La personne publique peut-elle demander au constructeur des aménagements ?

Le fait d’imposer des spécifications est de nature à remettre en cause la légalité initiale du recours à la Vefa s’il s’agit d’une transformation profonde, d’un bouleversement ou s’il y a substitution de la personne publique.En revanche, si les modifications sont mineures et limitées, la Vefa devrait être jugée comme légale. Il importe de savoir si l’initiative privée répond à la demande de la personne publique ou non.

Votre contrat de Vefa peut-il être requalifié en marché public ?

Si l’acheteur cherche à acquérir (voire à louer) pour ses propres besoins un bien immobilier, dans un programme de construction existant, cette opération immobilière ne suppose pas une interférence de l’acheteur dans la conception de l’ouvrage. Cette hypothèse répond à l’une des exclusions de l’application du Code de la commande publique, à savoir « les marchés de services qui ont pour objet l’acquisition ou la location, quelles qu’en soient les modalités financières, de terrains, de bâtiments existants ou d’autres biens immeubles, ou qui concernent d’autres droits sur ces biens ». Cette forme de la Vefa conduit à l’exclure du champ d’application des règles relatives aux marchés publics puisqu’elle ne répond pas à la notion même de marché.Par contre, si l’acheteur a l’initiative des travaux et définit les caractéristiques de la partie de l’ouvrage qui le concerne, cela fait entrer le contrat relatif à cette opération dans le champ d’application du CCP.La Vefa constitue alors un marché public, car elle apporte une réponse à un besoin de l’acheteur. En effet, la Vefa publique suppose que l’objet du contrat porte sur la construction d’un bien immobilier, soit l’exécution de travaux qui n’ont pas encore démarré.Dans ce cas, il faut noter que le CCP (art. R. 2122-3) autorise les acheteurs à :« passer un marché sans publicité ni mise en concurrence préalables lorsque les travaux, fournitures ou services ne peuvent être fournis que par un opérateur économique déterminé, pour l’une des raisons suivantes : […] 2° Des raisons techniques. Tel est notamment le cas lors de l’acquisition ou de la location d’une partie minoritaire et indissociable d’un immeuble à construire assortie de travaux répondant aux besoins de l’acheteur qui ne peuvent être réalisés par un autre opérateur économique que celui en charge des travaux de réalisation de la partie principale de l’immeuble à construire […] ».La jurisprudence a identifié et confirmé un certain nombre de critères permettant d’établir qu’une Vefa conclue avec un acquéreur personne publique ne constitue pas un marché public de travaux.Ainsi, dans son arrêt du 15 avril 2021, la cour d’appel de Nancy conclut que la métropole « n’a exercé aucune influence déterminante sur sa nature ou la conception de l’ensemble immobilier, lequel n’a été conçu ni à l’initiative de [la métropole], ni en fonction de ses besoins, de sorte que l’opération en cause ne peut être qualifiée de marché public de travaux », ni de détournement de la loi MOP (CAA Nancy, 15 avr. 2021, n° 19NC02073, Metz Métropole). Elle ajoute que l’appartenance du terrain d’assiette au domaine public ou à une société publique locale (SPL) d’aménagement est sans incidence sur cette qualification. En l’espèce, la métropole avait approuvé une Vefa conclue en vue de l’acquisition d’un bâtiment destiné à accueillir son nouveau siège auprès d’un promoteur immobilier.

Quelles sont les conditions de requalification d’un contrat de location de bien immeuble en marché de travaux ?

Le Conseil d’État a précisé les conditions de requalification d’un contrat de location de bien immeuble en marché de travaux en reprenant le critère communautaire de l’influence déterminante sur la conception des ouvrages et, par voie de conséquence, s’est prononcé sur l’interdiction des clauses de paiement différé associées (CE, 3 avr. 2024, n° 472476, Société Victor Hugo 21).« Le contrat par lequel un pouvoir adjudicateur prend à bail ou acquiert des biens immobiliers qui doivent faire l’objet de travaux à la charge de son cocontractant constitue un marché de travaux au sens des […] articles L. 1111-1 et L. 1111-2 du Code de la commande publique (CCP), lorsqu’il résulte des stipulations du contrat qu’il exerce une influence déterminante sur la conception des ouvrages. Tel est le cas lorsqu’il est établi que cette influence est exercée sur la structure architecturale de ce bâtiment, telle que sa dimension, ses murs extérieurs et ses murs porteurs. Les demandes de l’acheteur concernant les aménagements intérieurs ne peuvent [en revanche] être considérées comme démontrant une influence déterminante que si elles se distinguent du fait de leur spécificité ou de leur ampleur. »

Fichepratique

Sommaire

1. Comprendre l’intérêt du recours à la Vefa
2. Connaître les conditions de recours à la Vefa
3. Veiller à la rédaction du contrat de Vefa

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Fiche associée (1)

Achèvement des travaux

Vendre en l’état futur d’achèvement : définition et conditions de recours

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Mis à jour par Vanessa Pardo | Coordonné par Vanessa Pardo | Référence : 9275

L'essentiel par l'éditeur

La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) permet à l’administration d’acquérir des biens immobiliers en construction, transférant la propriété au fur et à mesure des travaux. Régie par le Code civil et le Code de la construction, elle offre des avantages financiers et de responsabilité pour les vendeurs et acquéreurs. Toutefois, son recours est encadré par des conditions strictes pour éviter sa requalification en marché public, notamment en cas d'influence sur la conception de l'ouvrage.

Quelles sont les conditions pour recourir à la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) en France ?
Comment la Vefa peut-elle être requalifiée en marché public de travaux ?
Quels sont les avantages de la Vefa pour l’administration publique ?

La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) permet à l’administration d’acquérir un ouvrage, construit par un tiers, au fur et à mesure de son exécution.

Mais quelles sont les étapes à respecter pour sa mise à place ? Et quelles sont les conditions permettant une dérogation aux dispositions relatives à la maîtrise d’œuvre ?

Comprendre l’intérêt du recours à la Vefa

Cas général

La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel un tiers construit un ouvrage dont il revend une partie à l’administration au fur et à mesure de la construction de cet ouvrage.

Elle est définie par l’article 1601-3 du Code civil comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ». Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le dispositif de la Vefa est régi par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 ainsi que par les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

L’intér..

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