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Valérie Blairon
Avocate associée - Droit de l'immobilier et de la construction
Domaines d'expertise
Biographie professionnelle
Avocate, Valérie Blairon a créé en 2016 le cabinet VB Avocats installé à Paris et à Bruxelles.
Elle a dédié son activité aux acteurs de l’immobilier et de la construction dont elle maîtrise les rôles, les contraintes et les enjeux.
Riche d’une expérience de 20 ans, elle conseille et défend les opérateurs privés et publics en droit immobilier, droit de la construction, droit de l’assurance et droit des affaires.
Les transitions énergétique et numérique soulèvent de nombreuses questions et convoquent des adaptations législatives récurrentes.
Elle apporte son expertise et décrypte ces sujets évolutifs, en veillant à apporter à ses clients un conseil lisible et opérationnel pour une prise de décision fluide.
Elle est coordinatrice et autrice chez WEKA depuis 2019.
Publications récentes
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Fiche pratique
Les applications de la loi relative à l’industrie verte
La loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023 s’inscrit dans un double contexte : celui de la lutte contre le changement climatique et celui de la perte de vitesse globale de l’industrie française, sur un plan économique comme technologique. À titre d’exemple, et sur ces 20 dernières années, le poids de l’industrie française est passé de 13,5 % du PIB en 2003 à 10,5 % du PIB en 2023, accompagné en parallèle d’une diminution de 300 000 emplois sur la même période, notamment du fait de l’automatisation des procédés et de la délocalisation de certaines activités industrielles. En parallèle, et pour ce qui concerne le rapport entre l’industrie et l’environnement, il est à noter que le pôle industriel français pesait en 2023 pas moins d’un cinquième de l’ensemble des émissions de gaz à effet de serre (soit 140 millions de tonnes de CO2), avec un constat similaire sinon plus important en ce qui concerne les dépenses énergétiques (recensement effectué par l’Insee). L’industrie française joue de surcroît un rôle majeur dans l’objectif de réduction de 40 % des gaz à effet de serre d’ici à 2030, objectif indissociable de la gestion interne du pôle industriel, français comme européen. L’exportation croissante de produits manufacturés, la concurrence internationale qui s’est renforcée sur ces deux dernières décennies et les problématiques de souveraineté industrielle révélées de manière impactante depuis la crise sanitaire ont non seulement contribué à réduire l’attrait de l’industrie française d’un point de vue socio-économique sur la scène internationale, mais ont également contribué à diminuer l’attrait national pour ce pan de l’économie, principalement en matière d’emploi et d’investissement. Pour répondre à ces difficultés sociales, économiques et écologiques, l’enjeu d’aujourd’hui est donc triple : Il faut renforcer la décarbonation de l’industrie française et mettre en place un certain nombre de normes pour le verdissement de son fonctionnement global, par le biais des acteurs industriels comme des pouvoirs publics (innovation, commande publique, etc.). Il faut permettre la création et la pérennisation des emplois en industrie et mettre en place des facilités d’implantation des sites et projets industriels pour renforcer l’attractivité de l’industrie française de manière générale (implantation concertée, délocalisation contrôlée, valorisation du cadre général de l’emploi industriel, etc.). Il faut renforcer la compétitivité et la visibilité de l’industrie française, et mettre en place des solutions de financement adaptées, des solutions pour simplifier les démarches administratives et instaurer des procédés de formation appropriés (guichet unique, stratégie globale de formation et renforcement de l’alternance, etc.). La loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023 et ses décrets d’application, publiés et à venir, entendent apporter un certain nombre de mesures en faveur du développement vert et vertueux de l’industrie, en intégrant de nouvelles possibilités et en optimisant celles préexistantes. Elle vise également à renforcer le rôle des pouvoirs publics pour une gestion collégiale de la question du verdissement de l’industrie française.
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Fiche pratique
Mettre en œuvre une dynamique de développement responsable
Le cadre de référence, pour les projets territoriaux de développement durable et les Agendas 21 locaux, liste cinq finalités vers lesquelles doivent tendre les politiques publiques et programmes mis en œuvre. La cinquième finalité, intitulée « Dynamique de développement suivant des modes de production et de consommation responsables », vise à « réconcilier » développement durable et développement économique, en passant d’une logique d’opposition des contraintes écologiques et économiques à une logique, non pas seulement de conciliation, mais bien d’intégration. L’objectif est de créer un cercle vertueux entre les deux pour faire de l’écologie le moteur de la croissance décarbonée à venir et de l’économie le pilier de la protection de l’environnement. La réalisation de cet objectif suppose d’associer pleinement la collectivité locale et les autres parties prenantes, internes et externes, puisqu’il s’agit, ensemble, de tendre vers des modes de consommation et de production plus responsables. Cette fiche précise les liens entre cette finalité et les objectifs de développement durable (ODD) de l’Agenda 2030, nouveau cadre d’action pour le développement durable à l’horizon 2030.
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Fiche pratique
Développement durable : les actions incontournables
L’Organisation des Nations unies (ONU) a identifié 17 objectifs de développement durable (ODD) déclinés en 169 cibles pour transformer le monde d’ici à 2030. Ils partent du principe que mettre fin à la pauvreté doit aller de pair avec des stratégies qui développent la croissance économique et répondent à une série de besoins sociaux, notamment l’éducation, la santé, la protection sociale et les possibilités d’emploi, tout en luttant contre le changement climatique et pour la protection de l’environnement. Cette fiche donne un aperçu des actions et politiques élémentaires fondamentales en matière de développement durable que les administrations locales peuvent mettre en œuvre à leur niveau. Après avoir passé en revue des pratiques internes et des politiques pouvant être menées quel que soit l’échelon territorial, elle détaille des champs d’actions phares pour les communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), les départements et les régions. Rappelons que les pratiques de développement durable des collectivités sont souvent classées en trois catégories : actions internes aux services ; politiques territoriales ; mobilisation des habitants et des acteurs. En tant qu’organisations, les collectivités se doivent de construire et développer leur exemplarité interne. Elles ont, par ailleurs, la possibilité de mobiliser au sein de leur territoire. Ces deux approches sont communes à tous les échelons de collectivités, même si les moyens de mise en œuvre peuvent être différents. Au niveau des politiques, le champ d’intervention est lié aux compétences de chaque niveau. Toutefois, des compétences partagées existent et doivent clairement être identifiées.
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Fiche pratique
Comment élaborer un schéma directeur pour les infrastructures de recharge pour véhicules électriques (Sdirve) ?
Le transport routier constitue l’un des plus grands émetteurs de gaz à effet de serre (28,2 % en 2020). Aussi, l’arrêt de la production des voitures thermiques d’ici la fin de l’année 2035 a été arrêté courant 2023 en Europe. Le besoin de bornes de rechargement pour véhicules décarbonés va donc inévitablement s’accroître au fil des années. Alors que 90 % des sessions de recharge s’effectuent dans le domaine privé, de nombreux usages nécessitent la présence d’une infrastructure publique. Le déploiement de ces infrastructures publiques est donc indispensable pour permettre de répondre à tous les besoins. Dès la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite « loi Grenelle 2 », l’État a fait du développement des véhicules décarbonés un objectif clé de sa politique de lutte contre l’effet de serre et a autorisé les collectivités à les déployer. Ainsi, l’article 57 de ladite loi, codifié à l’article L. 2224-37 du Code général des collectivités territoriales, a confié la compétence aux communes pour créer et entretenir des infrastructures de charge nécessaires à l’usage des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ou mettre en place un service comprenant la création, l’entretien et l’exploitation de telles infrastructures. La France accuse un certain retard dans le déploiement des bornes de recharge électrique : alors que l’Union européenne recommande un ratio d’une borne pour 10 véhicules, il était fin 2022 de 1 pour 13 en France. La loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités, dite « LOM », a été votée pour accélérer le déploiement de ces infrastructures de charge nécessaires à l’usage de véhicules électriques ou hybrides rechargeables (Irve) et a créé la possibilité pour les collectivités territoriales et leurs groupements titulaires de la compétence de planifier ce déploiement par la voie d’un nouveau document stratégique : le schéma directeur de développement des infrastructures de recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables ouvertes au public (Sdirve). De nombreux décrets d’application et arrêtés sont venus compléter cette compétence du déploiement d’infrastructures de recharge destinées au public. Cette fiche fait le point sur la question.
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Fiche pratique
Les obligations réelles environnementales (ORE)
« Toute personne a le devoir de prendre part à la préservation et à l’amélioration de l’environnement. » C’est en ces termes que l’article 2 de la Charte de l’environnement, qui a valeur constitutionnelle depuis le 1er mars 2005, rappelle qu’il incombe à chacun de participer à la protection du patrimoine commun de la nation qu’est l’environnement. Si de nombreux mécanismes existaient déjà, la loi n° 2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages, dite « loi biodiversité », est venue compléter les dispositifs existants en créant un nouveau type de contrat spécifique à la protection volontaire de la biodiversité chez soi : les obligations réelles environnementales (ORE). Ce dispositif est codifié à l’article L. 132-3 du Code de l’environnement, tel que modifié par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite « loi 3DS ». Cet article dispose : « Les propriétaires de biens immobiliers peuvent conclure un contrat avec une collectivité publique, un établissement public ou une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement en vue de faire naître à leur charge, ainsi qu’à la charge des propriétaires ultérieurs du bien, les obligations réelles que bon leur semble, dès lors que de telles obligations ont pour finalité le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques. Ces obligations peuvent être utilisées à des fins de compensation. La durée des obligations, les engagements réciproques et les possibilités de révision et de résiliation doivent figurer dans le contrat. La durée prévue au contrat ne peut excéder 99 ans. Établi en la forme authentique, le contrat faisant naître l’obligation réelle n’est pas passible de droits d’enregistrement et ne donne pas lieu à la perception de la taxe de publicité foncière prévue, respectivement, aux articles 662 et 663 du Code général des impôts. Il ne donne pas lieu non plus au paiement de la contribution prévue à l’article 879 du même code. Le propriétaire qui a consenti un bail rural sur son fonds ne peut, à peine de nullité absolue, mettre en œuvre une obligation réelle environnementale qu’avec l’accord préalable du preneur et sous réserve des droits des tiers. L’absence de réponse à une demande d’accord dans le délai de 2 mois vaut acceptation. Tout refus doit être motivé. La mise en œuvre d’une obligation réelle environnementale ne peut en aucune manière remettre en cause ni les droits liés à l’exercice de la chasse, ni ceux relatifs aux réserves cynégétiques. » Cet article de loi n’a fait l’objet d’aucun décret d’application précisant davantage le régime juridique des ORE ou prévoyant, par exemple, une typologie d’obligations environnementales à inclure. Cela permet de laisser une grande souplesse dans la rédaction du contrat, afin que celui-ci corresponde au plus près à la réalité du bien objet du contrat. On notera que l’ORE est envisagée d’abord comme un outil de protection volontaire de l’environnement dans une perspective de transmission d’un « patrimoine vert » aux générations futures. L’article L. 132-3 du Code de l’environnement prévoit expressément que l’ORE peut également être utilisée pour sécuriser le foncier accueillant des mesures de compensation dans le cadre de la séquence « éviter-réduire-compenser » (ERC). Le régime juridique du contrat ORE exposé ci-après reste le même. Par ailleurs, le recours à l’ORE a été inclus dans les outils de gestion du foncier agricole lorsqu’une collectivité exerce son droit de préemption en zone de captages d’eau potable et qu’elle souhaite ensuite revendre le bien acquis.
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Fiche pratique
Décret BACS : mettre en œuvre un système d’automatisation et de contrôle dans les bâtiments tertiaires
Selon la Commission de régulation de l’énergie (CRE), « les pertes énergétiques liées à l’exploitation des bâtiments représentent environ 30 % de leur consommation » (cf. Rapport de la CRE sur le pilotage des bâtiments tertiaires, 11 sept. 2023). Les bâtiments tertiaires, quant à eux, sont responsables de plus de 70 % de la consommation électrique en France selon RTE, le gestionnaire du réseau de haute tension. Selon la CRE, la généralisation des systèmes de pilotage de la consommation des bureaux et commerces permettrait une économie allant jusqu’à 6 GW en période de pointe. Selon l’Agence de la transition écologique (Ademe), 1 °C de moins sur la température revient à réduire sa consommation de 7 %. Or, aujourd’hui, seulement 6 % des bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² sont équipés d’un système de pilotage de l’énergie, sachant que les bâtiments équipés n’utilisent pas systématiquement le potentiel de ces systèmes. Pourtant, la technologie offerte par la gestion technique du bâtiment (GTB) permet à chaque bâtiment d’optimiser sa consommation énergétique tout en s’adaptant aux variations saisonnières et aux comportements des occupants. Afin d’honorer ses engagements pris lors de la Conférence de Paris sur les changements climatiques en 2015, l’Union européenne a adopté un ensemble de mesures réglementaires constituant le cadre d’action en matière d’énergie et de climat à l’horizon 2030 intitulé le paquet « Une énergie propre pour tous les Européens », dont la directive 2010/31/UE du 19 mai 2010 sur la performance des bâtiments, modifiée par la directive (UE) 2018/844 du 30 mai 2018 qui contient des dispositions relatives à la GTB. L’ordonnance n° 2020-866 du 15 juillet 2020 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne (DDADUE) dans le domaine de l’énergie et du climat constitue le premier volet d’un corpus de textes transposant, notamment, ces directives. Cette ordonnance intègre en droit français l’obligation fixée par cette réglementation européenne à l’article L. 174-3 du Code de la construction et de l’habitation (anciennement art. L. 111-10-3-1) : « Les bâtiments à usage tertiaire, neufs ou existants, sont équipés, lorsque cela est techniquement et économiquement réalisable, de systèmes d’automatisation et de contrôle du bâtiment. » Les catégories de bâtiments soumis à cette obligation, les délais et les conditions d’installation et d’entretien de ces systèmes ont été fixés par la GTB qui a créé, dans le chapitre V du titre VII du livre Ier de la partie réglementaire du Code de la construction et de l’habitation, une nouvelle section unique : « Pilotage des systèmes techniques des bâtiments », qui précise : un certain nombre de notions ; le domaine d’application des nouvelles obligations ; les fonctions des systèmes d’automatisation et de contrôle ; les obligations d’entretien ; la formation de l’exploitant. Le décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d’automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels et à la régulation automatique de la chaleur, dit « décret BACS » (Building Automation and Control Systems), détermine ainsi les moyens pour atteindre les objectifs de réduction de consommation prévus par le « décret tertiaire » (D. n° 2019-771, 23 juill. 2019). Il prévoit notamment que ces objectifs soient remplis pour le 1er janvier 2027 au plus tard. Les articles R. 175-1 à R. 175-5-1 du Code de la construction et de l’habitation constituent le siège des nouvelles obligations créées par le décret BACS, récemment modifiées par le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires.
