Peut-on passer un contrat de crédit-bail dans le cadre d’un BEA ?

Les constructions qui sont réalisées dans le cadre d’un BEA peuvent donner lieu à la conclusion d’un contrat de crédit-bail. En pratique, il s’agit d’une seconde convention : la convention de crédit-bail est donc couplée à celle du BEA.Dans cette hypothèse, le contrat comporte des clauses permettant de préserver les exigences du service public (CGCT, art. L. 1311-3, 5°).

Comment assurer le recouvrement de la redevance ?

La redevance due pour l’occupation ou l’utilisation du domaine public est payable d’avance et annuellement. Toutefois, le bénéficiaire peut, à raison du montant et du mode de détermination de la redevance :être admis à verser des acomptes ;être tenu de verser la totalité du montant de la redevance due pour les titres d’occupation qui n’excèdent pas 5 ans ;être tenu de payer un montant de redevance quinquennale, lorsque l’autorisation est délivrée pour une durée supérieure à 5 ans.En cas de retard dans le paiement des redevances dues pour l’occupation ou l’utilisation du domaine public, les sommes restant dues sont majorées d’intérêts moratoires au taux légal.Le recouvrement de la redevance s’opère dans les conditions fixées par le Code général des collectivités territoriales et le livre des procédures fiscales.

Le BEA peut-il être un marché de travaux ?

En effet, en vertu de l’article L. 2 du Code de la commande publique, « sont des contrats de la commande publique les contrats conclus à titre onéreux par un acheteur […], pour répondre à ses besoins en matière de travaux, de fournitures ou de services, avec un ou plusieurs opérateurs économiques ».Le Conseil d’État a déjà eu l’occasion de préciser que le contrat par lequel la collectivité publique confie à une personne privée la mission de construire un ouvrage pour son usage, mais dont elle ne sera pas immédiatement propriétaire, n’est pas un marché de travaux publics soumis au CCP, mais un contrat particulier soumis à son régime propre (CE, 12 oct. 1988, n° 82053, Ministre des Affaires sociales et de l’Emploi c/ Société d’études, de réalisations, de gestion immobilière et de construction [Sergic]).La distinction entre le BEA et le marché public de travaux, en particulier, porte plus sur les modalités de rémunération du preneur qu’au regard de l’objet de ces contrats puisque le BEA comporte, en général, la réalisation de travaux.

Un acheteur peut-il conclure un BEA pour faire réaliser par l’entreprise la construction d’un bâtiment répondant à ses exigences ?

Un BEA est un contrat de location de longue durée portant sur un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence. Ce bail ne peut avoir pour objet la réalisation de travaux ou la gestion d’une mission de service public pour le compte de la collectivité propriétaire/bailleur.Si la commune est donneur d’ordre et si l’objet du bail, dans le cahier des charges, est de répondre aux besoins de celle-ci, alors le contrat conclu n’est plus un BEA mais un contrat de la commande publique. Les mesures de publicité et de mise en concurrence prévues par le CCP s’appliquent.

L’acheteur doit-il mettre en concurrence pour conclure un bail emphytéotique sur des parcelles appartenant à son domaine privé ?

L’article 12 de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur dispose que « lorsque le nombre d’autorisations disponibles pour une activité donnée est limité en raison de la rareté des ressources naturelles ou des capacités techniques utilisables, les États membres appliquent une procédure de sélection entre les candidats potentiels qui prévoit toutes les garanties d’impartialité et de transparence ». Cette disposition est transposée à l’article L. 2122-1-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, qui indique que, lorsqu’un titre d’occupation du domaine public permet à son titulaire « d’occuper ou d’utiliser le domaine public en vue d’une exploitation économique, l’autorité compétente organise librement une procédure de sélection préalable présentant toutes les garanties d’impartialité et de transparence, et comportant des mesures de publicité permettant aux candidats potentiels de se manifester ».Pour le juge, ces dispositions impliquent bien des obligations de publicité et mise en concurrence préalablement à la délivrance d’autorisations d’occupation du domaine public permettant l’exercice d’une activité économique. Cependant, « il ne résulte ni des termes de cette directive ni de la jurisprudence de la Cour de justice que de telles obligations s’appliqueraient aux personnes publiques préalablement à la conclusion de baux portant sur des biens appartenant à leur domaine privé, qui ne constituent pas une autorisation pour l’accès à une activité de service ou à son exercice au sens [de la directive précitée] » (CAA Toulouse, 21 mars 2024, n° 22TL21077, Mme A… et M. B…).

Fichepratique

Sommaire

1. Définir le BEA
2. Identifier les parties du BEA et connaître les droits conférés
3. Fixer les conditions financières
4. Choisir le cocontractant

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Mettre en œuvre un bail emphytéotique administratif : définition et conditions de recours

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Mis à jour par Vanessa Pardo | Référence : 9273

L'essentiel par l'éditeur

Le bail emphytéotique administratif (BEA) permet aux collectivités territoriales de louer un bien immobilier à un tiers pour des projets d'intérêt général. Ce contrat, d'une durée de 18 à 99 ans, confère au preneur des droits réels, permettant la construction d'ouvrages sur le domaine public. La redevance est fixée librement, mais doit respecter les conditions du marché. Le BEA peut être lié à des marchés publics, nécessitant publicité et mise en concurrence. À la fin du bail, les améliorations reviennent au bailleur sans indemnisation.

Quelles sont les conditions pour conclure un bail emphytéotique administratif ?
Comment est fixée la redevance d'un bail emphytéotique administratif ?
Le bail emphytéotique administratif nécessite-t-il une mise en concurrence ?

Le bail emphytéotique administratif (BEA) permet, par dérogation aux règles habituelles régissant le domaine public, d’autoriser une personne privée à occuper un bâtiment ou une parcelle de ce domaine.

Cette occupation doit permettre l’accomplissement d’une mission de service public ou la réalisation d’une opération d’intérêt général.

Mais quelles sont les conditions pour recourir à ce contrat et pour quelle durée peut-on le conclure ? La mise en œuvre d’un BEA est encadrée par des dispositions législatives qui en donnent le mode d’emploi.

Définir le BEA

L’article L. 1311-2 du Code général des collectivités territoriales (CGCT) définit le bail emphytéotique administratif comme permettant à une collectivité territoriale propriétaire d’un bien immobilier de le louer à un tiers qui pourra construire un ouvrage sur le domaine public et ensuite le louer à la collectivité propriétaire du terrain.

Les collectivités territoriales peuvent y recourir :

soit en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de leur compétence ;
soit en vue de l’accomplissement, pour leur propre compte, d’une mission de service public ;
soit en vue de l’affectation à une association cultuelle d’un édifice du culte ouvert au public ;
soit en vue de la réalisation d’enceintes sportives et des équipements connexes nécessaires à leur implantation.

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