Communes concernées
Afin d’identifier les communes concernées, il convient de satisfaire une lecture multicritère de l’
article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation
. Ainsi, ces obligations s’appliquent uniquement :
- aux communes dont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Île-de-France ;
- aux communes dont la population est au moins égale à 3 500 habitants dans les autres régions.
Ces communes doivent en outre être comprises, au sens du recensement de la population, dans une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, et dans lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux représente, au 1er janvier de l’année précédente, moins de 25 % des résidences principales.
Attention
Une agglomération de plus de 50 000 habitants est définie par rapport à la notion d’unité urbaine de l’Insee à savoir comme « une commune ou un ensemble de communes qui comporte sur son territoire une zone bâtie d’au moins 2 000 habitants où aucune habitation n’est séparée de la plus proche de plus de 200 mètres. En outre, chaque commune concernée possède plus de la moitié de sa population dans cette zone bâtie ». Il convient de se référer à cette définition nonobstant la situation du territoire (
CAA Paris, 20 novembre 2018, n° 17PA02396
).
Le taux est fixé à 20 % pour toutes ces communes appartenant à une agglomération ou à un EPCI à fiscalité propre, pour lesquels le parc de logements existant ne justifie pas un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande et aux capacités à se loger des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées.
Attention
Par dérogation, le taux de 25 % s’applique à ces mêmes communes dès lors qu’elles appartiennent également à une agglomération ou à un EPCI à fiscalité propre parmi ceux mentionnés ci-dessus, qui n’apparaît pas dans la liste annexée au décret mentionné au même premier alinéa du II de l’article L. 302-5.
A noter
Le
décret n° 2017-840 du 5 mai 2017
a fixé la liste des agglomérations ou des EPCI à fiscalité propre concernés, déterminée en fonction du nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d’emménagements annuels, hors mutations internes, dans le parc locatif social des agglomérations et des EPCI à fiscalité propre mentionnés ci-dessus.
Ce taux est également fixé à 20 % pour les communes de plus de 15 000 habitants dont le nombre d’habitants a crû fortement et qui n’appartiennent pas à une agglomération ou à un EPCI à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comportant une commune de plus de 15 000 habitants, lorsque leur parc de logements existant justifie un effort de production pour répondre à la demande.
Ce même
décret du 5 mai 2017
vise ainsi les communes qui ont un ratio entre le nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d’emménagements annuels, hors mutations internes, dans le parc locatif social, supérieur ou égal à 5.
Communes exonérées
Au début de chacune des périodes triennales, un décret précise la liste des communes appartenant aux agglomérations ou aux EPCI à fiscalité qui ne sont pas concernées par ces obligations (
décret n° 2017-840 du 5 mai 2017
). Cette liste ne peut porter que :
- sur des communes situées hors d’une agglomération de plus de 30 000 habitants et insuffisamment reliées aux bassins d’activités et d’emplois par le réseau de transports en commun ;
- sur des communes situées dans une agglomération de plus de 30 000 habitants dans laquelle le nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d’emménagements annuel (hors mutations internes dans le parc locatif social) se situe en deçà d’un seuil fixé par ce même décret ;
- sur des communes dont plus de la moitié du territoire urbanisé est soumis à une inconstructibilité résultant d’une zone A, B ou C d’un plan d’exposition au bruit ou d’une servitude de protection instituée en application des
articles L. 515-8 à L. 515-11 du Code de l’environnement
, ou à une inconstructibilité de bâtiment à usage d’habitation résultant de l’application du règlement d’un plan de prévention des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels, ou d’un plan de prévention des risques miniers défini à l’
article L. 174-5 du Code minier.
