Fichepratique

Les lotissements

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Mis à jour par David Lebon | Coordonné par Fabien Bottini | Référence : 9728

L'essentiel par l'éditeur

Les lotissements en France sont régis par des règles précises du Code de l'urbanisme. Certaines divisions de terrains ne nécessitent ni déclaration préalable ni permis d'aménager. Les lotissements peuvent être soumis à un permis d'aménager ou à une déclaration préalable selon leur nature. Les documents du lotissement, comme le règlement et le cahier des charges, sont essentiels et peuvent être modifiés sous certaines conditions. La vente anticipée des lots est encadrée pour protéger les acquéreurs.

  • Quelles sont les opérations non constitutives d'un lotissement selon le Code de l'urbanisme ?
  • Quelles formalités sont nécessaires pour créer un lotissement en France ?
  • Comment les documents d'un lotissement peuvent-ils être modifiés ?

L’image du lotissement renvoie fréquemment au tissu pavillonnaire périurbain. Cependant, c’est ignorer que la définition recouvre une réalité plus diverse.

En 2023, et selon un recensement Insee, ce ne sont pas moins de 37,8 millions de logements qui ont été comptabilisés sur tout le territoire français, et leur répartition géographique varie autant que leurs modalités de gestion.

Devant les problématiques contemporaines sociales et juridiques pesant sur l’immobilier, qu’il soit question de la répartition socio-économique de la population, de la cohérence architecturale des ensembles immobiliers, ou encore des objectifs induits par le dispositif « zéro artificialisation nette » (ZAN), il est apparu comme opportun de doter les usagers d’outils leur permettant d’aménager le territoire, qu’ils soient à ce titre propriétaires, promoteurs immobiliers ou encore investisseurs.

Le lotissement est dans cette optique autant une manière d’organiser le territoire qu’une façon de répondre à la problématique majeure de la demande croissante de logements. En effet, toute opération qui a pour objet la division d’un ou plusieurs terrains en vue de l’implantation de bâtiments est un lotissement. Le lotissement peut en ce sens être envisagé à usage d’habitation, mais aussi à usage industriel, commercial ou artisanal. Cela permet, entre autres, de subdiviser des terrains en plusieurs parcelles en vue d’un aménagement individuel ou collectif.

L’ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme et son décret d’application n° 2012-274 du 28 février 2012 ont modifié la définition du lotissement. Ces dispositions ont été étendues, complétées ou modifiées par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi Alur », puis par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi Élan ».

Ainsi constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. Cette définition ne fait plus référence à la notion d’opération d’aménagement et a supprimé le critère de durée (« période de moins de dix ans ») ainsi que la référence au nombre de lots. Ces données ont été actualisées depuis 2018 et la loi Élan, et sont détaillées ci-après.

1.

Identifier les opérations non constitutives d’un lotissement

En application de l’article R. 442-1 du Code de l’urbanisme, ne constituent pas des lotissements et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager :

  • les cas de division primaire portant sur les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation ;
  • les divisions effectuées dans le cadre d’une opération de remembrement réalisée par une association foncière urbaine autorisée ou constituée d’office ;
  • les divisions effectuées par l’aménageur à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) ;
  • les d...
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