Quelle est la base d’imposition d’une vente immobilière soumise à TVA ?

Conformément à l’article 268 du CGI, la base d’imposition des cessions est constituée par le prix total lorsque les terrains ont ouvert droit à déduction de la TVA lors de leur acquisition par la collectivité et se limite à la seule marge dégagée par l’opération lorsque certaines conditions sont remplies.En effet, cet article du CGI prévoit que pour la livraison d’un terrain à bâtir ou une opération mentionnée du 2° au 5 de l’article 261 du CGI pour laquelle a été formulée l’option prévue au 5 bis de l’article 260 du CGI (livraisons d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans), si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA, la base d’imposition est constituée par la « marge ». La mise en œuvre de ce régime dérogatoire au principe selon laquelle la TVA est calculée sur le prix total suppose nécessairement que le bien revendu ait une qualification juridique identique au bien acquis.Lorsque la cession du terrain est taxée sur le prix total, l’acquéreur supporte des droits de mutation au taux réduit de 0,715 % prévu à l’article 1594 F quinquies du CGI, et des droits au taux de 5,09 % lorsque la cession est taxée sur la marge.Les cas d’application de la TVA sur la marge ont été récemment restreints par la doctrine fiscale.Selon l’administration, la TVA ne peut être calculée sur la marge que si le bien revendu est identique au bien acquis tant sur le plan de ses caractéristiques physiques que de sa qualification juridique, ce qui suppose en particulier que les surfaces revendues ne soient pas modifiées.Cette position a été publiée dans quatre réponses ministérielles publiées le 30 août et le 20 septembre 2016 (Rép. Bussereau n° 96679, JOAN du 20 septembre 2016 ; Rép. Savary n° 94538, JOAN du 20 septembre 2016 ; Rép. de La Raudière n° 94061, JOAN 30 août 2016 ; Rép. Carré n° 91143, JOAN 30 août 2016).Toutefois, dans une décision du tribunal administratif de Grenoble du 14 novembre 2016 (n° 14003397), le juge de l’impôt semble être revenu sur la position de l’administration et adopte une position plus favorable aux vendeurs.À ce stade, l’administration n’a pas encore commenté cet arrêt.Dans ce contexte, il est fortement recommandé de saisir l’administration fiscale, avant toute signature de promesse de vente, aux fins de faire valider les modalités de calcul de la TVA applicable à la cession projetée.

Fichepratique

Sommaire

1. Les ventes de terrains à bâtir et d’immeubles bâtis
2. L’aménagement d’une zone

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TVA immobilière : cessions de terrains à bâtir et immeubles bâtis

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Mis à jour le 23 sept. 2025 par Jean Gaugler | Coordonné par Jean Gaugler | Référence : 0460

L'essentiel par l'éditeur

Les cessions de terrains à bâtir et d'immeubles bâtis par les collectivités locales sont soumises à la TVA, sauf exceptions liées à la gestion patrimoniale. Les opérations de lotissement nécessitent une gestion comptable et fiscale distincte, avec des obligations déclaratives spécifiques. La TVA est déductible pour les infrastructures directement liées aux recettes taxées. Une mauvaise gestion de la TVA peut entraîner des pertes financières significatives pour les collectivités.

Quelles sont les conditions d'assujettissement à la TVA pour les cessions de terrains à bâtir par les collectivités locales ?
Comment les collectivités locales doivent-elles gérer comptablement et fiscalement les opérations de lotissement ?
Quels sont les risques financiers liés à une mauvaise gestion de la TVA lors de la vente de terrains par une collectivité ?

Afin de développer et d’aménager son territoire, une collectivité souhaite parfois aménager une ou plusieurs zones, permettant la réalisation de logements, d’activités économiques, ou des équipements. Par ailleurs, elle peut être amenée à réaliser des opérations d’achat/revente de biens immobiliers.

Vous trouverez dans cette fiche des précisions :

sur les ventes de terrains à bâtir et d’immeubles bâtis ;
sur les opérations d’aménagement de zone

Les ventes de terrains à bâtir et d’immeubles bâtis

Conformément aux dispositions de l’article 257 du Code général des impôts dans sa version en vigueur depuis le 11 mars 2010, les cessions de terrains à bâtir ou d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans réalisées par des collectivités locales sont soumises de plein droit à la TVA. Dans ce cadre, les ventes de terrains à bâtir effectuées dans le cadre d’une opération de lotissement sont assujetties à la TVA.

Par exception, les cessions d’immeubles réalisées par une collectivité locale ne sont pas soumises à la TVA lorsqu’elles s’inscrivent dans le cadre de la gestion de leur patrimoine. Il s’agira notamment des cessions de terrains à bâtir ou de bâtiments qu’une collectivité détient dans son patrimoine sans les avoir acquis ou aménagés en vue de les revendre. Dans ce...

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