Le PUP est un nouveau moyen pour la commune de mettre à la charge de personnes privées le coût des équipements publics, tout en se distinguant, de par son champ d’application, du programme d’aménagement d’ensemble (PAE) et de la zone d’aménagement concerté (ZAC).
En effet, le PUP est restreint aux zones U et AU délimitées par le PLU ou les documents d’urbanisme en tenant lieu.
Le PUP est donc un contrat dont les parties fixent le montant de la prise en charge privée du coût des équipements publics, les délais de paiement et les modalités de cette participation.
A savoir
L’intérêt du PUP réside dans la souplesse du dispositif contractuel, la possibilité de prévoir un échelonnement des participations et, selon le MEEDDM (ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer), de percevoir, le cas échéant, une somme supérieure à celle qui résulterait de la seule TLE (qui sera prochainement remplacée par la taxe d’aménagement).
Le PUP constitue donc un outil financier plus souple que le PAE qui permet, en dehors d’une ZAC, l’apport de participations à des équipements publics rendus nécessaires par une opération de construction ou d’aménagement.
Le PUP repose sur une initiative privée pour réaliser une opération privée qui peut cependant avoir un enjeu et un intérêt communal. Il ne s’apparente en rien à une concession d’aménagement et ne nécessite donc pas une mise en concurrence préalable.
Conditions auxquelles est subordonné le recours à la convention de PUP
Quatre principes doivent guider la conclusion d’un PUP :
- un PUP ne peut être conclu que dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’un document « en tenant lieu » ;
- le recours au PUP implique la présence d’une ou plusieurs opérations d’aménagement ou de construction ;
- la ou les opérations projetées doivent générer un besoin d’équipement public ;
- l’opération doit répondre à une finalité d’intérêt général.
Procédure de conclusion
L’initiative du PUP
L’initiative de l’opération (aménagement ou construction) appartient toujours au constructeur ou à l’aménageur.
L’initiative de la convention appartient au propriétaire foncier, au constructeur ou à l’aménageur, public ou privé. Les sociétés d’économie mixte (SEM) ou les collectivités locales peuvent être également à l’initiative de cette convention.
Les redevables de la convention
Les redevables potentiels sont, d’après le texte de loi, « le ou les propriétaires des terrains, le ou les aménageurs, le ou les constructeurs ».
Attention
Si la notion de propriétaire ne prête pas à discussion, celle d’aménageur ou de constructeur soulève des difficultés. Lorsque ces derniers ne sont pas propriétaires, on peut penser qu’ils doivent être en capacité de prouver qu’ils sont porteurs d’un projet et qu’ils ont la maîtrise du foncier concerné, c’est-à-dire qu’ils disposent d’un titre les habilitant à intervenir (promesse de vente, bail emphytéotique, etc.).
Les bénéficiaires de la convention
Ils sont les suivants :
- les communes ou les EPCI compétents en matière de PLU ;
- le représentant de l’État, dans le cadre des opérations d’intérêt national (OIN) ;
- le ou les propriétaires des terrains, le ou les aménageurs, le ou les constructeurs.
A noter
Un PUP peut être intercommunal : deux collectivités peuvent cosigner un PUP.
Toutefois, en cas de problème entre les collectivités, la situation peut devenir délicate à gérer. Mieux vaut donc conclure un PUP par commune ou créer un EPCI qui a reçu délégation desdites communes pour le PUP.
La négociation d’un PUP
La convention ne peut mettre à la charge de l’aménageur que le coût de la réalisation des équipements publics réalisés pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers, ou, lorsque la capacité des équipements publics excède ces besoins, la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci.
La négociation est totalement ouverte sur les modalités de paiement :
- contribution financière ;
- sous forme de terrains bâtis ou non bâtis.
Attention
Le paiement en nature de travaux est impossible : le PUP reste un outil uniquement financier et la collectivité doit réaliser ces équipements sous sa propre maîtrise d’ouvrage.
De même, l’équipement public financé par le PUP ne peut donner lieu à une autre participation spécifique à cet équipement, selon le principe du non-cumul.
Il est concevable, en l’absence de précision dans l’article L. 332-11-3 du
Code de l’urbanisme
, que la convention PUP soit conclue indépendamment de toute autorisation d’urbanisme puisque, d’une part, les autorisations d’urbanisme délivrées ne constituent pas le fait générateur de la participation des propriétaires fonciers et, d’autre part, les aménageurs ou constructeurs peuvent être parties à un PUP alors même qu’ils n’ont pas encore sollicité d’autorisation d’urbanisme.
Le contenu de la convention
La plus grande liberté contractuelle prévaut, même si les mentions suivantes sont incontournables :
- le périmètre couvert par la convention ;
- la liste des équipements à réaliser, le coût prévisionnel de chaque équipement, le montant total prévisionnel et les délais de réalisation ;
- le montant de la participation mise à la charge du cocontractant ;
- la forme de la participation (financière, apport de terrains bâtis ou non bâtis...) ;
- les délais de paiement de la participation (le fait générateur et les échéances de versement) ;
- la durée d’exonération de la TLE (qui ne peut excéder 10 ans) pour les constructions édifiées dans le périmètre délimité par la convention de PUP.
Ce modèle de convention peut être adapté en fonction des éléments propres à chaque opération, de la négociation avec la collectivité et des circonstances de fait ou de droit.
Signature de la convention
Préalablement à la signature de la convention, une délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI autorise le maire ou le président de l’EPCI à signer la convention. La mention de cette signature doit être affichée et publiée, de même que transmise au contrôle de légalité.
A savoir
L’État contrôle la légalité du périmètre annexé à la convention et vérifie que la convention mentionne les minima requis par la loi : délais de paiement et durée d’exonération de la TLE.
S’agissant d’un contrat librement consenti, l’État ne contrôle pas le montant de la participation.
