La création de la ZAC produit des effets sur les plans tant fiscal que foncier et réglementaire.
Le régime fiscal particulier lié aux ZAC constitue en effet un point fort de cette procédure puisqu’il autorise la collectivité à imputer, en totalité ou en partie, le coût réel des équipements publics à réaliser.
Afin de déterminer l’attribution de la charge et de la responsabilité de la réalisation des équipements publics constitutifs d’une ZAC, il convient de distinguer trois grandes catégories d’équipements :
les équipements d’infrastructure (viabilité primaire, équipements de viabilité secondaire et viabilité tertiaire) ;
les équipements de superstructure d’une ZAC (bâtiments scolaires, sportifs, administratifs, hospitaliers) ;
les équipements ou travaux à réaliser dans l’intérêt direct et principal des constructeurs.
Conformément aux dispositions de l’article L. 311-4 du Code de l'urbanisme, il ne peut être mis à la charge de l’aménageur de la zone que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone.
L’article 1585 C, 1-2 du
Code général des impôts
exclut du champ d’application de la taxe locale d’équipement les constructions édifiées dans les zones d’aménagement concerté lorsque le coût des équipements a été mis à la charge de l’aménageur ou des constructeurs.
Ainsi, l’exclusion de la taxe locale d’équipement est subordonnée à la condition que soit pris en charge par les constructeurs au moins le coût des équipements cités ci-dessous.
Dans le cas des zones d’aménagement concerté autres que de rénovation urbaine :
les voies intérieures à la zone qui n’assurent pas la circulation de secteur à secteur ainsi que les réseaux non concédés qui leur sont rattachés ;
les espaces verts, aires de jeux et promenades correspondant aux seuls besoins des habitants ou des usagers de chaque secteur ;
les aires de stationnement correspondant aux seuls besoins des habitants ou des usagers de chaque secteur.
Dans le cas de rénovation urbaine :
les voies d’accès aux immeubles inclus dans le périmètre de rénovation et les réseaux non concédés qui leur sont rattachés ;
les espaces verts, aires de jeux ou promenades correspondant aux seuls besoins des habitants des immeubles concernés ;
les aires de stationnement qui correspondent aux seuls besoins des habitants des immeubles concernés.
Cette liste peut donc être complétée pour chaque commune par une délibération du conseil municipal, valable pour une durée minimum de 3 ans.
Dans les ZAC créées après le 1er janvier 2009, la collectivité peut également fixer la liste des équipements publics, financés par l’aménageur, non exonérés de TLE.
Cette exonération entre en vigueur à la date de la délibération portant création de la ZAC et cessera ses effets à la suite de la délibération constatant l’achèvement de la ZAC.
Attention
La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 a abrogé le dispositif du versement pour dépassement du plafond légal de densité (pour le remplacer par la participation au financement de voies nouvelles et réseaux, devenue la participation pour voirie et réseaux).
Toutefois, les communes ayant instauré le versement pour dépassement du plafond légal de densité avant le 1er janvier 2000 peuvent le maintenir sauf si elles décident de le supprimer par abrogation explicite ou par l’institution de la participation pour création de voies nouvelles et réseaux.
Dans cette hypothèse, la valeur du terrain est estimée par le Service des domaines au regard du PLU.
Le contributeur différera selon que la ZAC est réalisée en régie directe ou non. Dans le premier cas, les constructeurs seront en charge du versement, alors qu’il s’agira de l’aménageur dans le second cas.
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