Élaborer et suivre les baux commerciaux et professionnels

Les collectivités locales gèrent un patrimoine immobilier important dont les biens relèvent tantôt de leur domaine public, tantôt de leur domaine privé.

Selon les articles L. 2111-1 et L. 2111-2 du Code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP), les biens immobiliers possédés par une personne publique font partie du domaine public dans deux cas dans le silence des textes. 

En premier lieu, l’article L. 2111-1 du CGPPP pose pour principe que le domaine public « est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public ». Les biens affectés à l’usage direct du public sont, par exemple, les trottoirs, parcs, voirie, etc. Ceux affectés à un service public sont les parkings, écoles, mairies, cimetières, etc.

En second lieu, un bien appartient également au domaine public s’il fait l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution du service public, ou s’il s’agit d’un bien accessoire indissociable de dépendances du domaine public (fossés, plantations, accotements de voirie, etc.).

Inversement, selon l’article L. 2211-1 du CGPPP, tous les autres biens font partie du domaine privé. Il en va notamment ainsi des réserves foncières et des biens immobiliers à usage de bureaux, à l’exclusion de ceux formant un ensemble indivisible avec des biens immobiliers appartenant au domaine public. Selon l’article L. 2212-1 du CGPPP : « Font également partie du domaine privé : 1° Les chemins ruraux ; 2° Les bois et forêts des personnes publiques relevant du régime forestier. »

Les biens du domaine privé servent aux services internes des collectivités et de leurs groupements. Cependant, ils peuvent parfois aussi être utilisés pour soutenir une politique locale volontariste en termes d’aménagement et de développement territorial. Les collectivités pourront à ce titre faire fructifier leur domaine privé et les biens associés afin d’y parvenir (ceux-ci étant par exclusion composés de tous les biens immobiliers non compris dans le domaine public). À la différence des modalités de gestion du domaine public, les biens immobiliers du domaine privé des collectivités sont aliénables et prescriptibles ; une collectivité dispose en ce sens d’un certain nombre d’outils pour assurer la cession ou la location de ces biens. Dans le cadre d’une mise à bail, cette dernière peut décider de recourir à des conventions de droit privé appelées « baux commerciaux » et « baux professionnels ».