Le cadre juridique est assez complet et, en pratique, il n’est pas fait écho de dysfonctionnements des juridictions saisies, ou de retard dans le traitement judiciaire.
En revanche, parce que nous sommes à la frontière entre le droit de propriété et les pouvoirs de police, parce que l’appréciation de l’imminence du risque ou de l’évolution des désordres est éminemment technique, le traitement de l’habitat dégradé est un sujet à risque pour les élus et les experts judiciaires.
Un cadre juridique dense et globalement efficace
Le maire1 ou le président de la Métropole de Lyon2 dispose d’un pouvoir de police spéciale lui permettant d’intervenir afin de prescrire aux propriétaires des immeubles concernés les mesures appropriées pour remédier aux situations dangereuses pour les tiers, comme pour les occupants. Ce pouvoir est défini aux articles L. 511-1 à L. 511-6 du Code de la Construction et de l’Habitation et il distingue deux procédures : le péril ordinaire et le péril imminent.
Comme leur nom l’indique, ces deux procédures se distinguent par la temporalité du risque que l’immeuble fait subir à ses occupants et aux tiers.
Dans le cadre d’un péril ordinaire, qui suppose que l’état de dégradation du bâtiment puisse être traité dans un délai de quelques mois sans que le risque pour la sécurité publique soit majeur, le maire ou le président de la Métropole devra engager une procédure contradictoire avec le propriétaire afin de déterminer les mesures concrètes à engager afin de faire cesser le risque qui se dessine.
Le propriétaire dispose alors d’un délai d’au moins un mois pour faire part de ses propositions qui doivent être concrètes et étayées. À l’issue de ce premier délai, le maire, si les travaux n’ont pas été d’ores et déjà engagés, prend un arrêté de péril et met en demeure le ou les propriétaires de faire, dans un délai déterminé3, à la fois les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril, ainsi que, le cas échéant, de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus.
Dans le cadre d’un bâtiment à usage principal d’habitation, cet arrêté peut préciser qu’à l’issue du délai fixé le propriétaire s’expose à une astreinte par jour de retard, mais encore que si l’état du bâtiment ne permet pas aujourd’hui de garantir la sécurité des occupants, les lieux sont frappés d’une interdiction d’utilisation temporaire ou définitive.
Le propriétaire doit alors engager les travaux qui feront l’objet d’un constat par le maire, assisté d’un homme de l’art, dont on ne saurait trop recommander la mobilisation dès la formalisation de l’arrêté de péril ordinaire. Le propriétaire peut également conclure un bail à réhabilitation, ou encore un bail emphytéotique ou un contrat de vente avec l’obligation, pour les preneurs, d’exécuter les travaux prescrits et d’assurer, le cas échéant, l’hébergement des occupants.
En cas de péril ordinaire, il y a donc un débat contradictoire entre le propriétaire et le maire, qui doit permettre d’aboutir à un arrêté et équilibré, traitant le risque pour la population, gérant les occupants de l’immeuble d’habitation et préservant, en quelque sorte, le droit du propriétaire avec un avertissement le conduisant à reprendre en main la santé de son bâtiment.
En revanche, en cas de péril imminent, le maire peut actionner la procédure dite d’urgence, régie par l’article L. 511-3 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Dans cette seconde hypothèse, le maire, après avoir adressé un avertissement au propriétaire, saisi le juge des référés du tribunal administratif afin de lui demander la nomination d’un expert qui, dans le délai de 24h, devra examiner les bâtiments et dresser un constat du bâtiment concerné et des bâtiments contigus, mais également proposer des mesures de nature à mettre fin au péril constaté.
Si l’expert désigné conclut effectivement à l’existence d’un péril grave et imminent, alors le maire pourra ordonner les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité et notamment l’évacuation de l’immeuble (article L. 511-3 du Code de la Construction et de l’Habitation).
Dans le cadre de cette procédure, le recours à l’homme de l’art est donc obligatoire, et il s’agit d’un expert judiciaire désigné par le juge des référés du tribunal administratif. Il incombe à cet expert, au-delà des constats sur place, de confirmer ou d’infirmer l’imminence du danger, et de définir les mesures propres à assurer la sécurité des occupants et des avoisinants. Le rôle du maire est donc, dans une certaine mesure, moins exposé si l’imminence du danger est avérée.
Dans les deux cas, procédure ordinaire ou procédure de danger imminent, la non-réalisation des travaux par le propriétaire dans le délai imparti (un mois dans la procédure normale, sept jours dans la procédure d’urgence), les travaux pourront être exécutés d’office par le maire, aux frais du propriétaire.
Le cadre juridique est donc précisément défini, et depuis sa mise en œuvre4, il a fait ses preuves ; la jurisprudence, relativement fournie sur ce sujet, qui témoigne de l’importance des enjeux, ne relève pas de fragilités rédactionnelles fondamentales.
L’inertie parfois constatée révèle, en revanche, un enchevêtrement complexe de responsabilités
Il appartient tout d’abord au maire d’organiser les services municipaux afin d’être en mesure de détecter le danger que peut représenter un immeuble. Cependant cette information d’un risque peut être donnée, et doit être donnée, par toute personne ayant connaissance d’un risque. Cela peut être le cas de l’occupant du logement, mais également d’un passant, d’un expert, architecte ou artisan, qui serait intervenu sur site.
La deuxième difficulté tient à l’arbitrage à conduire entre les droits du propriétaire et la nécessité de la sécurité publique. En théorie, et sur le plan des principes juridiques, cela ne devrait pas poser de difficultés.
En pratique, il faut cependant se demander si le déclenchement d’une mesure, d’urgence ou classique, est effectivement de nature à permettre la réalisation des travaux. Dans le cas de propriétaire notoirement impécunieux ou non précisément identifié, d’autres voies pourraient être privilégiées.
Ensuite se pose la question de la responsabilité de l’expert dans la procédure d’urgence, ou de l’homme de l’art dans la procédure classique. Si, à notre connaissance, il n’y a pas de décision de justice ayant conduit à la condamnation d’un expert judiciaire qui aurait mal appréhendé le risque, cette responsabilité ne peut pas être écartée. Pour autant, cela ne doit pas conduire l’expert judiciaire désigné à confirmer systématiquement l’imminence du risque et, comme toutes mesures de police, l’arrêté de péril doit être proportionné à la réalité du danger.
Enfin, la responsabilité se pose quant au suivi des travaux. À défaut d’action du propriétaire, il appartient à la collectivité publique d’engager d’office les travaux. Si ces travaux sont engagés aux frais du propriétaire il est parfois difficile, en pratique, de recouvrer les sommes dues. Si l’on peut imaginer qu’in fine le bien immeuble serait saisi, il n’est pas sûr que cela soit véritablement à l’avantage de la collectivité publique. Devant la carence prolongée du propriétaire, l’élu se trouve donc devant un dilemme : vider les lieux, laisser un délai supplémentaire au propriétaire ou réaliser d’office les travaux avec le risque d’engager une dépense publique sur un patrimoine privé.
En synthèse donc, on constate que les difficultés sont bien d’ordre pratique, voire politique et non juridique.
Enfin, si les débats autour des arrêtés de péril mettent de nouveau l’accent sur la dégradation des copropriétés, le débat est en effet plus vaste que l’arrêté de péril. La dégradation de la qualité du logement pouvant recouvrir la précarité énergétique, la saleté, l’inconfort, qui ne vont pas nécessairement jusqu’à une atteinte à la sécurité.
Damien Richard, Associé Cabinet RACINE
1. Article L. 2213-24 du CGCT.
2. En application de l’article L. 3642-2 I 9.
3. En application de l’article R. 511-3 du Code de la Construction et de l’Habitation, ce délai est de minimum un mois.
