Libérer du foncier public pour l’accès au logement des agents de l’État

Urbanisme

Certains agents de catégorie B et C ont du mal à se loger. Un rapport propose de recenser les biens publics pour construire des logements, par le biais de cessions ou de baux.

Dans les zones immobilières tendues, les agents de catégorie B et C, bien que solvables, ont de grandes difficultés pour se loger décemment, que ce soit en location ou en accession à la propriété. Libérer des emprises foncières publiques favoriserait la construction de logements dédiés à loyers abordables, selon un rapport sur l’accès au logement*.

En effet, depuis 2013, un système de décote permet de céder des biens publics en dessous du prix estimé par France Domaine pour  créer des logements sociaux. Entre 2013 et 2016, 33 cessions ont ainsi été effectuées, pour un montant de 48,5 millions d’euros, contre une valeur estimée de 126,1 millions d’euros. Elles permettront de réaliser près de 4 000 logements dont plus de 3 000 logements sociaux en Île-de-France, à Marseille, Toulouse et Bordeaux.

Comment trouver des biens publics ? Les ministères et les opérateurs pourraient recenser les cessions possibles en limite de parcelle, où un accès dédié à la voirie existe ou peut être aménagé, notamment en petite couronne. Par ailleurs, certains bâtiments restent inoccupés, en tout ou partie, pendant de longues années ; lorsque des logements sont prévus, ils sont livrés plusieurs années après la décision initiale de cession.

Le compte d’affectation spéciale (CAS) immobilier vise à intéresser les ministères à la gestion du patrimoine qui leur est affecté. Mais, après réorganisation géographique, certaines directions préfèrent conserver un bien non utilisé, estimant qu’elles n’ont pas la garantie d’un retour en le cédant. Il paraîtrait souhaitable de globaliser la politique immobilière à l’échelle de l’État pour optimiser l’usage du foncier, non bâti et bâti, dans l’intérêt général, et de charger un service des estimations et un autre de la négociation et de la vente de ces biens ; il est difficile, en effet, de déterminer le prix d’un bien de façon indépendante tout en étant le vendeur.

Valeur d’usage

D’autres outils peuvent être mobilisés pour construire des logements pour les agents sur une partie du domaine public, en fonction de la localisation et de la charge foncière : cessions, démembrement, baux. Par son prix de vente et sa contribution au désendettement, la cession est plus intéressante que les baux. Mais la valeur d’usage, au sens large, pourrait aussi être prise en compte, l’État, les hôpitaux et les collectivités ayant vocation à effectuer des investissements socialement responsables et à gérer leurs biens dans une perspective de long terme. Lors d’une cession, ils renoncent aux plus-values futures.

Lorsque le bien présente une valeur d’usage à valeur économique immédiate (recettes de TVA liées à la construction de logements…) et des « externalités positives » (trajets domicile-travail des agents plus courts), la collectivité peut conclure des baux afin d’optimiser durablement l’usage de ses biens. Un montage parfois utilisé par les collectivités et leurs sociétés d’économie mixte (Sem), sous forme de baux à construction. Le bail permet alors de réduire le coût global de l’opération et le recours aux fonds propres pour l’achat du terrain. En sortie de bail, la valeur d’usage doit être maintenue et peut donner lieu à des contreparties, la flexibilité des loyers notamment.

Signalons également que le Conseil d’État admet qu’une collectivité cède un bien à une valeur inférieure au prix du marché, pour des motifs d’intérêt général et lorsque la cession comporte des contreparties suffisantes pour justifier l’écart entre le prix de vente et la valeur du bien cédé.

Les établissements publics fonciers d’État achètent, à la demande de l’État ou des collectivités, des terrains nus ou déjà bâtis et dégradés, et les requalifient, notamment pour du logement. À l’automne prochain, la Caisse des dépôts doit créer, à la demande de l’État, une société foncière publique. Objectif : mobiliser les terrains du secteur public et les mettre à disposition de bailleurs sociaux ou d’organismes de construction.

 

Marie Gasnier

 

* Source : Faciliter l’accès au logement des agents publics, rapport Dorison, 2016

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