Une évaluation « sans totem ni tabou » de l’application de l’article 55 de la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000, qui impose l’obligation pour certaines communes de disposer d’un taux minimum de 20 ou 25 % de logements sociaux. 20 ans après son adoption et quelques semaines avant sa réforme dans le cadre du projet de loi 4D, qui sera examiné au Sénat en juillet, la Commission des affaires économiques du Sénat a approuvé, le 19 mai 2021, les 25 propositions formulées par sa vice-présidente, Dominique Estrosi Sassone, sénatrice des Alpes-Maritimes (Les Républicains), et Valérie Létard, vice-présidente du Sénat, sénatrice du Nord (Union Centriste). Leur ambition : faire de la loi SRU un « objectif mieux accepté. » Leur rapport d’information est le fruit de trois mois de travail, trente auditions, trois déplacements de terrain et près de 400 maires consultés, soit directement, soit à travers la plateforme dédiée du site internet du Sénat.

Principal enseignement de la consultation des élus locaux : près de 70 % des maires jugent la loi SRU « utile », alors même que ceux qui se sont exprimés sont très majoritairement déficitaires ou carencés, « marquant une prise de conscience très nette des maires qui sont maintenant majoritairement favorables au logement social », commente Dominique Estrosi Sassone. Néanmoins, près des trois quarts (73 %) d’entre eux la jugent inefficace. La loi SRU reste une loi difficile à appliquer, ne prenant pas suffisamment en compte les difficultés du rattrapage malgré l’engagement des élus, par-delà les couleurs politiques ou la richesse des territoires, estiment les deux sénatrices. Valérie Létard demande donc « un État facilitateur et non un État censeur. » La loi SRU a été un catalyseur pour produire plus de logements sociaux, près de 900 000 ayant été construits en 20 ans dans les communes en rattrapage. Elle a aussi facilité une meilleure répartition du logement social sur le territoire. En revanche, elle n’a pas eu les résultats escomptés en matière de mixité sociale et de réduction de la ségrégation des ménages les plus pauvres, constate le rapport d’information.

Se fondant sur cet examen approfondi de l’application de la loi, Dominique Estrosi Sassone et Valérie Létard retiennent quatre axes pour la future réforme. Voici la liste de leurs 25 propositions :

Conserver l’objectif et l’économie générale de la loi SRU

• Maintenir l’objectif :
  • Taux de 20  % à 25  % de logements sociaux parmi le stock des résidences principales ;
  • Fixé au niveau des communes. Ne pas créer d’objectif intercommunal ou infracommunal dans la loi.

• Revenir à un rattrapage glissant et réaliste, sans date butoir, comme à l’origine de la loi.
• Préserver le rattrapage en stock, mais le décliner en flux contractualisés.
• Maintenir les bilans triennaux.
• Stabiliser l’inventaire des logements sociaux sous réserve d’ajustements à la marge en faveur des logements miniers et de fonction des militaires et des fonctionnaires.
• Rejeter toute sanction automatique conformément à la jurisprudence du Conseil constitutionnel.

Adapter sans exonérer, différencier pour encourager

• Faire du contrat de mixité sociale et du couple maire‑préfet le pivot d’une application différenciée et partenariale de la loi :
  • Généraliser le Contrat de mixité sociale (CMS) élargi à l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) et l’ouvrir aux acteurs concernés, notamment les bailleurs sociaux et les architectes des bâtiments de France ;
  • Donner vraiment le dernier mot aux préfets ;
  • Permettre au préfet d’adapter le rythme de rattrapage en fonction des particularités locales, d’autres politiques nationales et les types d’hébergement pris en compte ;
  • Mieux prendre en compte la situation des communes nouvelles et des communes franchissant un seuil ;
  • Ne pas carencer une nouvelle équipe municipale ;
  • Lier la décision de carencement au non‑respect des obligations du CMS.
• Supprimer les sanctions inefficaces et contreproductives : la reprise du droit de préemption, des permis de construire et des attributions, la possibilité de conventionner avec un bailleur social, l’interdiction de créer des logements intermédiaires.
• Favoriser l’expérimentation intercommunale d’une mutualisation de la réalisation des objectifs.
• Adapter les exemptions :
  • Élargir la prise en compte du critère de faible tension et retenir un critère multifactoriel d’isolement à la place de celui de faible desserte comme proposé dans le projet de loi 4D ;
  • Porter à 6 ans l’exemption pour inconstructibilité ;
  • Revenir à l’automaticité des exemptions ;
  • Sortir de la logique du tout ou rien et limiter les effets de seuil.
• Transformer le prélèvement et les pénalités en capacité d’agir :
  • Élargir les dépenses déductibles aux établissements publics territoriaux et aux équipements nécessaires à l’accueil des nouveaux habitants (exemple : écoles) ;
  • Consigner les pénalités dans les comptes des communes au profit exclusif du logement social ;
  • Exempter de prélèvement les communes rurales éligibles à la dotation de solidarité rurale (DSR), au même titre que les communes urbaines éligibles à la dotation de solidarité urbaine et de cohésion sociale (DSU).
• Territorialiser les attributions et majorer le quota d’attribution des maires bâtisseurs de logements sociaux.

Renforcer le volet mixité sociale

• Créer un objectif de 40 % maximum de logements très sociaux dans la loi.
• Favoriser les PLAI en les surpondérant dans le décompte SRU.
• Revenir sur le surloyer dans les territoires pauvres et détendus.
• Augmenter la rotation des logements sociaux dans les territoires riches.
• Déduire du prélèvement SRU les dépenses en faveur de la mixité sociale dans le domaine de l’éducation, du sport ou de la santé.

Lever les obstacles à la construction de logements sociaux

• Mettre fin à la politique d’affaiblissement du logement social du gouvernement et rendre l’État exemplaire avec son patrimoine.
• Compenser intégralement l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties dont bénéficient les logements sociaux pour toutes les nouvelles constructions.
• Compenser le surcoût de la RE2020 (nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs) aux bailleurs sociaux.
• Exempter les logements sociaux de l’objectif de « zéro artificialisation nette » dans les communes déficitaires et relever le seuil d’entrée dans la loi à 3 500 habitants en Île‑de‑France.
• Mieux subventionner les opérations en révisant le zonage qui les limite.
• Louer obligatoirement les parkings avec les logements sociaux.
• Faciliter la reconnaissance des associations locales impliquées dans l’intermédiation locative.
• Développer le conventionnement dans le parc privé en créant un bail solidaire de long terme d’une durée de 18 à 25 ans et ouvrant droit aux mêmes avantages fiscaux que le bail rural à long terme.