Fichepratique

Droit privé et droit de l’urbanisme, quelles articulations ?

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Mise à jour le 15 juin 2023 | Référence : 2054

L'essentiel par l'éditeur

L'articulation entre droit privé et droit de l'urbanisme est complexe, mais essentielle pour la gestion des propriétés. Le droit de propriété, protégé par la Déclaration des droits de l'homme, est encadré pour l'intérêt général. Les servitudes, mitoyennetés et vues sont régies par le Code civil, influençant les autorisations d'urbanisme. Les PLU peuvent intégrer des règles privées pour limiter l'impact des constructions. Une médiation peut être envisagée en cas de litige, et les recours doivent être fondés sur le droit de l'urbanisme.

  • Comment le droit privé influence-t-il les autorisations d'urbanisme en France ?
  • Quelles sont les règles de mitoyenneté et de servitude en droit français ?
  • Comment gérer un litige lié à une autorisation d'urbanisme ?

L’activité de l’urbanisme est par essence au croisement de différentes législations. Si elle relève naturellement du droit public, elle porte parfois à conséquence sur les relations de droit privé. Pour autant la législation de l’urbanisme est indépendante de celle du droit privé.

De nombreux recours sont formés à l’encontre d’autorisations d’occupation des sols sur des moyens relevant du droit privé : privation de vues, d’ensoleillement, dépréciation du bien, etc. Et il est souvent reproché à l’administration de ne pas avoir tenu compte de ces éléments.

Or, il est indispensable de resituer un permis de construire dans son cadre juridique :

  • il n’a pour objet que de sanctionner la conformité du projet eu égard aux règles et servitudes d’urbanisme ;
  • il ne vérifie donc pas si le projet, objet du permis, respecte les règles de droit privé ( Rép. min. QE n° 1722, JO Sénat, 13 déc. 2007 ).

Le corollaire de ce principe est qu’une autorisation administrative est délivrée sous réserve des droits des tiers. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété, ou d’autres dispositions de droit privé, peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis de construire respecte les règles d’urbanisme.

La présente fiche a pour objectif d’aborder certaines dispositions de droit privé qui sont généralement rencontrées lors de plaintes de riverains.

1.

L’atteinte au droit de propriété

Le principe de l’indépendance des législations a été réaffirmé par le juge administratif à de nombreuses reprises :

Ainsi, il est de jurisprudence constante que :

  • des dispositions de droit privé ne peuvent pas être un motif de refus ou d’irrecevabilité de la demande ;
  • la préexistence de servitudes de droit privé est sans influence sur la délivrance du permis de construire ( CE, 21 déc. 1979, n° 10489, Durand ) ;
  • l’administration n’a pas à tenir compte pour délivrer une autorisation de construire d’un éventuel conflit entre les parties, portant sur l’existence d’une servitude de droit privé ( CE, 20 oct. 1965, n° 60997, Guérin ) ;
  • l’autorité n’a pas à s’immiscer dans les litiges d’ordre privé qui s’élèvent entre des particuliers ( CE, 2 mai 1980, Padritge ).

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