Qu’est devenu le plan d’aménagement de zone ?

Depuis la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), le recours à un plan d’aménagement de zone (PAZ) n’est plus possible. Les PAZ arrêtés avant l’entrée en vigueur de la loi demeurent applicables jusqu’à l’approbation par la commune ou l’EPCI compétent d’un PLU.

Comment modifier le PAZ ?

Les PAZ peuvent faire l’objet :D’une modification, à condition que le changement apporté :ne porte pas atteinte à l’économie générale des orientations d’urbanisme concernant l’ensemble de la commune ;ne réduise pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ;ne comporte pas de graves risques de nuisance.D’une modification simplifiée.D’une mise en compatibilité.

Quand peut-on signer la concession d’aménagement ?

La loi Alur a précisé que la signature du traité de concession pouvait être antérieure à la date de création de la zone. Cette possibilité nécessite toutefois que la collectivité ait :arrêté le bilan de la concertation ;délibéré sur les enjeux et l’objectif de l’opération, son périmètre d’intervention, son programme et son bilan financier prévisionnel.

Les équipements publics à réaliser peuvent-ils être mis à la charge de l’aménageur ?

Oui, mais uniquement dans la mesure où ils sont réalisés pour répondre aux besoins des usagers des constructions qui seront édifiées dans la zone. Si la capacité de ces équipements excède les besoins de l’opération, l’aménageur ne les financera qu’en partie. Si des terrains inclus dans le périmètre sont construits sans intervention de l’aménageur – cas où les anciens propriétaires profitent du développement de la zone pour construire, par exemple –, la collectivité doit conclure avec eux une convention aux termes de laquelle ils prennent en charge une partie du financement des équipements publics de la ZAC.

La collectivité peut-elle contrôler les modalités d’usage de la zone ?

Oui, lors de la création, elle approuve les documents qui régissent le fonctionnement futur de la ZAC. Par la suite, à chaque cession ou concession d’usage, elle approuve le cahier des charges transmis par l’aménageur au constructeur.

Quel est le contenu du cahier des charges ?

Il indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur une parcelle donnée. Il peut également fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales homogènes dans toute la zone.

Le dossier de réalisation de la ZAC peut-il être attaqué ?

Non, car ce dossier ainsi que la délibération qui l’approuve sont considérés comme des documents préparatoires à la réalisation effective de la zone, et ce alors même que le projet de ZAC doit être compatible avec les règles d’urbanisme locales (CE, 4 juill. 2012, n° 356221, ZAC de Vallon Régny). Ce sont les permis de construire et d’aménager ultérieurs qui pourront être contestés.

Une ZAC disparaît-elle lorsqu’elle est achevée ?

Non, la loi SRU a fait disparaître la notion d’achèvement et le Code de l’urbanisme n’y fait donc plus référence. En tout état de cause, tant qu’elle n’est pas supprimée, une ZAC continue de produire ses effets.

Faut-il attribuer la concession d’aménagement avant la création de la ZAC ?

Cette possibilité offerte par la loi Alur doit être évaluée selon le contexte. La complexité du montage de dossier peut être délicate à appréhender pour les collectivités disposant de ressources limitées. Dans ce cas, l’attribution de la concession relativement tôt dans la procédure peut la sécuriser. Cependant, la rédaction du contrat requiert, dans les faits, une bonne connaissance des équilibres du projet à venir. Dans tous les cas, il est donc peu vraisemblable que la concession intervienne très tôt dans la procédure.Mais il convient aussi d’évaluer la possibilité de recourir au mandat (C. Urb., art. L. 300-3) qui peut être suffisante.

Fichepratique

Sommaire

1. Définir les règles applicables dans la ZAC
2. Constituer le dossier de réalisation
3. Approuver le programme des équipements publics et le dossier de réalisation
4. Faire la publicité de l’acte
5. Choisir le mode de réalisation de la ZAC
6. Modifier et supprimer la ZAC
7. Schéma

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Réaliser la ZAC

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Mis à jour par Ulrich Rodrigo | Référence : 8207

L'essentiel par l'éditeur

La réalisation d'une ZAC nécessite le respect des règles d'urbanisme locales, telles que le PLU ou le POS. Le dossier de réalisation doit inclure le programme des équipements publics et les modalités de financement. L'approbation du dossier et du programme est effectuée par le conseil municipal ou l'EPCI. La publicité des actes est essentielle, et le choix du mode de réalisation dépend des compétences de la collectivité. La concession d'aménagement doit respecter un formalisme strict, et les équipements publics doivent répondre aux besoins des usagers de la zone.

Quelles sont les étapes clés pour réaliser une ZAC en respectant les règles d'urbanisme locales ?
Comment se déroule l'approbation du dossier de réalisation et du programme des équipements publics d'une ZAC ?
Quels sont les critères pour choisir entre une gestion directe ou une concession d'aménagement pour une ZAC ?

À l’issue de la phase de création de la zone d’aménagement concerté (ZAC), s’engage la phase opérationnelle préalable à la phase d’exécution. Cette phase a notamment pour objet de définir avec précision :

le programme à réaliser (équipements, logements, activités, etc.) ;
le planning prévisionnel ;
les modalités de financement ;
les règles applicables.

Cette fiche vous guidera sur la marche à suivre, afin de préparer au mieux la réalisation matérielle de la zone.

Définir les règles applicables dans la ZAC

L’aménagement et l’équipement de la ZAC sont réalisés dans le respect des règles d’urbanisme locales applicables (plan local d’urbanisme – PLU –, plan d’occupation des sols – POS – ou règlement national d’urbanisme – RNU).

Ainsi, lorsque la commune est couverte par un plan local d’urbanisme, il est possible d’y introduire des dispositions concernant :

la localisation et les caractéristiques des espaces publics à conserver, à modifier ou à créer ;
la localisation prévue pour les principaux ouvrages publics, les installations d’intérêt général et les espaces verts ;
la surface de plancher dont la construction est autorisée dans chaque îlot, en fonction, le cas échéant, de la nature et de la destination des bâtiments.

Pour le surplus, ce sont les règles générales contenues dans le règle...

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