Une commune peut-elle déléguer à l’EPCI y ayant vocation les compétences relatives aux ZAD ?

Oui : conformément aux dispositions de l’article L. 212-4 du Code de l’urbanisme, lorsqu’une commune fait partie d’un EPCI y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par les articles L. 212-1 à L. 212-3.

Le périmètre d’une ZAD peut-il inclure une zone naturelle ou agricole ?

Oui : le périmètre d’une ZAD n’est pas limité aux seules zones urbaines. Un périmètre de ZAD peut même couvrir une zone de préemption au titre des espaces naturels sensibles (CE, sect., 3 juill. 1998, n° 126606, Département des Yvelines). Néanmoins, créer une ZAD sur des zones agricoles (A) ou naturelles (N) sans justification forte présente un risque d’annulation par le juge administratif.

Comment assurer la transparence et la communication avec les propriétaires et les habitants ?

Il est important d’informer les propriétaires, habitants et acteurs locaux avant même la création de la ZAD pour expliquer le sens du projet, les droits et obligations des propriétaires et recueillir leurs avis (au moyen de réunions publiques ou permanences d’informations). En plus de la publication officielle, l’information doit être continue sur l’évolution du projet. Les documents doivent être mis à disposition (plans, arrêté, projet, étude d’impact) et une personne référente de l’administration doit être en mesure de répondre aux questions. Les propriétaires doivent comprendre clairement la finalité de la ZAD : l’utilisation des biens préemptés, la durée de la ZAD, sa caducité ou prorogation, son obligation de transmettre une DIA avant la vente, etc.

Quel est le rôle d’un établissement public foncier dans une ZAD ?

L’EPF peut être désigné titulaire du droit de préemption à la place ou aux côtés de l’État, de la commune ou de l’EPCI créant la ZAD. Dans ce cas, c’est lui qui reçoit les déclarations d’intention d’aliéner (DIA) et décide d’exercer ou non le droit de préemption. L’EPF achète les biens préemptés, il gère l’entretien, la sécurisation et la mise en location temporaire afin d’éviter que les terrains restent en friche. L’EPF conserve alors temporairement les terrains en attendant que la collectivité soit prête à les utiliser. Dès que le projet est prêt à être lancé, l’EPF cède les terrains à la collectivité ou à l’aménageur. Les avantages d’un partenariat avec l’EPF sont la sécurisation juridique des procédures et le fait que, le temps que le projet prenne forme, l’EPF puisse garder les biens (même plusieurs années), sans bloquer les finances locales.

Fichepratique

Sommaire

1. Créer une ZAD
2. Connaître les effets juridiques de la publication
3. Distinguer caducité et abrogation d’une ZAD

Notre conseil
Évitez les erreurs
FAQ
Aller plus loin

Fiches associées (3)

Les zones d’aménagement différé (ZAD)

Réservé aux abonnés

Demande de devis Essai gratuit

Mis à jour le 3 oct. 2025 par Émilia Lasseur | Coordonné par Fabien Bottini | Référence : 9727

L'essentiel par l'éditeur

La zone d’aménagement différé (ZAD) permet aux collectivités d'acquérir en priorité des biens immobiliers via le droit de préemption pour des projets d'aménagement. La création d'une ZAD est généralement de la compétence de l'État, mais peut être initiée par les communes ou EPCI. La loi Alur autorise les EPCI à créer des ZAD sous certaines conditions. Le droit de préemption est exercé pour des actions d'intérêt général, et la ZAD peut inclure des zones naturelles ou agricoles.

Comment une zone d’aménagement différé (ZAD) est-elle créée en France ?
Quels sont les effets juridiques de la création d'une ZAD ?
Une ZAD peut-elle inclure des zones naturelles ou agricoles ?

Instituée par la loi n° 62-848 du 26 juillet 1962, la zone d’aménagement différé (ZAD) constitue un outil efficace pour maîtriser la pression foncière et ainsi mener à bien une opération d’urbanisme.

Ce dispositif se distingue du droit de préemption urbain classique en ce qu’il relève de l’initiative de l’État, qu’il dispose d’un champ d’application spécifique et qu’il est limité dans le temps. La durée du droit de préemption est en effet de 6 ans renouvelables, depuis la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris.

Outil simple dans sa mise en œuvre et dans sa gestion, il offre néanmoins de grands avantages pour assurer une réserve foncière et mener à bien une opération d’aménagement (logements, équipements publics, zones d’activités).

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi Alur », a renforcé la sécurité juridique des ZAD en précisant certains aspects procéduraux, et a notamment fait évoluer le régime du droit de préemption. Celui des ZAD a été réformé afin de renforcer les capacités de maîtrises foncières des collectivités. La réforme a ainsi habilité les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en urbanisme à créer des ZAD, après avis des communes concernées.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi Élan », a modifié le cadre des ZAD en ouvrant notamment la possibilité d’en créer aux établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris.

Créer une ZAD

La zone d’aménagement différé permet à une collectivité publique, à un établissement public foncier ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement de pouvoir acquérir en priorité un bien immobilier par le biais du droit de préemption, dans le but de constituer des réserves foncières pour du logement, des équipements publics, des zones d’activités, de la requalification urbaine, ou encore des aménagements liés au développement durable (C. urb., art. L. 212-1 et s.).

La création d’une ZAD doit être justifiée par un projet d’intérêt général et son périmètre doit géographiquement être clairement délimité. Elle peut être créée à l’initiative de l’État (du préfet), d’une commune ou d’un EPCI compétent en urbanisme (depuis la loi Alur de 2014). Les modalités de création sont multiples :

s...

Contenu réservé aux abonnés

Si vous êtes abonné, cliquez pour poursuivre la lecture

Il vous reste 86% à découvrir

Poursuivez la lecture
en profitant d'un essai gratuit (offre sans engagement)

Accédez à une base complète de fiches pratiques et d’outils & méthode
Bénéficiez d’un ensemble de solutions méthodologiques opérationnelles et juridiques
Notre IA juridique au service de votre pratique