Urbanisme : une réforme en profondeur

Urbanisme

Résoudre la crise du logement tout en empêchant l’étalement urbain, tel est l’objectif de la grande réforme de l’urbanisme préparée par le gouvernement. Les premières mesures seront prises par ordonnances.

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En attendant la loi de réforme de l’urbanisme, qui sera présentée en Conseil des ministres cet été, le gouvernement envisage une série d’ordonnances pour les mesures les plus urgentes ; le projet de loi d’habilitation est en cours d’examen au Parlement.

Cette réforme, destinée à répondre à la crise du logement tout en préservant les espaces naturels et agricoles, prévoit de nombreuses mesures : densification des constructions en milieu urbain, accélération de la procédure de délivrance des permis de construire, augmentation du taux maximal de garantie d’emprunt consenti par les collectivités pour faciliter le financement de certains projets d’aménagement, développement de logements intermédiaires entre le parc social et le parc privé…

Déroger aux règles de constructibilité fixées par les PLU

Les documents d’urbanisme seront modifiés, afin de permettre désormais de surélever des immeubles, de limiter le nombre de places de parking à créer par logement neuf fixé par les plans locaux d’urbanisme (PLU), de transformer des immeubles de bureaux en logements – plus rapidement qu’aujourd’hui -, ou encore pour densifier les quartiers pavillonnaires.

Actuellement, pour créer des logements à la place de bureaux, le plan local d’urbanisme doit être adapté par l’intermédiaire d’une procédure longue (quatre à six mois), onéreuse pour la collectivité. Dans les zones d’habitat qui connaissent une pénurie de logements, plusieurs dérogations aux règles de constructibilité fixées par les PLU seront donc prévues ; transformer en habitation un bâtiment existant, par reconstruction, rénovation ou réhabilitation sera autorisé, même si ce bâtiment dépasse le volume maximal ou la densité maximale de construction fixée pour les logements, et même s’il ne dispose pas des aires de stationnement prévues pour les logements ?

Une seule place de stationnement maximum par logement

Lorsqu’un projet immobilier sera situé à moins de 500 mètres d’une gare ou d’une station de transports collectifs, les constructeurs de logements ne seront obligés de construire qu’une seule place de stationnement maximum par logement. En effet, des règles de stationnement trop strictes augmentent le coût de construction (créer une place de parking coûte entre 20 000 et 25 000 euros), ce qui peut parfois entraîner l’abandon des projets.

Par ailleurs, certains plans locaux d’urbanisme ne prennent pas en compte les évolutions des modes de déplacement (transports collectifs de plus en plus denses dans les zones urbaines…).

Quant aux aires de stationnement, elles contribuent à l’étalement urbain et à l’artificialisation des sols. Toutefois, la mesure sera relativement souple : les documents d’urbanisme pourront toujours prendre en compte le contexte local, à partir d’études de la densité et de la desserte en transports collectifs.

Les règles de gabarit et de densité en milieu urbain, qui s’appliquent uniformément zone par zone, sans considérer le bâti existant, peuvent limiter la constructibilité dans des sites où les constructions pourraient être plus hautes ou plus denses. Pour encourager la « densification douce d’espaces déjà urbanisés », les immeubles pourront être surélevés d’un ou deux étages sous certains conditions, et l’alignement de la hauteur entre bâtiments mitoyens sera autorisé, pour supprimer des « dents creuses », dans le respect de la qualité architecturale et de la morphologie d’un quartier. Ainsi, la surélévation (construction sur le toit) sera possible, même si le bâtiment dépasse la densité maximale de construction fixée pour les logements par le PLU ou s’il ne dispose pas des places de stationnement qu’il prévoit.

Suppression du Cos

Afin de densifier les quartiers pavillonnaires existants, les PLU ne pourront plus fixer une taille de terrain minimale, qui contribue à l’étalement urbain, ni une densité maximale des constructions. Le coefficient d’occupation des sols (Cos), qui exprime le rapport entre la surface de plancher construite et la superficie du terrain, sera supprimé.

Certaines collectivités utilisent toujours le Cos ; elles limitent ainsi la constructibilité et rendent quasiment inconstructibles des terrains qui pourraient accueillir des constructions plus importantes. Les outils réglementaires (règles de hauteur, de recul ou de gabarit) sont plus efficaces que le Cos pour orienter l’urbanisation en volume, définir des règles sur l’aspect extérieur des constructions, leurs dimensions et l’aménagement de leurs abords, en contribuant à la qualité architecturale et à l’harmonie de l’environnement.

En outre, un « géoportail » national de l’urbanisme sera créé, pour que les citoyens accèdent plus facilement aux réglementations et aux documents d’urbanisme.

Marie Gasnier

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