La création d’une ZAC donne-t-elle automatiquement droit à exproprier ?

Non, cette prérogative de puissance publique résulte du caractère d’utilité publique de l’opération et de la nécessité d’acquérir des immeubles ou des droits réels immobiliers, lorsqu’il n’a pas été possible de les acquérir à l’amiable.Ainsi, dès lors que la réalisation d’une ZAC est justifiée par l’utilité publique, le projet de ZAC peut faire l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), qui portera de facto sur son périmètre, et cela, que les biens nécessaires fassent l’objet d’une expropriation ou non.

Une commune peut-elle décider de l’extension du droit de préemption urbain au périmètre d’une ZAC nouvellement créée en zone à urbaniser ?

Oui, l’article L. 211-1 du Code de l’urbanisme autorise les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public, ou d’un plan local d’urbanisme approuvé, à instituer ou à étendre par délibération le droit de préemption urbain, notamment, sur tout ou une partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan.La mise en place du droit de préemption urbain est indépendante de l’existence d’une zone d’aménagement concerté, étant précisé que lorsqu’une telle zone a été créée, la commune peut exclure du champ d’application du droit de préemption urbain les cessions de terrain par la personne chargée de l’aménagement de la zone.

Fichepratique

Sommaire

1. La taxe d’aménagement
2. Le droit de préemption urbain et le droit d’expropriation
3. Le droit de délaissement des propriétaires

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Le régime fiscal et les effets juridiques des ZAC

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Mis à jour par Ulrich Rodrigo | Coordonné par Ulrich Rodrigo | Référence : 2056

L'essentiel par l'éditeur

Les Zones d'Aménagement Concerté (ZAC) bénéficient d'un régime fiscal avantageux, notamment par l'exonération de la taxe d'aménagement communale lorsque les équipements publics sont à la charge des constructeurs. Le droit de préemption et d'expropriation facilite l'acquisition foncière pour les projets d'intérêt général. La loi Elan encadre l'évaluation des indemnités d'expropriation pour limiter la spéculation. Le droit de délaissement permet aux propriétaires de forcer l'achat de leurs terrains par la collectivité.

Quels sont les avantages fiscaux des ZAC en matière de taxe d'aménagement ?
Comment le droit de préemption et d'expropriation s'applique-t-il dans une ZAC ?
Quel est l'impact de la loi Elan sur l'évaluation des indemnités d'expropriation ?

La création de la ZAC produit des effets sur les plans tant fiscal que foncier et réglementaire.

Le régime fiscal particulier lié aux ZAC constitue en effet un point fort de cette procédure puisqu’il autorise la collectivité à imputer, en totalité ou en partie, le coût réel des équipements publics à réaliser.

Afin de déterminer l’attribution de la charge et de la responsabilité de la réalisation des équipements publics constitutifs d’une ZAC, il convient de distinguer 3 grandes catégories d’équipements :

les équipements d’infrastructure (viabilité primaire, équipements de viabilité secondaire et viabilité tertiaire) ;
les équipements de superstructure d’une ZAC (bâtiments scolaires, sportifs, administratifs, hospitaliers) ;
les équipements ou travaux à réaliser dans l’intérêt direct et principal des constructeurs.

Il ne peut être mis à la charge de l'aménageur de la zone que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone. Lorsque la capacité des équipements programmés excède les besoins de l'opération, seule la fraction du coût proportionnelle à ces besoins peut être mise à la charge de l'aménageur.

Lorsqu'une construction est édifiée sur un terrain n'ayant pas fait l'objet d'une cession, location ou concession d'usage consentie par l'aménageur de la zone, une convention conclue entre la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent pour créer la zone d'aménagement concerté et le constructeur, signée par l'aménageur, précise les conditions dans lesquelles le constructeur participe au coût d'équipement de la zone. La convention constitue une pièce obligatoire du dossier de permis de construire ou de lotir.

A noter

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Elan, admet que la participation aux coûts d'équipement de la zone peut être versée directement à l'aménageur ou à la personne publique qui a pris l'initiative de la création de la zone si la convention conclue avec le constructeur le prévoit.

La taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement (TA) est établie sur la construction, la reconstruction, l’agrandissement des bâtiments et les installations ou aménagements de toutes natures soumis à un régime d’autorisation d’urbanisme (Code de l’urbanisme, art. L. 331-7). Fusion de différentes taxes et participations, la TA vise directement le financement des équipements publics.

Par principe, les équipements d’une commune sont donc financés par la TA voire selon les secteurs, par la TA majorée. Toutefois et dans le cadre d’une ZAC, l’aménageur et les constructeurs vont contribuer à leur financement à travers leurs participations.

Aussi, les constructions et aménagements réalisés dans les ZAC sont exonérés de la part communale ou intercommunale de la TA lorsque le coût des équipements publics a été mi...

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