La vitalité des commerces de centre-ville doit être une priorité des politiques locales

L’augmentation de la vacance commerciale, perceptible de longue date dans les territoires ruraux et les petites villes, touche désormais les villes moyennes et les grandes métropoles. Chiffres à l’appui : plus de six communes sur dix ne comptent plus aujourd’hui aucun commerce. Faillites d’enseignes, crise du commerce de détail, recours au e-commerce et à l’achat de seconde main et de produits reconditionnés, modification des habitudes de consommation et, bien sûr, concurrence déloyale des plateformes chinoises sont autant d’explications à ce phénomène de « décommercialisation », comme le nomme un rapport de la commission des affaires économiques du Sénat, présenté à la presse le 1^er juillet 2026. Une crise multifactorielle, qui traduit une mutation en cours, estiment les sénateurs de la mission d’information*.

En tout état de cause, « résorber la vacance commerciale et faire revenir des commerçants dans un centre-ville ou un centre-bourg en difficulté résulte d’une action résolue et dans la durée des acteurs territoriaux (collectivités, commerçants, foncières, aménageurs), aux échelons communal et intercommunal », constatent les sénateurs. Seules des actions simultanées peuvent redynamiser les centres-villes : lutter contre la concurrence déloyale, agir sur les loyers commerciaux, adopter des politiques favorables au commerce local et aider les commerçants à s’adapter aux évolutions de la consommation, en s’appropriant notamment les nouveaux concepts commerciaux et les outils digitaux.

12 mesures pour revitaliser les centres-villes

Le rapport préconise douze mesures, dont une dizaine dépendent de la volonté des communes et des intercos. À commencer par conférer au maire ou au président d’EPCI le rôle de décideur en matière d’aménagement commercial, pour ne pas diluer les responsabilités. Ce doit être un sujet central de la planification urbaine, indispensable à la vitalité des centres-villes et centres-bourgs. En outre, la mobilité et les aménagements urbains doivent faciliter l’accès aux commerces du centre : réseaux de transport public, parkings et parkings-relais pour les habitants éloignés des transports collectifs qui dépendent de la voiture. Idéalement, ces aménagements devraient être gratuits ou à prix modéré.

Les sénateurs rappellent que les élus du bloc communal peuvent soutenir les commerces par des incitations fiscales, en particulier dans les zones d’opérations de revitalisation de territoire (ORT). Il convient aussi de faciliter la révision des loyers commerciaux en cours de bail en fonction de l’activité économique des commerçants, et de limiter les hausses excessives de loyer lors du renouvellement de bail.

Les communes peuvent s’appuyer sur l’ingénierie territoriale pour déterminer les rues dont la vitalité commerçante est essentielle au fonctionnement de la ville. En résumé, mieux vaut moins de rues commerçantes, mais dynamiques, plutôt que de nombreuses rues « dévitalisées par des locaux vides ».

Lutter contre la vacance commerciale

Les collectivités doivent créer des postes de managers de commerce afin d’instaurer un dialogue avec les commerçants. Leur rôle : organiser des animations commerciales, anticiper les risques de vacance et favoriser l’installation de nouveaux commerces diversifiés. Elles peuvent aussi constituer des foncières locales et utiliser leur droit de préemption ; des surfaces obsolètes ou un manque de modularité ont rendu de nombreux locaux commerciaux inadaptés, qui nécessitent des travaux importants.

L’ensemble des politiques locales doit viser à rendre le centre-ville attractif : propreté, sécurité, mise en valeur du patrimoine historique, qualité des aménagements mais aussi végétalisation et dispositifs de protection pour faire face aux vagues de chaleur… Plus de sept Français sur dix habitent en périphérie ; l’implantation des services publics, l’installation des médecins et services de santé ou de professionnels du droit peuvent leur fournir autant de raisons de venir en centre-ville et donc de fréquenter les commerces.

Il serait également pertinent de donner davantage de liberté aux commerçants pour définir leurs horaires d’ouverture, en fonction de leur clientèle.

Marie Gasnier

* Dominique Estrosi Sassone, présidente, et Marie-Lise Housseau, Patrick Chaize et Philippe Grosvalet, rapporteurs