Les opérations d’aménagement de zones se déroulent généralement en plusieurs phases :
- La phase d’acquisition de terrains nus ou d’immeubles à démolir ;
- La phase de réalisation d’équipements d’infrastructure : soit particulière à certains terrains qui deviennent la propriété privée de leurs acquéreurs, soit pour remise ou conservation par la collectivité et destinés à être classés dans son domaine ;
- La phase de viabilisation des terrains ;
- La phase de commercialisation des terrains.
L’aménagement d’une zone destinée à la commercialisation à des entreprises est soumis de plein droit à l’assujettissement à la TVA.
Les contraintes comptables
La collectivité a l’obligation d’ouvrir un secteur d’activité distinct : concrètement, elle doit ouvrir un budget annexe dans lequel seront retranscrites toutes les opérations comptables.
La collectivité ou l’établissement doit procéder à un choix en fonction du nombre de zones à aménager : un budget annexe par zone ou un budget annexe regroupant toutes les zones à aménager. Toutefois, si la collectivité ou l’établissement fait le choix de regrouper au sein d’un seul et même budget, une codification spéciale, par zone, doit être créée, afin de permette et de faciliter le suivi des opérations de chaque zone.
Les contraintes fiscales
La collectivité doit déclarer la nouvelle activité aux services fiscaux en utilisant le formulaire SIRAD 3 prévu à cet effet.
Elle doit notamment y indiquer :
- la date à laquelle l’activité sera ouverte ;
- la désignation exacte de l’activité ;
- la nature de l’activité donnant droit à la récupération par la voie fiscale.
De plus, la collectivité sera soumise à toutes les obligations de l’assujetti : déclaration de TVA CA3 et demande de remboursement de crédit de TVA.
Tout projet de création de zones d’aménagement s’accompagne d’une procédure d’aménagement instituée par la loi d’orientation foncière.
Deux points sont essentiels au regard des obligations liées à la TVA :
- Le programme d’équipements publics : par définition, les équipements publics sont éligibles au FCTVA. Cependant, dans le cadre d’une zone, la TVA peut être récupérable par la voie fiscale. Il est donc important de définir un programme d’équipements publics précis et détaillé afin que les services fiscaux ne remettent pas en cause la déductibilité de la TVA. Ici, l’enjeu est purement financier puisque, par la voie fiscale, la TVA est, contrairement au FCTVA, totalement récupérable et ceci sans décalage dans le temps.
- Le plan de délimitation de la zone : l’enjeu financier est tout aussi important : en effet, une mauvaise délimitation de la zone pourrait empêcher la récupération de la TVA par la voie fiscale de tout équipement public situé hors du périmètre.
Les conséquences directes de ces deux points sont le calcul des prix de revient des terrains aménagés, donc des prix de vente aux futurs investisseurs, ce qui a un impact direct sur la rentabilité du projet.
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