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Définition juridique du bail à construction

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Référence : 10376

L'essentiel par l'éditeur

Le bail à construction est un contrat de droit privé permettant aux collectivités publiques d'externaliser la construction d'immeubles, qu'elles récupèrent gratuitement à l'expiration du bail. Ce contrat, d'une durée de 18 à 99 ans, confère au preneur un droit réel sur le terrain, pouvant être hypothéqué. Le bail à construction est essentiel pour la valorisation des terrains du domaine privé et public, bien que son application sur le domaine public soit conditionnée par le respect du droit de la domanialité publique.

  • Qu'est-ce qu'un bail à construction et quels sont ses avantages pour les collectivités publiques ?
  • Quelle est la durée légale d'un bail à construction et quelles sont les obligations du preneur ?
  • Comment le bail à construction s'applique-t-il aux domaines privé et public ?

Le bail à construction est un contrat de droit privé, institué par la loi n° 64-1247 du 16 décembre 1964 , précisée par le décret n° 64-1323 du 24 décembre 1964 , et aujourd’hui réglementé aux articles L. 251-1 à L. 251-9 et R. 251-1 à R. 251-3 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), dont certains (art. L. 251-3, al. 3 et 4 ainsi que art. L. 251-5, al. 4) sont d’ordre public. Ce bail comporte des particularités qui lui sont propres voire essentielles au regard de sa définition. Ainsi, les collectivités publiques y recourant peuvent externaliser la construction d’immeubles qu’elles récupèrent le plus souvent, et normalement, à l’expiration de la durée, relativement longue, de ce bail, gratuitement. La jurisprudence administrative récente (2016) tend à intégrer progressivement le bail à construction dans le droit des « droits réels administratifs ».

1.

Les caractères essentiels du bail à construction

Objet du bail à construction

Aux termes de l’alinéa 1er l’article L. 251-1 du CCH , le bail à construction est un contrat en vertu duquel le « preneur » s’engage principalement à édifier des constructions sur un terrain et à les conserver en bon état, et donc à les entretenir, pendant toute la durée du bail (sur l’étendue de cette obligation d’entretien, voir  CCH, art. L. 251-4 , al. 2). Mais il peut démolir les bâtiments existants, en vue de les reconstruire ( CCH, art. L. 251-4 , al. 3).

Ce terrain est confié au preneur via ce bail par une personne, ayant le droit de l’aliéner, et qui est dénommée le « bailleur » ( CCH, art. L. 251-1 , al. 2).

L’obligation de construire est si importante que, si le terrain en cause dans le bail e...

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