L'analyse des spécialistes

La réforme, a minima, du droit de préemption sur les fonds de commerce et artisanaux

Urbanisme

Face à la désertification commerciale de centres villes, à la multiplication d’agences bancaires, de grossistes, au développement de zones de « mono-activités », au détriment des commerces de proximité, le législateur a instauré en 2005, un droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce et les terrains destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés. (art. L. 214-1 et suivants du Code de l’urbanisme).

Lucien Deleye, Avocat au Barreau de Lille, Bignon Lebray AvocatsLucien DELEYE

Toutefois, ce droit de préemption n’a pas connu le succès escompté, du fait de son régime juridique incomplet et de sa mise en œuvre complexe. L’impossibilité de déléguer ce droit de préemption a constitué un frein, notamment pour de petites communes, peu armées juridiquement et financièrement.

En 2013, le GRIDAUH a conduit une étude sur les difficultés d’application et les perspectives d’évolutions de ce droit de préemption. Plusieurs propositions ont été formulées pour en améliorer l’efficacité. L’incomplétude de la déclaration d’intention d’aliéner, conduisant à des préemptions « à l’aveugle », ou l’impossibilité de déléguer, constituaient des limites à ce dispositif.

Les articles 17 et 19 de la loi du 18 juin 2014 (loi Pinel), ont modifié le régime du droit de préemption des fonds de commerce et artisanaux, en autorisant notamment sa délégation.

Toutes les préconisations du GRIDAUH n’ont malheureusement pas été suivies, la réforme étant limitée d’une part à la seule possibilité de déléguer ce droit de préemption et d’autre part à en tirer les conséquences en matière de rétrocession.

La délégation du droit de préemption des fonds de commerce et artisanaux enfin autorisée

L’article L. 214-1-1 du Code de l’urbanisme permet désormais la délégation de ce droit de préemption. Le décret n° 2015-914 du 24 juillet 2015 modifie la partie réglementaire du Code de l’urbanisme à cet effet.

La commune peut, par délibération du conseil municipal, déléguer sa compétence à un EPCI dont elle est membre, à un établissement public y ayant vocation, à une SEM, au concessionnaire d’une opération d’aménagement ou au titulaire d’un contrat de revitalisation artisanale et commerciale. L’EPCI délégataire peut subdéléguer ce droit aux personnes susvisées. Selon les nouveaux articles R. 214-18 et R. 214-19 du Code de l’urbanisme, la délibération doit préciser les conditions d’exercice de ce droit. Elle peut être retirée à tout moment par délibération.

Le projet de délibération du conseil municipal ou communautaire, relatif au périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat, est soumis pour avis à la Chambre de commerce et d’industrie et à la Chambre des métiers et de l’artisanat territorialement compétentes.

La délibération, délimitant le périmètre, doit être affichée en mairie, pendant un mois, et mentionnée dans deux journaux diffusés dans le département.

En cas de délégation, le maire transmet la déclaration d’intention d’aliéner au délégataire. Si l’EPCI délégataire a subdélégué ce droit, son président transmet, à son tour, la déclaration au subdélégataire.

En cas de cession par voie d’adjudication, le commissaire-priseur judiciaire, ou le greffier de la juridiction ou le notaire chargé de procéder à la vente, doit procéder à une déclaration préalable, transmise par le maire au délégataire, retransmise, le cas échéant, au subdélégataire.

Comme en matière de droit de préemption urbain, les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire.

Le droit de rétrocession amendé

La commune n’ayant pas vocation à exploiter le fonds de commerce ou artisanal, l’article L. 214-2 du Code de l’urbanisme impose la rétrocession dudit fonds, à un commerçant ou à un artisan, dans le délai de deux ans à compter de la prise d’effet de l’aliénation.

En cas de délégation de ce droit de préemption à un EPCI, le cahier des charges de rétrocession est établi, et approuvé par délibération du conseil communautaire. De même, la rétrocession doit être décidée par délibération du conseil communautaire.

En revanche, l’affichage et la publicité de l’avis préalable de rétrocession et de la décision de rétrocession restent une obligation du maire. Ce dernier doit donc certifier que l’avis relatif à l’acte de rétrocession, comportant la désignation sommaire du fonds, du bail ou du terrain rétrocédé, le nom et la qualité du cessionnaire, ainsi que les conditions financières de l’opération, a été affichée, pendant quinze jours, en mairie.

 

Lucien Deleye, Avocat au Barreau de Lille, Bignon Lebray Avocats

Posté le par Lucien Deleye, Avocat au Barreau de Lille, Bignon Lebray Avocats

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