Trouver des terrains pour construire sur la commune

Urbanisme

À long terme, des réserves foncières potentielles existent pour réaliser des opérations d’urbanisme. Les élus doivent apprendre à chercher ces terrains et en évaluer le prix avec justesse.

Alors que le gouvernement lance une grande réforme de l’urbanisme, la SEM 92 organisait, le 31 mai à Paris, son quatrième « Café urbain », sur les moyens de trouver du foncier.

Face à une relative pénurie de terrains, les communes doivent aujourd’hui relever un double défi : la nécessité de recentrer l’urbanisme en centre-ville et un besoin accru de logements. Or, les élus ne savent pas toujours comment trouver des réserves foncières sur leur territoire, et les terrains disponibles sont généralement la proie des promoteurs, sur lesquels ils font de la surenchère, ce qui ralentit alors les opérations urbaines. La première règle, pour les élus, consiste donc à ne pas laisser les promoteurs prendre la main. Ils doivent également avoir une meilleure connaissance de leur foncier et savoir en évaluer le prix au m2. Les grandes agglomérations peuvent créer des observatoires du foncier, composés de tous les acteurs locaux de l’urbanisme.
 

Réserves potentielles et mutation de terrains

À très long terme, de nombreuses réserves potentielles existent : obsolescence du patrimoine qui oblige à reconstruire entièrement certains immeubles, terrains de l’État (Réseau ferré de France…) ou institutionnels, délaissés, dalles d’immeubles, places…

Une étude est en cours pour évaluer le potentiel foncier dans un rayon de 800 m autour des gares du Grand Paris : les terrains sous-densifiés correspondraient à un potentiel de 10 000 à 15 000 logements par an pendant 25 ans… Il s’agit, pour un tiers, de zones pavillonnaires (certains propriétaires pourront souhaiter une extension ou une mutation de leur bien), et pour le reste de terrains publics : délaissés, terrains ferroviaires, emprises d’équipements publics de proximité ou hospitaliers, grands ensembles…

La concertation est cependant indispensable pour faire accepter, par les habitants, de telles opérations et les contraintes qu’elles imposent (dans un projet urbain de territoire, porté par les élus, par exemple). Il convient aussi d’améliorer l’accessibilité des terrains pour les rendre plus attractifs. Les élus doivent également étudier, sur l’ensemble du territoire, la mutation possible de certains terrains (transformation de bureaux en logements…)
 

Cherté de certains travaux pour construire du social

La destination des terrains identifiés doit ensuite être étudiée attentivement. En effet, le coût très important de certains travaux (construire sur une autoroute, démolir des piliers, dépolluer d’anciens terrains industriels…) ne permet pas d’y projeter n’importe quelle opération.

Si ce n’est pas un problème pour les immeubles de luxe, le coût rend difficile, voire impossible, la création de logements sociaux, a rappelé Éric Césari, conseiller municipal de Courbevoie.

D’autant plus, comme l’a précisé Damien Vanoverschelde, directeur général de Hauts-de-Seine Habitat, que l’État augmente les exigences de construction de logements sociaux : 3 600 par an maintenant au lieu de 3 300 dans le département, chiffre qui était déjà difficile à atteindre.

En outre, l’État change les règles de subvention et les loyers sont plafonnés (5 à 7 euros par m2), ce qui ne permet plus aux opérations de s’équilibrer. Et l’évacuation des terres est de plus en plus chère.
 

Portage public à long terme = danger

Les opérations doivent associer aménageurs, promoteurs, bailleurs sociaux, établissements publics fonciers, urbanistes…

Attention, toutefois, à ne pas laisser les promoteurs intervenir trop tôt, pour ne pas fausser la discussion sur la valorisation du terrain, a mis en garde maître Frédéric Lévy, avocat chez DS Avocat.

En effet, le promoteur doit tenir compte de l’approche globale de l’aménageur. Il y a parfois une autocensure de la collectivité qui baisse les densités de construction par peur des recours.

Le portage foncier à long terme, public ou privé, est indispensable pour sécuriser les opérations. Mais, selon maître Lévy, le portage foncier public long n’est pas exempt de dangers.

En effet, lorsque l’opération n’est pas réalisée rapidement, le propriétaire du terrain peut demander une rétrocession ou des dommages-intérêts, avec plus-value.

Ainsi, la Cour européenne des droits de l’Homme a sanctionné la France, en 2002, pour des réserves foncières qui avaient duré trop longtemps, ce qui avait justifié des demandes de rétrocession ou de dédommagement des propriétaires. Et, lorsque l’utilité publique de l’opération n’est pas réitérée, il faut restituer le bien.

 

 

Martine Courgnaud – Del Ry

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