Pratique de la Direction Générale des Services

Le lotissement, en tant que division foncière, est considéré comme un aménagement. À ce titre, il doit faire l’objet d’une déclaration préalable d’aménager ou d’un permis d’aménager.

L’opération est soumise à déclaration préalable d’aménager si elle ne requiert aucune voirie ou équipement commun, et si le lotissement n’est pas situé dans un secteur sauvegardé ou un site classé. C’est en pratique un cas rare.

Dans la majorité des cas, c’est un permis d’aménager qui sera requis requis : c’est le cas pour toute division d’un lot (dès qu’il y a division, même en seulement deux lots, dès lors que sont créés des voies et espaces communs). La demande doit être déposée en quatre exemplaires en mairie, et, sauf cas particulier, la commune dispose d’un délai de trois mois pour instruire la demande. Une enquête publique est requise si le projet est soumis à étude d’impact (champ d’application déterminé en annexe de l’article R. 122-2 du Code de l’environnement , et récapitulé ici dans le tableau ci-dessous).

Lotissements soumis à enquête publique

Situation de la commune	Soumission systématique à enquête publique	Soumission au cas par cas*
Territoire d'une commune dotée, à la date du dépôt de la demande, d'un PLUou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale  n'ayant pas fait l'objet d'une évaluation environnementale permettant l'opération.	Travaux, constructions et aménagements réalisés en une ou plusieurs phases, lorsque l'opération crée une SHON supérieure ou égale à 40 000 mètres carrés ou dont le terrain d'assiette couvre une superficie supérieure à 10 hectares.	Travaux, constructions ou aménagements réalisés en une ou plusieurs phases, lorsque l'opération : - soit crée une SHON supérieure ou égale à 10 000 mètres carrés et inférieure à 40 000 mètres carrés et dont le terrain d'assiette ne couvre pas une superficie supérieure ou égale à 10 hectares, - soit couvre un terrain d'assiette d'une superficie supérieure ou égale à 5 hectares et inférieure à 10 hectares et dont la SHON créée est inférieure à 40 000 mètres carrés.
Territoire d'une commune dotée ni d'un PLU ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, ni d'une carte communale.	Travaux, constructions ou aménagements réalisés en une ou plusieurs phases, lorsque l'opération crée une SHON supérieure ou égale à 40 000 mètres carrés ou dont le terrain d'assiette couvre une superficie supérieure ou égale à 10 hectares.	Travaux, constructions ou aménagements réalisés en une ou plusieurs phases, lorsque l'opération : - soit crée une SHON supérieure ou égale à 3 000 mètres carrés et inférieure à 40 000 mètres carrés et dont le terrain d'assiette ne couvre pas une superficie supérieure ou égale à 3 hectares, - soit couvre un terrain d'assiette d'une superficie supérieure ou égale à 3 hectares et inférieure à 10 hectares et dont la SHON créée est inférieure à 40 000 mètres carrés.
* Ces projets sont ceux soumis à étude d’impact au cas par cas. Si le préfet prescrit la réalisation effective d’une étude d’impact, cela emportera réalisation d’une enquête publique.

Le permis d’aménager permet de réaliser les voiries et équipements préalables indispensables à la viabilisation des terrains.

Le lotissement est réalisé en deux phases. Tout d’abord, le lotisseur exécute tous les travaux d’aménagement utiles. Lorsque ces travaux sont achevés, il dépose une déclaration d’achèvement en mairie, et peut transférer les équipements collectifs dans le domaine public communal. La collectivité dev...

Le lotissement continue d’exister après la fin des travaux de viabilisation et de ceux réalisés par les propriétaires. C’est pourquoi un cahier des charges et un règlement de lotissement sont le plus souvent rédigés, et une association syndicale créée. Deux entités ont la possibilité d’initier une...

Au terme d’un délai de dix ans après la délivrance du permis d’aménager, la réglementation spécifique au lotissement disparaît dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme. Le droit commun de l’urbanisme redevient alors applicable, sauf si un ou plusieurs co-lotis demandent le maintien des...