Les règles applicables aux meublés de tourisme ont évolué avec la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 qui renforce les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Le ministère chargé du Logement explique dans un guide pratique comment la commune peut préserver le tissu résidentiel local, tout en acceptant un développement touristique raisonné. En effet, un développement excessif des meublés de tourisme pourrait conduire à des effets négatifs sur son territoire. Ainsi, lorsqu’il y a une forte tension sur le marché du logement, les meublés peuvent entrer en concurrence avec les habitations destinées aux résidents permanents. Les conséquences peuvent aussi se faire sentir sur l’environnement urbain ou sur l’offre de services à la population permanente, qui peut avoir des besoins d’équipement différents. Sans compter les nuisances de voisinage liées à une concentration trop importante de meublés : départs et arrivées nocturnes des touristes, organisation de fêtes…
Il est indispensable de connaître, le mieux possible, les caractéristiques et les besoins de la commune ainsi que le marché des meublés de tourisme, pour déterminer quels outils légaux de régulation des meublés de tourisme utiliser. Deux conditions doivent être respectées. La régulation doit poursuivre un motif impérieux d’intérêt général, comme lutter contre la pénurie de logements permanents – motif reconnu par la jurisprudence française et européenne. En outre, la commune doit s’assurer qu’elle ne pourrait pas atteindre le même objectif par des moyens moins contraignants (critère de proportionnalité). Du reste, si c’est possible, appliquer une réglementation différente selon les quartiers peut être judicieux.
Il est recommandé de procéder à plusieurs analyses. Le marché du logement est-il particulièrement tendu, avec des prix élevés ? Certaines populations ont-elles particulièrement de mal à se loger ? La tension est-elle aggravée par la présence de meublés de tourisme ? Quelles sont les caractéristiques de ces derniers : résidence principale ou secondaire, anciens locaux commerciaux, loués seulement pendant la saison touristique… ? Ces meublés affectent-ils les services destinés à la population permanente et comment ? Engendrent-ils des nuisances ? Et contribuent-ils à un « sur-tourisme » nuisible pour l’environnement ?
Autorisations et quotas
Pour protéger l’habitat permanent dans les zones tendues, la commune peut recourir au changement d’usage qui vise à lutter contre la pénurie de logements. Cette procédure permet en particulier aux communes qui connaissent des tensions importantes sur le marché du logement d’éviter que cela ne s’aggrave. Elle ne s’applique pas aux résidences principales mais elle interdit de louer une résidence secondaire sans avoir obtenu l’autorisation de changement d’usage. Si toute commune qui le souhaite peut mettre en œuvre cette procédure, sa décision doit être motivée. « Il est recommandé de s’appuyer sur des études précises permettant de justifier la mesure au regard notamment d’objectifs de mixité sociale, et en fonction des caractéristiques des marchés locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements », précise le guide.
Pour maîtriser le nombre de meublés de tourisme sur son territoire, la commune peut fixer des quotas d’autorisation temporaire de changement d’usage. Ainsi, elle peut établir, sur tout ou partie de son territoire, soit un nombre maximal d’autorisations temporaires de changement d’usage, soit une part maximale de locaux à usage d’habitation qui peuvent obtenir une telle autorisation temporaire.
Pour protéger les résidences principales, la commune peut parfois introduire une servitude de résidence principale. Sur les territoires où il n’est pas facile de construire pour répondre à une demande croissante de logement, et où la tension sur le marché est déjà importante, cela permet de s’assurer que les nouvelles constructions répondent en priorité aux besoins de ceux qui souhaitent s’installer durablement. Cette mesure peut être adoptée par les communes qui ont instauré une taxe sur les logements vacants ou si le taux de résidences secondaires est déjà supérieur ou égal à 20 % du parc de logements. La servitude doit être inscrite au plan local d’urbanisme (PLU).
Marie Gasnier
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Location limitée à 90 jours L’enregistrement de meublés touristiques sera obligatoire à partir de la mi-2026 et les communes pourront limiter la location des résidences principales à 90 jours par an au lieu de 120 jours, si cela se justifie compte tenu du contexte local. |
