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Avec le nouveau bail réel solidaire d’activité (BRSA), les collectivités pourront inciter entreprises et activités à s’installer sur leur territoire. Créé par une ordonnance du 8 février 2023, consécutive à la loi 3 DS du 21 février 2022 (article 106), le BRSA s’inspire du bail réel de solidarité destiné aux ménages modestes (BRS). Ces baux solidaires reposent sur deux principes : dissocier la propriété foncière et la propriété bâtie et encadrer les prix de cession. Le BRSA permettra aux organismes de foncier solidaire (OFS) de réaliser et de céder des locaux d’activités, à titre subsidiaire, sur les terrains qu’ils acquièrent pour réaliser des logements – dans des conditions similaires à celles du BRS.
L’OFS pourra céder les droits réels relatifs au local d’activité, sous plafond de prix, directement à des microentreprises, employant moins de dix salariés et réalisant moins de deux millions d’euros de chiffres d’affaires, qui pourront être titulaires du BRSA. En contrepartie, elles devront s’acquitter d’une redevance foncière et occuper le local sans pouvoir le louer. Le BRSA sera consenti pour une durée de douze à quatre-vingt-dix-neuf ans. L’OFS pourra imposer certaines conditions dans le contrat de bail, comme le statut et la nature de l’activité exercée. Une mesure qui « s’inscrit dans la volonté de nombreuses collectivités de préserver l’attractivité des centres-villes grâce à une action sur la nature des activités qui y sont conduites », précise le ministre de la Transition écologique dans son rapport au président de la République relatif à l’ordonnance.
L’OFS pourra aussi moduler le montant de la redevance en fonction des gains tirés de l’exploitation du local. Le preneur pourra céder le local ou le transmettre à une autre microentreprise, sous réserve du plafond de prix et d’un agrément préalable de l’OFS. Le bail se « recharge » après chaque cession. Tout changement de destination des lieux ou des activités est subordonné à l’accord préalable du bailleur, au moins un mois auparavant.
Les établissements publics et les entreprises publiques locales constituées à l’initiative des collectivités pourront, notamment dans le cadre de leur intervention en matière de revitalisation commerciale et artisanale, acquérir auprès d’un OFS les droits réels relatifs à des locaux d’activité (et être ainsi titulaires du BRSA), pour les louer à des microentreprises à loyer modéré. Objectif : articuler l’activité de certains OFS avec celle des foncières commerciales créées à l’initiative des collectivités. Ce sont l’établissement public ou l’entreprise publique locale, titulaires du BRSA, qui s’acquitteront de la redevance foncière auprès de l’OFS. La microentreprise occupante ne pourra pas sous-louer le local.
Le Gouvernement estime que ce dispositif répond aux attentes de nombreux élus locaux, et que c’est « un outil de plus à la main des territoires et des élus » pour « créer durablement de la mixité, de l’animation et de la proximité ».
Un décret en Conseil d’État précisera les modalités d’application de l’ordonnance.
Marie Gasnier
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Dissociation du foncier et du bâti Grâce à la dissociation de la propriété foncière et de la propriété bâtie et à l’encadrement des prix de cession, le bail réel solidaire, conclu par un organisme de foncier solidaire (OFS) avec un ménage aux revenus modestes, permet de développer une offre de logements en accession sociale pérenne. Les ménages accèdent ainsi à la propriété, à des prix inférieurs de 30 à 50 % à ceux du marché. Fin 2017, quatre OFS seulement étaient agréés ; ils sont aujourd’hui plus de cent dix. Fin 2021, plus de trois cent trente logements avaient été livrés et les opérations en cours ou programmées représenteront plusieurs centaines de nouveaux logements chaque année. |
