Quelles sont les conditions de demande de prorogation du permis de construire ?

La prorogation du permis de construire vous permet d’éviter que votre permis accordé ne se périme, dans l’hypothèse où vous n’êtes pas, pour quelque motif que ce soit, en mesure de débuter les travaux.La demande doit être faite 2 mois au moins avant l’expiration du délai de validité.Le bénéficiaire du permis de construire doit adresser à l’autorité administrative une demande de prorogation par lettre en double exemplaire, transmise dans les mêmes conditions que le dépôt de la demande initiale (par envoi recommandé avec accusé de réception ou par dépôt contre décharge à la mairie).La prorogation est considérée comme accordée si aucune réponse n’a été adressée au demandeur dans un délai de 2 mois suivant la date de l’accusé de réception ou de la décharge. Elle prend effet au terme de la validité de la décision initiale.

Le permis peut-il être accordé tacitement ?

Oui. La mairie dispose d’un certain délai pour instruire la demande de permis de construire. Ce délai varie en fonction de la nature du projet et certaines prolongations sont possibles. Si aucune réponse ne vous est parvenue à la fin du délai imparti à la mairie, il y a autorisation tacite, ce qui signifie que le permis vous a été accordé tacitement (à condition toutefois que vous ayez fourni les pièces complémentaires que la mairie vous aura éventuellement demandées).Vous pouvez alors demander à la mairie qu’elle vous délivre un certificat de non-opposition pour pouvoir commencer vos travaux. Ce certificat ne peut pas être retiré ultérieurement par l’autorité administrative et doit, tout comme un permis express, être affiché sur le terrain où auront lieu les travaux afin que les tiers puissent exercer leur droit de recours. Ce certificat de permis tacite est délivré dans un délai de 15 jours.Attention, il ne peut y avoir de permis tacite :si le projet porte sur un immeuble classé ou adossé à un immeuble classé monument historique ;si le projet est soumis à des autorisations particulières (aménagement commercial) ;si le projet est localisé dans une réserve naturelle, un site classé ou un parc national ;si le projet est soumis à une enquête publique au titre de son incidence sur l’environnement.Attention, la modification tardive d’une demande de permis de construire pendant la phase d’instruction peut donner naissance à un permis tacite lorsque la mairie n’a pas informé le demandeur de la prorogation du délai d’instruction (CE, 14 nov. 2025, n° 496754).Le permis tacite peut être retiré dans les conditions prévues à l’article L. 421-5 du Code de l’urbanisme (cf. FAQ ci-dessous : « Le permis peut-il être retiré ? ») : dans ce cas, le certificat attestant de son existence doit être refusé (CE, 13 juill. 2026, n° 504144).

L’entrepreneur titulaire a-t-il un rôle à jouer dans l’obtention du permis de construire ?

En principe non, car il incombe au maître d’ouvrage d’obtenir les autorisations d’urbanisme nécessaires à la réalisation de l’opération de travaux. En revanche, il est évident que ces autorisations doivent être communiquées en phase exécution à l’entrepreneur titulaire afin qu’il s’assure du respect des règles d’urbanisme qui y sont prescrites.En phase exécution, l’entrepreneur doit, quant à lui, obtenir les autorisations administratives nécessaires relatives à l’emplacement de l’installation de chantier et au dépôt temporaire de ses déblais. Le maître d’ouvrage devra lui apporter toute son assistance pour l’obtention de ces autorisations, sachant qu’en cas de difficultés non imputables à l’entrepreneur, la prolongation de son délai d’exécution est prévue par l’article 18.2 du CCAG Travaux.

Quels sont les motifs de refus d’un permis de construire ?

Les motifs de refus du permis de construire sont nombreux et variés.Le permis peut être refusé car il n’est pas conforme aux documents d’urbanisme, en général au Plan local d’urbanisme (PLU). C’est le cas, par exemple, en cas de dépassement de hauteur maximale du bâtiment, d’emprise au sol trop importante, du non-respect des distances avec les voisins…L’inconstructibilité du terrain est également un motif classique de refus : lorsque le terrain est classé en zone agricole, naturelle ou protégée, en zone à risques (inondation, glissement de terrain, etc.) ou n’est pas desservi par les réseaux (eau, électricité, accès).Le refus est également possible lorsque le projet porte atteinte à l’environnement ou au patrimoine, par exemple lorsqu’il dégrade un site protégé ou classé, lorsqu’il est situé près d’un monument historique et a fait l’objet d’un avis défavorable des architectes des Bâtiments de France ou encore lorsqu’il présente des difficultés pour l’accès et la sécurité : l’accès est insuffisant pour les secours, il existe un danger pour la circulation au regard du positionnement de l’entrée ou de la sortie du bâtiment sur la voie publique, lorsqu’il ne respecte pas les normes relatives au stationnement obligatoire, ou encore lorsqu’il existe un risque d’atteinte à la sécurité ou à la salubrité publique.Par exemple, l’atteinte qu’une construction nouvelle est, par la consommation d’eau qu’elle implique, susceptible de porter à la ressource en eau potable d’une commune, relève bien de la salubrité publique au sens des dispositions du Code de l’urbanisme. Le maire peut donc refuser d’accorder le permis pour ce motif, en présentant des données sur l’avenir de la ressource en eau de sa commune, comme une étude attestant « du niveau préoccupant d’insuffisance de ces ressources en eau de la commune » et qui conclut à « l’impossibilité à brève échéance de couvrir l’évolution des besoins en eau potable » (CE, 1er déc. 2025, n° 493556).D’autres motifs de refus sont liés à l’incomplétude du dossier de demande, son irrégularité, l’existence d’erreurs matérielles : pièces manquantes (plans, notices…), non-respect des formalités administratives ou des règles spécifiques aux servitudes (droit de passage, lignes électriques…), au voisinage, aux lotissements ou encore à des normes particulières (assainissement, architecture locale…).Toutefois, la mairie ne peut refuser le permis au motif de l’incomplétude du dossier que si elle a préalablement invité le demandeur à produire les pièces manquantes et que l’absence de ces pièces l’empêche d’apprécier la conformité du projet à la réglementation applicable (CE, 3 août 2026, n° 497092). L’incomplétude du dossier n’entraîne donc pas systématiquement le refus du permis.

Existe-t-il d’autres moyens pour contester le permis que le recours contentieux ?

Oui. Un permis de construire peut être contesté, dans un premier temps, par l’introduction d’un recours administratif préalable, dit précontentieux, sollicitant le retrait de la décision pour illégalité.Il existe deux types de recours administratifs : le recours hiérarchique et le recours gracieux.Le recours hiérarchique, qui consiste à adresser un courrier de contestation au supérieur hiérarchique de l’autorité ayant pris l’arrêté de permis de construire. Dans le cas du permis de construire, ce recours est rare et ne peut intervenir que lorsque le permis a été délivré par la mairie au nom de l’État.Le recours gracieux, qui consiste à demander à la mairie de retirer l’arrêté de permis de construire compte tenu de son illégalité.Jusqu’au 28 novembre 2025, ces recours devaient être exercés dans le délai de recours contentieux, c’est-à-dire dans les 2 mois à compter du premier jour d’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain.La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement réduit le délai d’introduction de ces recours de 2 à 1 mois pour les autorisations d’urbanisme, les décisions de retrait d’une autorisation et les décisions de refus intervenues à compter du 28 novembre 2025.Ces recours (gracieux et hiérarchique) doivent, à peine d’irrecevabilité, être notifiés à l’auteur de la décision (mairie) et au bénéficiaire du permis de construire, dans un délai de 15 jours, par lettre recommandée, à compter du dépôt du recours.Cette notification intervient en principe à l’adresse du bénéficiaire mentionnée dans l’arrêté accordant le permis. Il est cependant admis qu’elle puisse intervenir à l’adresse du bénéficiaire indiquée sur le panneau d’affichage pour notifier son recours, même s’il y a une erreur (CE, 28 nov. 2024, n° 488592).À réception du recours, la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour :soit prendre une décision expresse, par l’envoi d’un courrier de réponse à l’adresse de l’auteur du recours,soit apporter une décision implicite de rejet, du fait du silence gardé par la mairie pendant plus de 2 mois suivant la réception du recours gracieux.Jusqu’au 28 novembre 2025, en cas de décision de rejet, qu’elle soit expresse ou implicite, s’ouvrait un nouveau délai de 2 mois pour saisir le tribunal administratif. Ce délai courait à compter de la notification de la décision expresse ou à compter de l’intervention d’une décision tacite de rejet.Attention : toutefois, depuis le 28 novembre 2025, ces règles sont modifiées : le délai de recours contentieux contre la décision précitée n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique.

Le permis peut-il être retiré ?

Oui, la procédure de retrait prévue à l’article L. 421-5 du Code de l’urbanisme permet à la mairie de retirer un permis de construire (ou une déclaration préalable de travaux).En général, cette situation intervient à la suite d’un recours administratif préalable d’un tiers qui, considérant que le permis est illégal, demande à la mairie d’en prononcer le retrait ou à l’initiative de la mairie qui, ayant laissé passer le délai d’instruction, a délivré tacitement un permis de construire irrégulier.La procédure de retrait ne peut être mise en œuvre que :si l’autorisation est illégale, c’est-à-dire méconnaît une règle d’urbanisme impérative prévue par le Code de l’urbanisme ou par un document d’urbanisme (PLU…) quel que soit le type d’illégalités constatées ;si le retrait intervient dans les 3 mois suivant la délivrance de l’autorisation.La mairie doit cependant, avant de décider de prononcer le retrait du permis, initier une procédure contradictoire, c’est-à-dire inviter le bénéficiaire du permis de construire à présenter ses observations, en application des dispositions de l’article L. 122-1 du Code des relations entre le public et l’administration.Le respect de cette procédure contradictoire s’applique également au cas où le permis de construire a été accordé tacitement, c’est-à-dire en l’absence de décision expresse à l’expiration du délai d’instruction. Lorsqu’une fois ce délai expiré, la mairie prend une décision expresse de refus du permis, elle doit mettre en œuvre cette procédure contradictoire.À défaut, la décision de retrait est irrégulière.Le Conseil d’État a toutefois admis des exceptions à la mise en œuvre de cette procédure contradictoire :d’une part, lorsque la mairie se trouve en situation de compétence liée, par exemple lorsque l’autorisation de construire est subordonnée à un avis conforme qui a été refusé (CE, 25 juin 2024, n° 474026) ;d’autre part, lorsque le motif qui justifie le retrait ne nécessite aucune appréciation de fait, par exemple lorsque le permis méconnaît une règle objective du PLU (emprise au sol maximale), dont l’application est automatique et n’implique aucune appréciation de fait (CE, 19 août 2025, n° 496157). Il s’agit de la situation dans laquelle l’illégalité est manifeste.L’arrêté de retrait doit être notifié au bénéficiaire du permis qui est retiré, avant l’expiration du délai de 3 mois prévu à l’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme.Le bénéficiaire du permis est réputé avoir reçu notification de la décision de retrait à la date de la première présentation du courrier par lequel elle lui est adressée (CE, 18 juill. 2025, n° 497128).

Fichepratique

Sommaire

1. Établir un dossier complet de demande de permis de construire
2. Respecter le formalisme de la procédure de dépôt du permis de construire
3. Connaître le déroulement de la procédure d’obtention du permis de construire
4. Gérer un éventuel recours

Notre conseil
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FAQ
Aller plus loin

Outils et modèles (2)

Détermination du champ d’application du permis de construire (réf : dtou1840)
Formulaire Cerfa de demande de permis de construire et récépissé (Cerfa n° 13409*08) (réf : dtou8153)

Fiches associées (3)

Déposer et obtenir le permis de construire

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Mis à jour le 15 oct. 2026 par Sophie Valazza | Coordonné par Sophie Valazza | Référence : 2844

L'essentiel par l'éditeur

La demande de permis de construire en France nécessite un dossier complet, conforme à un modèle officiel, précisant l'identité des demandeurs, la nature des travaux, et la surface de plancher. Le dépôt se fait en mairie, avec un affichage public essentiel pour les recours. Les délais d'instruction varient, et un permis tacite peut être accordé si aucune réponse n'est reçue. Les recours sont encadrés pour éviter les abus.

Quelles sont les étapes pour déposer un permis de construire en France ?
Comment se calcule la surface de plancher pour un permis de construire ?
Quels sont les délais d'instruction et de recours pour un permis de construire ?

Toute construction nouvelle, de même que certains travaux sur des constructions existantes, doit être précédée de la délivrance d’un permis de construire. Cette obligation s’impose aux personnes publiques comme aux personnes privées. De la constitution du dossier à l’affichage de l’autorisation, la procédure obéit à un formalisme strict, dont le moindre manquement peut retarder votre projet, voire l’exposer à un recours. C’est pourquoi il est important de maîtriser chacune des étapes de la demande de permis, de l’instruction et de la gestion des éventuels contentieux.

Établir un dossier complet de demande de permis de construire

L’établissement du dossier de permis de construire obéit à un formalisme quant à la présentation des pièces et la constitution du dossier.

La demande de permis de construire est établie conformément à un modèle fixé par arrêté.

Elle est présentée :

soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire ;
soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs des co-indivisaires ;
soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation dudit terrain pour cause d’utilité publique.

Elle doit préciser plusieurs éléments :

l’identité du ou des demandeurs ;
l’identité et la qualité de l’architecte auteur du projet, sauf dans les cas où le recours à celui-ci n’est pas obligatoire (C. urb., art. R.* 431-2) ;
la situation et la superficie du terrain ;
la nature des travaux ;
la destination...

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