Les différentes catégories de changements
Il existe 5 catégories de changements qui impactent la valeur locative d’un local. Elles sont énumérées par l’article 1517-I du
Code général des impôts
:
- Les constructions nouvelles
- Les changements de consistance
- Les changements d’affectation
- Les changements de caractéristiques physiques
- Les changements de caractéristiques liées à l’environnement
Les constructions nouvelles ou reconstructions
Il s’agit d’une construction sur un terrain non bâti ou d’une construction sur un terrain où un bâtiment a été démoli. Ces changements sont soumis à déclaration auprès du centre des impôts fonciers dans un délai de 90 jours suivant la date d’achèvement des travaux.
Les changements de consistance modifiant la superficie
Certains changements affectant un local ont pour effet d’en modifier la superficie, comme des démolitions totales ou partielles, des surélévations, des extensions, etc.
Les changements d’affectation
Le changement peut être lié à l’affectation du local ; le local était consacré à l’habitation et il est transformé en local commercial par exemple. Ce changement nécessite de reclasser le local dans une catégorie, ou groupe, qui correspond à sa nouvelle destination.
A noter
Ces deux derniers types de modification sont de nature à engendrer des mises à jour des valeurs locatives parce que la surface, unité de base de l’évaluation foncière, est modifiée ou parce que le local change d’affectation et que la méthode d’évaluation foncière change corrélativement.
Ces changements sont également soumis à déclaration et les mêmes délais sont à observer (90 jours).
Les changements de caractéristiques physiques
Dans les fiches consacrées à la notion de valeur locative cadastrale, on constate que les caractéristiques physiques du bien ont une influence directe sur le niveau de la valeur locative du bien, par l’intermédiaire du coefficient d’entretien, du coefficient d’ascenseur et des équivalences superficielles.
Les changements de caractéristiques physiques concernent tous les travaux qui améliorent ou dégradent les « qualités physiques » du bien de façon durable. Les changements affectent la structure même de la construction (remise en état, adjonction d’équipement, défaut d’entretien, etc.).
Les changements d’environnement
Là encore, l’environnement du bien a une influence directe sur le niveau de la valeur locative par le biais des coefficients de situation générale et particulière.
Les changements d’environnement sont liés à des événements extérieurs au local lui-même et qui ne l’affectent donc pas directement.
Les différents travaux d’urbanisme dans une ville sont de nature à modifier l’environnement des biens, comme les opérations de rénovation urbaine qui s’accompagnent de nouveaux équipements collectifs (piscine, commerce, etc.) ou des espaces verts ou de loisirs qui améliorent la qualité de vie de façon notable des habitants. À l’inverse, des changements peuvent dégrader considérablement la qualité de vie dans un quartier : nouvelle voirie, destruction d’équipement, nouvelle industrie apportant des nuisances, etc.
A noter
Les changements de caractéristiques physiques et d’environnement, contrairement aux autres changements évoqués précédemment, sont constatés par l’administration fiscale et ne sont pas sujets à des déclarations préalables.
L’attention des services fiscaux est le plus souvent attirée soit par les propriétaires victimes d’une dépréciation de leur bien ou de leur environnement direct, soit par la collectivité et la commission communale des impôts directs.
Les règles générales de mise à jour des valeurs locatives
Les différents changements que nous venons d’évoquer induisent des mises à jour des valeurs locatives des biens concernés. Cependant, différentes règles doivent être observées par l’administration fiscale :
- la valeur locative ne sera modifiée que si elle est supérieure à 10 % de sa valeur initiale ;
- si la variation est inférieure à 10 %, la valeur locative est maintenue par les services fiscaux jusqu’à ce que l’incidence cumulée des autres changements dépasse les 10 %.
Dans un souci de prévention des hausses brutales de valeur locative pour les contribuables locaux, la
loi de finances rectificative de 2006
(art. 124) a prévu un processus de lissage lorsque la variation des valeurs locatives, constatée à la suite de changements physiques ou d’environnement, est supérieure à 30 %. Ce processus prévoit :
- un lissage, sur 3 ans, de la prise en compte de la variation de la valeur locative : 1/3 la première année, 2/3 la deuxième année et la totalité la troisième année ;
- une délibération concordante des collectivités territoriales et des EPCI concernés. La délibération doit être prise avant le 1er octobre de l’année N pour être prise en compte l’année N+1 conformément à l’article 1639 A bis du
Code général des impôts
. Si la délibération est rapportée par une des collectivités, le processus de lissage prend fin, sauf pour les dossiers en cours.
Ce mécanisme est réservé aux locaux affectés à l’habitation (principale ou secondaire) ainsi qu’aux locaux présentant un caractère exceptionnel. Il est limité au cas des modifications de caractéristiques physiques ou d’environnement et n’inclut pas, par exemple, les cas d’extension d’une habitation qui entrent dans la catégorie des changements de consistance.
Il s’applique à la taxe d’habitation, la taxe foncière bâtie, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe sur les logements vacants et la taxe spéciale d’équipement, le cas échéant. La taxe professionnelle et la taxe foncière non bâtie ne sont pas concernées.
