Améliorer l’habitat dans les villes moyennes

Urbanisme

Maîtriser le foncier pour limiter l’étalement urbain est un objectif primordial des politiques de l’habitat dans les villes moyennes. Densifier les centres-villes y maintiendrait une diversité de population.

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Logement neuf social et logement ancien privé concentrent les priorités de la politique d’habitat des intercommunalités des villes moyennes (dont 92 % ont pris la compétence en la matière). C’est ce que révèle une étude, menée par la Fédération des villes moyennes (FVM), en collaboration avec la Caisse des dépôts et l’Union sociale pour l’habitat (USH), pendant l’été 2012.

Ainsi, 70 % des EPCI apportent un appui financier au parc social neuf et au logement privé ancien. L’aide médiane s’élève à 4 400 euros par logement dans le premier cas ; elle est de 2 442 euros dans le parc privé ancien. En revanche, l’appui au logement social ancien, déjà couvert par d’autres types d’aides (projets de rénovation urbaine Anru, fonds européens Feder…) ne fait pas partie des priorités. Les budgets accordés à la politique de l’habitat croissent avec la taille de la structure intercommunale.

Plusieurs enjeux principaux des politiques de l’habitat sont identifiés : réhabiliter le parc de logements, qu’il soit privé ou social, rénover les quartiers, réguler les loyers et les prix des transactions dans l’ancien, et lutter contre la vacance de logements privés.

Huit EPCI sur dix déclarent prendre des mesures pour traiter l’habitat ancien en centre-ville, où subsistent parfois des logements dégradés voire insalubres. Plus de quatre sur dix (44 %) combinent des politiques de maîtrise du foncier, des prix de la construction ou des loyers, et de mixité sociale ; ils sont presque autant (43 %) à envisager d’en faire autant très prochainement.
 

Petits immeubles collectifs denses

Développer une offre de logements neufs apparaît également prioritaire, soit par manque de terrains (littoral, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Rhône-Alpes…), soit pour attirer de nouvelles populations et maintenir les habitants au centre-ville. Mais, dans tous les cas, il s’agit de maîtriser l’étalement urbain qui coûte cher et d’économiser l’espace. Les collectivités pourraient ainsi expérimenter la construction d’habitats individuels groupés ou de petits immeubles collectifs denses mais agréables à vivre.

Pour cela, il faut trouver des terrains. Les maires des villes moyennes souhaiteraient qu’une loi instaure une fiscalité suffisamment forte pour pénaliser la rétention de terrain et limiter ainsi les plus-values spéculatives.

La mise à disposition de terrains par la SNCF, RFF ou l’armée, mais aussi la récupération de grands centres commerciaux en déclin pour y construire des logements seraient aussi des atouts. Autre solution évoquée : passer des baux emphytéotiques (de 18 à 99 ans) permettrait aux communes de conserver leurs terrains tout en percevant un loyer. Les sommes seraient utilisées pour monter des opérations immobilières plus accessibles.

 

Martine Courgnaud – Del Ry

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