Le droit de préemption : à réformer modérément, selon un rapport du CGEDD

Urbanisme

Le Conseil général de l’environnement et du développement durable recommande que l’équilibre actuel du droit de préemption, établi au bénéfice des communes, soit préservé.

Depuis 2007, trois propositions de loi ont tenté sans succès de réformer le droit de préemption, par lequel une commune peut acquérir prioritairement un bien, immobilier ou foncier, qui est mis sur le marché. Outil apprécié des collectivités pour leur politique de logement, le droit de préemption pourrait être aménagé, selon un rapport* du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD).

Dans le contexte actuel de discussion du projet de loi réformant l’urbanisme (« Alur »), qui comporte un volet réformant le droit de préemption, le CGEDD recommande que cette évolution soit modérée : « l’équilibre actuel du dispositif {…} répond aux attentes des collectivités tout en respectant globalement les principes fondamentaux du droit de propriété », précisent les auteurs. Les associations de collectivités ont été auditionnées pour l’élaboration du rapport.
 

Droit d’usage et droit planifié

Le rapport propose toutefois de distinguer deux types de droit de préemption. Le droit d’usage ou de préférence serait réservé aux communes, afin qu’elles puissent exceptionnellement saisir des opportunités immobilières, pour réaliser des projets non prévus. Parallèlement, serait créé un droit de préemption de planification (dit planifié), destiné à délimiter des périmètres de projets, sans remettre en cause la compétence principale des communes. Le rapport propose ainsi d’avancer « pas à pas vers le renforcement de l’intercommunalité ».

La mise en œuvre du droit de préemption pourrait toutefois connaître quelques aménagements. Ainsi, la décision d’intention d’aliéner (DIA), notifiée par le notaire en cas de mutation d’un bien immobilier, ne mentionne aujourd’hui que le prix et les conditions de l’aliénation projetée (ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix). Souvent, cela ne suffit pas à la collectivité pour délibérer, de façon motivée, sur l’intérêt de la préemption ni sur la valeur du bien.

Un décret en conseil d’État pourrait ajouter des informations complémentaires, à fournir par le notaire. Un décret pourrait aussi instaurer un délai d’un mois, unique et complémentaire, pour obtenir des informations supplémentaires ; il s’ajouterait à l’actuel délai de prise de décision de deux mois. Ce délai de trois mois serait justifié pour certaines opérations complexes : acquisitions d’immeubles entiers ou de friches industrielles destinés au logement social, notamment en milieu urbain dense où le marché du foncier est particulièrement tendu.
 

Point d’étape

Le CGEDD recommande aussi un « point d’étape », trois ans après la décision de préemption, afin de vérifier que la collectivité a utilisé le bien pour l’usage prévu ou qu’elle a entrepris la éalisation de l’opération projetée.

La mission propose également que les professionnels du droit de préemption s’appuient sur l’Association des études foncières (Adef) et mutualisent les compétences. En effet, les capacités d’ingénierie publique des collectivités sont très inégales, et la qualité de leurs délibérations dépend de leur maîtrise de la réglementation et de leur connaissance des marchés locaux de l’immobilier. La rédaction des délibérations, à l’origine de multiples annulations en contentieux, pourrait ainsi être améliorée.

Marie Gasnier

Pour aller plus loin :

« Simplification et meilleure efficacité des différents droits de préemption des collectivités publiques« , par Jean-Louis Hélary et Philippe Iselin, mars 2013

 

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