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Élaborer le plan d’aide à l’investissement de son projet immobilier en Ehpad

Nos fiches mettent en partage l’expérience terrain. Elles vous offrent un décryptage synthétique d’une problématique et vous accompagnent dans la compréhension des différents enjeux.

Contexte

Le parc immobilier des Ehpad publics comme privés non lucratifs est vieillissant : en particulier, 2 tiers des Ehpad publics ont un patrimoine immobilier datant de plus de 25 ans.

Fortes de ce constat, les directions de ces établissements doivent alors engager leur structure dans des programmes immobiliers de grande ampleur. Ces investissements concernent des travaux de réhabilitation lourde, d’extension ou encore de reconstruction totale – des opérations immobilières peu fréquentes dans la vie d’une direction d’Ehpad.

Pour financer ces opérations, l’aide à l’investissement dans le secteur médico-social pour des opérations de modernisation et de création de places est une mission pérenne de la Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie (CNSA) depuis la loi n° 2007-1786 du 19 décembre 2008 de financement de la Sécurité sociale (LFSS) de 2008. Entre 2006 et 2020, les plans d’aide à l’investissement (PAI) ont été financés par les excédents budgétaires de la CNSA. Sur la période 2021‑2025, ils seront financés par des crédits de l’assurance maladie, une décision du Ségur de la santé.

C’est l’instruction 2021 relative à la mise en œuvre du plan d’aide à l’investissement des établissements et services pour personnes âgées qui donne les instructions aux agences régionales de santé (ARS) sur les conditions de l’utilisation de ces crédits.

Ce PAI marque la prise de conscience des pouvoirs publics relativement à la situation patrimoniale des Ehpad, les ARS étant « invitées à engager sans attendre un état diagnostic du parc immobilier des Ehpad […] afin d’identifier les établissements prioritaires du point de vue du besoin de rénovation ». Une opportunité à saisir.

Nous proposons d’aborder à travers cette fiche les opportunités du PAI 2021‑2025, les conditions d’éligibilité des projets au PAI, la détermination de l’aide financière pour votre projet immobilier avant de finir sur les modalités concrètes de montage du dossier PAI.

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Les opportunités du PAI 2021-2025

La CNSA déléguera finalement 2,1 milliards d’euros à l’investissement dans les établissements et services sociaux et médico-sociaux (ESSMS) sur la période 2021‑2025, dont 1,5 milliard d’euros pour des opérations immobilières. Un effort fléché presque exclusivement sur le secteur des personnes âgées et que reflète le PAI 2021 de la CNSA, première tranche de ce programme.

En effet, pour 2021, ce PAI se décomposait...

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