Fichepratique

La procédure de passation des baux emphytéotiques administratifs (BEA)

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Référence : 10381

L'essentiel par l'éditeur

Les baux emphytéotiques administratifs (BEA) se distinguent des marchés publics et des contrats de concession par leur autonomie juridique. Ils permettent l'occupation de biens publics pour des durées de 18 à 99 ans, sans inclure l'exécution de travaux ou la gestion de services publics. Les BEA doivent respecter des règles de publicité et de mise en concurrence, sauf exceptions. Leur régime juridique est précisé par le Code général des collectivités territoriales et le Code de la commande publique.

  • Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique administratif (BEA) et comment se distingue-t-il des autres contrats administratifs ?
  • Quelles sont les règles de passation des baux emphytéotiques administratifs en France ?
  • Les baux emphytéotiques administratifs sont-ils soumis à des obligations de publicité et de mise en concurrence ?

Depuis la réforme du droit des concessions, découlant de l’ordonnance n° 2016-65 du 29 janvier 2016 , il apparaît avec évidence que la catégorie des contrats comportant occupation des domaines, privés et/ou publics, devient une catégorie de plus en plus autonome, qui doit donc bien être distinguée des contrats de concession comme des marchés publics.

Les BEA n’échappent pas à ce phénomène d’autonomisation et de distinction, et par là même, voient leur définition se préciser et leur champ d’application autant se limiter que se circonscrire à travers l’adaptation de leur qualification juridique. Ce que confirme l’alinéa 3 de l’ article L. 1311-2 du CGCT , tel que modifié par l’ article 6 de l’ordonnance n° 2018-1074 du 26 novembre 2018 portant partie législative du Code de la commande publique.

De plus, et dans ce mouvement d’européanisation et de modernisation des catégories de contrats administratifs français, les BEA échappent de moins en moins à la soumission au règles, d’inspiration communautaire, de publicité, de transparence et de mise en concurrence en matière de passation desdits contrats. In fine, le régime de la passation des BEA se caractérise au regard de quelques règles impératives et quant à leur contenu.

1.

Qualification juridique du BEA

Rappel de définition du BEA

En vertu de l’alinéa 1er de l’article L. 1311-2 du Code général des collectivités territoriales , un BEA est défini comme un contrat, prévu par référence au bail emphytéotique classique (CRPM, art. L. 451-1), et dont l’objet est de reconnaître un droit réel sur un bien immobilier, construit ou non, en le mettant à disposition, pendant une période longue (18 à 99 ans), d’un tiers – public ou privé. Ce terrain nu ou cette construction, propriété d’une personne publique, le bailleur, constitue un domaine privé ou un domaine public (excepté celui protégé par le régime des contraventions de voirie : art. L. 1311-2, al. 2, du CGCT ), sur lequel l’emphytéote peut constituer une hypothèque au bénéfice de ses créanciers en vue, exclusivement, de...

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