Se rendre maître du foncier

Sauf si vous êtes déjà propriétaire du terrain, cette étape est indispensable. La plupart du temps, l’acquisition du foncier passe par un achat en pleine propriété. Comme pour les personnes privées, vous devez alors conclure un compromis de vente devant notaire, que vous réitérerez par acte authentique.

Lorsque l’achat n’est pas possible, il existe d’autres formules permettant de réaliser une construction sur un terrain dont vous n’êtes pas propriétaire.

Le bail emphytéotique administratif

Le bail emphytéotique est un bail immobilier de très longue durée, de 18 à 99 ans, qui vous confère un droit réel sur la chose donnée à bail, à charge pour vous d’améliorer le fonds en échange d’un loyer modique, les améliorations bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser l’emphytéote (vous, en l’espèce).

Le bail emphytéotique administratif (BEA) était réservé à l'origine aux seules collectivités territoriales et aux établissements publics de santé mais, depuis la loi du  23 juillet 2010, ils peuvent dorénavant aussi se conclure sur le domaine public de l’État.

L'article L. 1311-2 du Code général des collectivités territoriales définit le bail emphytéotique administratif comme un type de bail de longue durée destiné à permettre à une collectivité territoriale propriétaire d’un bien immobilier de le louer à un tiers qui pourra y construire un ouvrage et l'utiliser pendant la durée de ce bail, compris entre 12 et 99 ans, sans devoir assumer le coût financier du terrain.

Cette spécificité juridique autorise une collectivité à utiliser ce type de bail locatif dans le but de :

• accomplir une mission de service public ;
• réaliser une opération d’intérêt général relevant de sa compétence ;
• jusqu’au 31 décembre 2013, réaliser une opération d’intérêt général liée aux besoins de la justice, de la police ou de la gendarmerie nationale, ou d’un établissement public de santé, ou encore d’une structure de coopération sanitaire dotée de la personnalité morale publique.

L'article L. 6148-2 du Code de la santé publique prévoit que ce type de bail peut également permettre à un établissement public de santé ou à une structure de coopération sanitaire dotée de la personnalité morale de droit public, propriétaire d’un bien immobilier, de le louer, dans le but de permettre :

• l'accomplissement, pour le compte de l’établissement ou de la structure, d’une mission concourant à l’exercice du service public dont ils sont chargés ;
• la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de leur compétence ;
• la réalisation d’une opération répondant aux besoins d’un autre établissement public de santé avec lequel ils conduisent une action de coopération.

Le cocontractant de la personne publique prend le statut de maître d'ouvrage délégué.

Le bail à construction

Le bail à construction est un cas particulier de bail emphytéotique où l'investissement attendu du locataire est la réalisation de construction(s) : le locataire prend habituellement l'engagement de construire sur le terrain un bâtiment dont les caractéristiques sont déterminées dans la convention de bail et de remettre ce bâtiment, à la fin du bail, au propriétaire du terrain, en bon état d'entretien et libre d'occupation.

Une clause du bail peut, au contraire, prévoir qu'en fin de bail c'est le propriétaire de la construction qui devient propriétaire du terrain ; on parle alors parfois de « bail à construction à l'envers ».

Le bail peut ou non prévoir, en outre, le versement d'un loyer annuel, indexé ou non. Ce loyer peut également être « capitalisé » et versé en une seule fois à la signature du bail. Le locataire du terrain peut, entre-temps, vendre la construction sans avoir à demander l'accord du propriétaire du terrain. Le bail dont il dispose sur le terrain reste attaché à la propriété de la construction et continue à s'appliquer pour la durée restant à courir.