ses arguments
5. Connaître les délais de jugement et les possibilités d’appel

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Schéma de la procédure de recours contentieux contre le permis de construire (réf : dtou8156)

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Permis de construire

Faire face à un recours contre le permis de construire

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Mis à jour le 15 oct. 2026 par Sophie Valazza | Coordonné par Sophie Valazza | Référence : 12622

L'essentiel par l'éditeur

Le recours contre un permis de construire doit respecter des délais stricts, notamment un affichage continu de 2 mois sur le terrain. Si l'affichage est irrégulier, le délai ne court pas, mais aucun recours n'est possible après 6 mois suivant l'achèvement des travaux. Le requérant doit notifier son recours dans les 15 jours et prouver un intérêt à agir. Les délais de jugement sont de 10 mois, avec des restrictions d'appel dans certaines zones. L'assistance d'un avocat est recommandée pour naviguer dans ce processus complexe.

Quels sont les délais pour contester un permis de construire ?
Comment notifier un recours contre un permis de construire ?
Quels sont les critères pour qu'un recours contre un permis de construire soit recevable ?

Toute personne qui dispose d’un intérêt à agir peut contester la validité d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, en exerçant un recours.

Le recours contentieux contre le permis de construire est donc susceptible de bloquer la réalisation du projet, car même s’il n’a pas d’effet suspensif, il est déconseillé de commencer les travaux.

Toutefois, afin de lutter contre les abus, ce droit de recours est aujourd’hui très encadré.

Vérifier si le délai de recours est respecté

Le délai de recours contentieux à l’encontre du permis de construire (ou plus généralement à l’encontre de toute autorisation d’urbanisme) court à compter du premier jour d’une période continue de 2 mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R.* 424-15 du Code de l’urbanisme.

Ce n’est donc pas la date de la décision prise par la commune qui constitue le point de départ du délai, mais la mise en place d’un affichage régulier sur le terrain concerné par le permis.

Si cet affichage n’a pas été fait ou est irrégulier, le délai de recours ne court pas.

Cependant, même dans cette hypothèse, le délai ne court pas indéfiniment. En effet, aucun recours contre le permis de construire ne pourra plus être engagé passé le délai de 6 mois à compter de l’achèvement d...

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