La mise en œuvre de la police des immeubles menaçant ruine suppose la réunion de trois conditions :
- une condition tenant à l’édifice ;
- une condition tenant à l’origine du risque ;
- une menace pesant sur la sécurité publique du fait de l’immeuble.
Condition tenant à l’édifice
Le
Code de la construction et de l’habitation
est applicable aux murs, bâtiments, édifices en général, et non aux immeubles non bâtis tels que les terrains, remblais, collines, sablières, chemins, dont l’effondrement pourrait être une source de dangers, falaises en surplomb ou parcelles exposées aux glissements de terrain.
Il peut s’agir d’un immeuble en cours d’édification ou d’un élément d’une construction inachevée, de travaux de terrassement ou d’un mur de soutènement.
Peu importe également le caractère de l’immeuble envisagé, qu’il soit privé, à usage d’habitation, agricole, commercial ou encore industriel. De même, un monument funéraire peut faire l’objet d’une procédure de péril.
La jurisprudence assimile à l’immeuble des éléments qui y sont incorporés tels que les balcons, corniches, pignons, cheminées, tuyaux d’évacuation des eaux des toitures.
A noter
Le Conseil d’État a décidé que la législation des immeubles menaçant ruine ne pouvait s’appliquer au cas d’un arbre dont la chute éventuelle menaçait la sécurité publique (CE, 20 janv. 1956, Préfet de police c/ Brionnet).
L’immeuble peut être une propriété privée comme appartenir à une autre personne publique (État, département, etc.). En revanche, la police des édifices menaçant ruine ne peut s’appliquer aux biens du domaine privé ou public communal (
CE, 10 avr. 2009, n° 309101, Honoré A. c/ Commune de Drap
).
Condition tenant à l’origine du risque
Le danger doit émaner de l’édifice. S’il trouve son origine dans une cause extérieure à celui-ci, indépendante de toute intervention humaine, la procédure de péril ne pourra s’appliquer. Il en est ainsi lorsque les désordres trouvent leur origine dans un accident naturel, consistant par exemple en l’effondrement du sous-sol à la suite d’une décompression du terrain.
Le Conseil d’État exige en outre que la cause du péril ne provienne pas de l’insalubrité de l’habitat car, dans ce cas, il convient d’appliquer une autre législation (
CE, 17 oct. 2011, n° 336948, Commune de Bourg-Saint-Maurice
).
A noter
Le danger émanant d’un simple élément mobilier (stores ou toiles fixés aux fenêtres, arbre ou encore échafaudage) ne relève pas de la réglementation des édifices menaçant ruine.
La cause peut provenir d’un défaut d’entretien, de vices de construction y compris ceux qui surviennent en cours d’édification, ou de la vétusté de l’immeuble.
Ne sont donc véritablement reconnues comme causes étrangères et extérieures à l’immeuble que celles qui peuvent donner lieu à l’application des pouvoirs de police générale, c’est-à-dire les fléaux calamiteux, les inondations naturelles, les éboulements et affaissements également naturels et, d’une façon générale, les événements étrangers à l’intervention humaine tels qu’un séisme, des inondations catastrophiques ou la chute d’une falaise. En ce cas, l’autorité de police intervient par application des
articles L. 2212-2 et suivants du Code général des collectivités territoriales
(CGCT) et les frais de démolition ou de tous travaux d’office incombent à la commune, qui ne peut se retourner contre le propriétaire que si elle s’y croit fondée.
A noter
Lorsque les désordres proviennent à la fois de l’effondrement du terrain d’assise de l’édifice et de l’inadaptation des fondations de celui-ci à la nature de ce terrain, le danger est regardé comme inhérent à l’édifice et la notion de cause extérieure est écartée.
L’immeuble doit compromettre la sécurité publique
La notion de péril est définie en termes généraux par l’
article L. 511-1 du CCH
selon lequel les édifices menacent ruine lorsqu’ils « pourraient par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d’une façon générale, ils n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique ».
La situation de l’édifice et sa position par rapport à la voie publique sont sans influence sur la législation applicable. Par deux arrêts du 18 février 1955, Ville de Nanterre et Ville de Cherbourg, le Conseil d’État a précisé que les pouvoirs de police du maire issus des articles L. 511-1 et suivants du CCH ne sont pas limités aux cas de dangers concernant la voie publique ou les abords extérieurs d’un édifice.
Il y a ainsi intérêt public à ce que le maire ou le président de l’EPCI compétent agisse, dans le cadre des pouvoirs qu’il détient en application des dispositions L. 511-1 à L. 511-4 du CCH, dans le seul but de protéger la sécurité des occupants, y compris lorsque le bâtiment menaçant ruine se trouve isolé au fond d’une cour, ou lorsque l’édifice est abandonné sur un terrain sur lequel des enfants ont l’habitude d’aller jouer.
De même, un immeuble abandonné et non occupé peut faire l’objet d’une procédure de péril dès lors qu’il est accessible (CE, 28 févr. 1960, Bonomo).
Le danger public créé par la situation de l’immeuble doit être réel (
CE, 8 janv. 1997, Huggenschmitt
) et actuel. Une menace simplement éventuelle et conditionnelle ne saurait être suffisante pour justifier l’usage de la procédure de l’article L. 511-1 du CCH.
Dès lors que ces trois conditions sont réunies, l’autorité compétente dispose, pour faire cesser le danger, de la procédure de péril ordinaire et de la procédure de péril imminent.
