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Élaborer et suivre les baux commerciaux et professionnels

Nos fiches mettent en partage l’expérience terrain et vous indiquent la marche à suivre concrète, étape par étape, pour vous accompagner dans la mise en œuvre de vos décisions.

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Contexte

Les collectivités locales gèrent un patrimoine immobilier important dont les biens relèvent tantôt de leur domaine public, tantôt de leur domaine privé.

Selon les articles L. 2111-1 et L. 2111-2 du Code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP), les biens immobiliers possédés par une personne publique font partie du domaine public s’ils sont affectés à l’usage du public (trottoirs, parcs, voirie, etc.), à un service public (parkings, écoles, mairies, cimetières, etc., si tant est dans ce cas qu’ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution du service public), ou si ce sont des biens accessoires indissociables de dépendances du domaine public (fossés, plantations, accotements de voirie, etc.).

Inversement, selon l’article L. 2211-1 du CGPPP, tous les autres biens font partie du domaine privé. Il en va notamment ainsi des réserves foncières et des biens immobiliers à usage de bureaux, à l’exclusion de ceux formant un ensemble indivisible avec des biens immobiliers appartenant au domaine public. Selon l’article L. 2212-1 du CGPPP : « Font également partie du domaine privé : 1° Les chemins ruraux ; 2° Les bois et forêts des personnes publiques relevant du régime forestier. »

Ce foncier sert essentiellement pour les services internes des collectivités et de leurs groupements. Cependant, il peut parfois aussi être utilisé pour soutenir une politique locale volontariste en termes d’aménagement et de développement territorial. Les collectivités pourront à ce titre faire fructifier leur domaine privé et les biens associés afin d’y parvenir (ceux-ci étant par exclusion composés de tous les biens immobiliers non compris dans le domaine public). À la différence des modalités de gestion du domaine public, les biens immobiliers du domaine privé des collectivités sont aliénables et prescriptibles ; une collectivité dispose en ce sens d’un certain nombre d’outils pour assurer la cession ou la location de ces biens. Dans le cadre d’une mise à bail, cette dernière peut décider de recourir à des conventions de droit privé appelées « baux commerciaux » et « baux professionnels ».

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Cadrer la démarche

Si une collectivité ne peut pas louer son domaine public (à l’exception des cas de mise à disposition du domaine public dans le cadre d’autorisations d’occupation, de concessions ou de délégations de service), elle peut louer son domaine privé selon les règles de droit privé. Cependant, celui-ci reste insaisissable. Ainsi, l’organe délibérant d’une collectivité peut décider d’échanger, de louer ou de vendre les biens privés de la collectivité....

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