La ZAC peut-elle être prévue sur un périmètre déjà construit ?

Oui, il s’agit alors de transformer le tissu urbain existant.

La ZAC doit-elle être d’un seul tenant ?

Non, elle peut être composée de plusieurs emplacements distincts. On parle alors de ZAC multisites.

Que faire figurer dans le rapport de présentation de la ZAC ?

Il expose l’objet de l’opération et justifie sa réalisation au regard de l’intérêt général. Il décrit l’état du site et son environnement, indique le programme prévisionnel des constructions à édifier, énonce les raisons pour lesquelles, au regard du document d’urbanisme et de l’insertion dans l’environnement, le projet de ZAC a été retenu.Le dossier précise également si la taxe d’aménagement sera ou non exigible dans la zone. Il mentionne le mode de réalisation choisi pour l’aménagement et l’équipement de la zone.

Où la réglementation de la ZAC est-elle consignée ?

La loi SRU a supprimé le plan d’aménagement de zone. La réglementation applicable dans le périmètre de la ZAC doit désormais figurer dans le plan local d’urbanisme lorsqu’il existe. Il doit préciser le périmètre de la zone, la localisation et le périmètre des espaces verts, ainsi que la localisation des principaux ouvrages et installations. Quant aux plans d’aménagement de zone existants au 24 mars 2014, toute modification postérieure entraîne désormais une intégration automatique du document dans le plan local d’urbanisme.

Quels sont les effets de la création de la ZAC ?

Le maire peut surseoir à statuer sur les demandes de permis de construire pouvant contrarier les objectifs ou le développement de l’opération.Par ailleurs, les propriétaires de terrains compris dans la ZAC peuvent mettre en demeure la commune d’acquérir ces terrains.

Les équipements publics à réaliser peuvent-ils être mis à la charge de l’aménageur ?

Oui, mais uniquement dans la mesure où ils sont réalisés pour répondre aux besoins des usagers des constructions qui seront édifiées dans la zone. Si la capacité de ces équipements excède les besoins de l’opération, l’aménageur ne les financera qu’en partie. Si des terrains inclus dans le périmètre sont construits sans intervention de l’aménageur – cas où les anciens propriétaires profitent du développement de la zone pour construire, par exemple –, la collectivité doit conclure avec eux une convention aux termes de laquelle ils prennent en charge une partie du financement des équipements publics de la ZAC.

La collectivité peut-elle contrôler les modalités d’usage de la zone ?

Oui, lors de la création, elle approuve les documents qui régissent le fonctionnement futur de la ZAC. Par la suite, à chaque cession ou concession d’usage, elle approuve le cahier des charges transmis par l’aménageur au constructeur.

Quel est le contenu du cahier des charges ?

Il indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur une parcelle donnée. Il peut également fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales homogènes dans toute la zone.

Le dossier de création de la ZAC peut-il être attaqué sur le fondement de l’incompatibilité de la zone avec le règlement d’urbanisme ?

Non, car ce dossier ainsi que la délibération qui l’approuve sont considérés comme des documents préparatoires à la réalisation effective de la zone, et ce alors même que le projet de ZAC doit être compatible avec les règles d’urbanisme locales (CE, 4 juill. 2012, n° 356221). Ce sont les demandes de permis de construire ultérieures qui pourront être contestées.

Fichepratique

Sommaire

1. Initier la ZAC
2. Adopter la décision de création
3. Réaliser la zone
4. Schéma

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La procédure de création d'une zone d'aménagement concerté

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Mis à jour par Édouard Guerreiro-Bochereau | Référence : 2495

L'essentiel par l'éditeur

La création d'une ZAC est une initiative publique visant l'intérêt général, nécessitant des études préalables pour définir le projet, sa faisabilité et les besoins en équipements publics. La procédure inclut une concertation avec les parties prenantes et l'approbation d'un dossier de création. La ZAC peut être multisite et transformée en tissu urbain existant. Les équipements publics peuvent être à la charge de l'aménageur, et la collectivité contrôle l'usage de la zone.

Quelles sont les étapes clés pour créer une ZAC en France ?
Quels sont les critères pour initier une ZAC ?
Comment la collectivité peut-elle contrôler l'usage d'une ZAC ?

Le but de la zone d’aménagement concerté (ZAC) est de favoriser l’accueil de nouvelles opérations sur le territoire de la commune et de faire financer en tout ou partie les équipements publics rendus nécessaires par les opérateurs privés.

Pour créer une telle zone, deux types de procédures se superposent : une procédure d’urbanisme aboutissant à la création de la ZAC, qui sera décrite ici, et, le cas échéant, une procédure de mise en concurrence appelée concession d’aménagement si la collectivité n’opte pas pour la régie. Ces procédures doivent être bien comprises pour que la ZAC puisse être valablement réalisée.

Initier la ZAC

La ZAC ne peut être initiée que par une personne publique. Même si elle peut par la suite être concédée, son initiative revient nécessairement à l’État, à une collectivité ou à un établissement public y ayant vocation, dans un but d’intérêt général.

La personne publique va d’abord réaliser des études préalables, qui auront pour objet :

de définir le projet et le ou les sites d’assiette ;
de déterminer la faisabilité économique et technique de l’opération ;
d'évaluer les besoins en équipements publics ;
de choisir la procédure à mettre en œuvre.

En parallèle et conformément à l’article L. 103-2 du Code de l’urbanisme, une concertation va être menée avec les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées. Ses caractéristiques sont arrêtées dès le lancem...

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