« À défaut » d’une telle réforme, la Cour des comptes propose dans un « second scénario » d’arrêter l’expérimentation de l’encadrement des loyers, qui concerne 1,2 million de locataires, et de renforcer une autre réglementation qui encadre l’évolution annuelle des loyers.
Dans son rapport, présenté mercredi 14 octobre 2026 à la commission des finances de l’Assemblée nationale, l’institution constate une « mise en œuvre complexe » qui « repose sur des fondements méthodologiques fragiles » de l’encadrement des loyers, dont l’expérimentation est censée s’arrêter fin novembre 2026.
Le Sénat opte pour une prolongation de l’expérimentation de l’encadrement des loyers
La commission des affaires économiques du Sénat a voté ce mercredi en commission pour prolonger de deux ans l’encadrement des loyers à périmètre constant, refusant une pérennisation totale de ce dispositif qui permet de plafonner le prix des locations dans certaines communes où la demande est forte. Mise en place par la loi Alur de 2014, l’expérimentation de l’encadrement des loyers doit prendre fin fin novembre si aucun texte législatif ne la prolonge ou ne la pérennise. Une proposition de loi du député socialiste Iñaki Echaniz, déjà validée par l’Assemblée nationale l’année dernière, sera examinée dans l’hémicycle du Sénat mercredi 21 octobre 2026.
Plusieurs dizaines d’élus ainsi que des associations de défense des locataires se sont prononcés en faveur de la poursuite du dispositif, en vigueur dans environ 70 communes, tandis que des fédérations de propriétaires ou d’acteurs immobiliers dénoncent une mesure qui contribue à réduire l’offre de logements à louer en faisant fuir les propriétaires.
Le rapport de la Cour des comptes « ne tranche pas » sur la nécessité de plafonner les loyers ou non, mais « donne des pistes d’amélioration », analyse auprès de l’AFP Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement, qui demande aussi à améliorer le dispositif. La principale lacune, selon la Cour des comptes, réside dans la méthodologie utilisée pour fixer les plafonds, calculés à partir du loyer médian mesuré par l’observatoire local des loyers et majoré de 20 %. « Imparfaite et fragile », cette méthodologie peut mal représenter la diversité du marché locatif et donne lieu à de nombreuses attaques juridiques, lancées principalement par des associations de propriétaires ou des fédérations de l’immobilier.
Les magistrats recommandent de « fiabiliser la collecte et l’exploitation statistique des loyers et des logements correspondants, notamment à partir des données de l’application Gérer mes biens immobiliers (GMBI) », qui est déjà renseignée pour 65 % des logements loués, mais ne sera obligatoire pour tous qu’en 2028.
« Effets incertains »
Le complément de loyer, possible pour des caractéristiques particulières, mais pas défini dans la loi, doit être précisé et clarifié juridiquement selon les magistrats, recommandant par ailleurs de simplifier et d’harmoniser les voies de recours pour les locataires. Ces améliorations sont incluses dans le premier « scénario » identifié par la Cour, qui prévoit de prolonger l’expérimentation sans inclure de nouvelles communes, afin de poursuivre l’évaluation du dispositif.
La Cour des comptes ne s’est pas penchée sur l’efficacité de l’encadrement des loyers et se contente de citer les différentes études déjà publiées, contradictoires selon leurs commanditaires, et d’évoquer des « effets incertains et difficiles à mesurer ».
Selon le rapport de deux économistes, l’encadrement a permis de ralentir de 2 % à 4 % la hausse des loyers. Pour l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur), cette minoration atteint 5 % à Paris. Les pourcentages paraissent insignifiants, mais représentent une économie annuelle moyenne de 520 euros pour les locataires concernés, d’après Que Choisir Ensemble, et de 968 euros pour les locataires parisiens, selon l’Apur.
Pour la Cour des comptes, l’encadrement des loyers s’ajoute à l’indice de référence des loyers (IRL), qui est calculé par l’Insee en fonction de l’inflation, et qui encadre depuis 2006 l’évolution des loyers dans les zones dites tendues en cas de nouvelle location ou renouvellement d’un bail.
Dans leur second scénario, les magistrats de la rue Cambon proposent de renforcer l’IRL, considéré comme « plus simple », via une meilleure information des locataires et la création de sanctions en cas de non-respect. « L’IRL est un bon dispositif qui nous protège déjà du dérapage des valeurs locatives », défend le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), Loïc Cantin. Un rapport constate cependant que « ce dispositif n’a jamais été véritablement appliqué » en l’absence de sanction.
Selon un sondage réalisé par l’association de défense des consommateurs Que Choisir Ensemble, 83 % des 1 014 personnes interrogées sont favorables à l’encadrement des loyers et à son extension à toutes les zones tendues.
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