Quelles obligations inscrire dans le contrat ?

Hormis les trois éléments prévus par l’article L. 132-3 du Code de l’environnement, aucune obligation particulière n’est prévue par la loi. Cela permet d’ajuster le contrat au plus près de la réalité du terrain, pour prendre en compte le type de milieux, les projets envisagés par le propriétaire, les enjeux écologiques, etc.). Pour le reste, il s’agit d’une technique de rédaction contractuelle.

Quel est le coût du contrat ?

Des exonérations fiscales sont prévues :exonération de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière ;exonération de paiement de contribution de sécurité immobilière (CSI).Par ailleurs, les communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre peuvent voter d’exonérer de taxe foncière sur le non-bâti (TFNB) les sites sur lesquels des ORE ont été conclues.Enfin, les honoraires du notaire restent à la charge des parties en cas d’acte notarié, à répartir comme elles le souhaitent (entièrement à la charge d’une partie ou répartition à déterminer).

Que se passe-t-il si le cocontractant devient propriétaire du bien objet de l’ORE ?

Le contrat devient alors caduc, c’est-à-dire qu’il disparaît, dès lors qu’il y a confusion entre les deux et qu’il n’y a plus qu’une seule partie.

Quel est l’intérêt pour le propriétaire de conclure une ORE ?

Hormis les cas dans lesquels une contrepartie financière est proposée ou demandée par le propriétaire, la motivation du propriétaire est de pérenniser la protection de l’environnement chez lui, pour le bénéfice des générations actuelles et futures.Cette motivation peut soulever des questions, car il n’y a pas de « retour sur investissement » au sens classique et que les obligations consenties sont souvent perçues comme des contraintes susceptibles d’entraîner une baisse de la valeur foncière du bien.

Que se passe-t-il si une des parties ne respecte pas le contrat et/ou si elle veut en sortir ?

L’ORE étant un contrat, c’est le régime juridique de la responsabilité contractuelle qui s’applique.Par ailleurs, personne ne peut être irrévocablement engagé par un contrat, d’où l’importance d’une rédaction soignée de la clause de révision et de résiliation.

Fichepratique

Sommaire

1. Le régime juridique de l’ORE
2. Le contenu du contrat
3. Cas particuliers

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Protection de l'environnement

Les obligations réelles environnementales (ORE)

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L'essentiel par l'éditeur

Les obligations réelles environnementales (ORE) sont des contrats permettant d'attacher des engagements environnementaux à une propriété foncière. Elles ne sont pas contraignantes, mais nécessitent l'accord des parties, et sont régies par le droit des contrats. L'ORE assure la pérennité des obligations en cas de transmission de propriété et offre des exonérations fiscales. Elle vise à préserver la biodiversité et les fonctions écologiques, avec des engagements réciproques et des modalités de révision et de résiliation.

Qu'est-ce qu'une obligation réelle environnementale (ORE) et comment fonctionne-t-elle ?
Quels sont les avantages fiscaux associés à la conclusion d'une ORE ?
Comment une ORE peut-elle être adaptée en cas de changement de propriétaire ?

« Toute personne a le devoir de prendre part à la préservation et à l’amélioration de l’environnement. » C’est en ces termes que l’article 2 de la Charte de l’environnement, qui a valeur constitutionnelle depuis le 1^er mars 2005, rappelle qu’il incombe à chacun de participer à la protection du patrimoine commun de la nation qu’est l’environnement.

Si de nombreux mécanismes existaient déjà, la loi n° 2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages, dite « loi biodiversité », est venue compléter les dispositifs existants en créant un nouveau type de contrat spécifique à la protection volontaire de la biodiversité chez soi : les obligations réelles environnementales (ORE).

Ce dispositif est codifié à l’article L. 132-3 du Code de l’environnement, tel que modifié par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite « loi 3DS ». Cet article dispose :

« Les propriétaires de biens immobiliers peuvent conclure un contrat avec une collectivité publique, un établissement public ou une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement en vue de faire naître à leur charge, ainsi qu’à la charge des propriétaires ultérieurs du bien, les obligations réelles que bon leur semble, dès lors que de telles obligations ont pour finalité le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques.

Ces obligations peuvent être utilisées à des fins de compensation.

La durée des obligations, les engagements réciproques et les possibilités de révision et de résiliation doivent figurer dans le contrat. La durée prévue au contrat ne peut excéder 99 ans.

Établi en la forme authentique, le contrat faisant naître l’obligation réelle n’est pas passible de droits d’enregistrement et ne donne pas lieu à la perception de la taxe de publicité foncière prévue, respectivement, aux articles 662 et 663 du Code général des impôts. Il ne donne pas lieu non plus au paiement de la contribution prévue à l’article 879 du même code.

Le propriétaire qui a consenti un bail rural sur son fonds ne peut, à peine de nullité absolue, mettre en œuvre une obligation réelle environnementale qu’avec l’accord préalable du preneur et sous réserve des droits des tiers. L’absence de réponse à une demande d’accord dans le délai de 2 mois vaut acceptation. Tout refus doit être motivé. La mise en œuvre d’une obligation réelle environnementale ne peut en aucune manière remettre en cause ni les droits liés à l’exercice de la chasse, ni ceux relatifs aux réserves cynégétiques. »

Cet article de loi n’a fait l’objet d’aucun décret d’application précisant davantage le régime juridique des ORE ou prévoyant, par exemple, une typologie d’obligations environnementales à inclure. Cela permet de laisser une grande souplesse dans la rédaction du contrat, afin que celui-ci corresponde au plus près à la réalité du bien objet du contrat.

On notera que l’ORE est envisagée d’abord comme un outil de protection volontaire de l’environnement dans une perspective de transmission d’un « patrimoine vert » aux générations futures.

L’article L. 132-3 du Code de l’environnement prévoit expressément que l’ORE peut également être utilisée pour sécuriser le foncier accueillant des mesures de compensation dans le cadre de la séquence « éviter-réduire-compenser » (ERC). Le régime juridique du contrat ORE exposé ci-après reste le même.

Par ailleurs, le recours à l’ORE a été inclus dans les outils de gestion du foncier agricole lorsqu’une collectivité exerce son droit de préemption en zone de captages d’eau potable et qu’elle souhaite ensuite revendre le bien acquis.

Le régime juridique de l’ORE

L’ORE est un contrat

La bonne compréhension de la nature même de l’outil est fondamentale pour en cerner les tenants et les aboutissants : l’ORE n’est pas un outil administratif ou réglementaire (même si une personne publique peut être partie au contrat). C’est un contrat, et par conséquent une rencontre de volontés, qui permet d’attacher à une propriété foncière, bâtie ou non bâtie, pour une durée longue, des engagements environnementaux.

En pratique, cela signifie que :

nul ne peut être contraint de signer une ORE (indépendamment des éventuelles prescriptions préfectorales imposées à un maître d’ouvrage dans le cadre d’une autorisation environnementale : celui-ci sera obligé de conclure une ou des ORE pour être en conformité avec ses obligations administratives, mais auc...

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