L'analyse des spécialistes

La loi Macron et les modifications en matière d’urbanisme

Urbanisme

Si la loi dite « Macron » a fait la une de l’actualité pour ses modifications en matière de travail dominical, elle apporte également certaines précisions et adaptations non seulement en matière d’urbanisme commercial, mais aussi en matière d’urbanisme.

Pourtant, ces dernières sont trop souvent passées sous silence comme en atteste la présentation des principales mesures réalisée par le ministère de l’économie qui ne mentionne que la modification de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme.

Or, les modifications notables en droit de l’urbanisme et de l’action foncière sont les suivantes.

1. Les nouveautés en matière de droit de préemption

1.1 Modification de l’article L. 213-1-1 du Code de l’urbanisme tel que modifié par la loi Alur du 24 mars dernier.

L’expression « aliénations à titre gratuit » est remplacée par la notion de « donations entre vifs ». Cette précision présente l’avantage d’exclure expressément les legs pour cause de mort qui pouvaient être inclus dans la notion d’« aliénation à titre gratuit ».

La loi Macron précise également quelles sont les donations exclues de l’application du droit de préemption urbain. Il s’agit des donations « entre ascendants et descendants, collatéraux jusqu’au sixième degré, époux ou partenaires d’un pacte civil de solidarité ou une personne et les descendants de son conjoint ou de son partenaire de pacte civil de solidarité, ou entre ces descendants ».

Comme l’ont déjà souligné certains auteurs, les donations à un concubin ne sont pas expressément visées par les exemptions prévues à l’article L. 213-1-1 du Code de l’urbanisme alors que sont incluses les donations aux descendants de son conjoint1. Il s’agit là sûrement d’un oubli de la part du législateur mais qui pourrait emporter des conséquences pratiques non négligeables, s’il devait ne pas être corrigé.

1.2 Ajout d’un alinéa à l’article L. 211-2 du Code de l’urbanisme : une nouvelle mesure en faveur du logement

Extension des possibilités de délégation du droit de préemption urbain par le titulaire du droit de préemption aux SEM, et à certains organismes tels que les offices HLM, lorsque l’aliénation porte sur des biens affectés au logement en vue de la réalisation d’opérations d’aménagement ou de constructions permettant la réalisation des objectifs fixés par le plan local de l’habitat en matière de logements sociaux.

1.3 Extension des cas visés à l’article L. 211-3 du Code de l’urbanisme

Outre l’hypothèse où une notification au titre de l’exercice du droit de priorité a été réalisée, le droit de préemption urbain ne saurait désormais être mis en œuvre lorsqu’il s’agit d’une aliénation de terrains au profit du preneur à bail à construction conclu à l’occasion d’une opération d’accession sociale à la propriété, prévue au dernier alinéa de l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation.

2. L’action en démolition, le nouvel article L. 480-13 du Code de l’urbanisme

L’objectif de cette modification est de limiter les possibilités de l’action en démolition devant le juge judiciaire lorsque le permis a été annulé par le juge administratif.

Désormais, une telle action n’est possible que dans les 15 cas limitativement énumérés à l’article L. 480-13 précité. En pratique, ne peuvent être concernées par une action en démolition que les constructions situées dans des zones particulièrement sensibles telles que les sites Natura 2000, les zones montagnes et littorales, les cœurs des parcs nationaux.

3. L’obligation de préciser les motifs du rejet du permis de construire

Conformément à l’article 1 de la loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l’amélioration des relations entre l’administration et le public, une décision de refus de permis de construire devait déjà faire l’objet d’une motivation.

Néanmoins, la loi Macron va plus loin en prévoyant à l’article L. 424-3 du Code de l’urbanisme que l’intégralité des motifs de refus doit désormais être expressément indiquée, « notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6 ».

4. Des nouveautés dans la rédaction des PLU

4.1 Insertion d’un nouvel article L. 127-2 du Code de l’urbanisme

La loi Macron introduit ce nouvel article au Code de l’urbanisme qui prévoit que :

« Le règlement peut délimiter des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements intermédiaires, définis à l’article L. 302-16 du Code de la construction et de l’habitation2, bénéficie d’une majoration du volume constructible qui résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol. Cette majoration, fixée pour chaque secteur, ne peut excéder 30 %. Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de logements intermédiaires et le nombre total de logements de l’opération.

Cette majoration ne s’applique pas aux logements mentionnés à l’article 199 novovicies du Code général des impôts.

La partie de la construction en dépassement n’est pas assujettie au versement résultant du dépassement du plafond légal de densité ».

Il s’agit d’une nouvelle mesure en faveur du logement qui autorise pour les logements intermédiaires, tels que définis par le Code de la construction et de l’habitation, une majoration de la densité des constructions jusqu’à 30 %.

Néanmoins, on peut s’étonner de la référence au versement pour dépassement du plafond légal de densité alors qu’un tel versement est en principe supprimé pour toutes les communes depuis le 1er janvier dernier3.

4.2 Évolution de l’article L. 123-1-5 III 6° du Code de l’urbanisme en faveur de la protection de l’environnement

Dans un souci de protection de l’environnement, les auteurs des PLU peuvent également définir, dans le règlement du PLU, des secteurs où il peut être imposé « aux constructions, travaux, installations et aménagements de respecter des performances énergétiques et environnementales renforcées qu’il définit. À ce titre, il peut imposer une production minimale d’énergie renouvelable, le cas échéant, en fonction des caractéristiques du projet et de la consommation des sites concernés. Cette production peut être localisée dans le bâtiment, dans le même secteur ou à proximité de celui-ci »4.

4.3 Ajout d’une précision à l’article L. 123-1-5 du Code de l’urbanisme : l’autorisation des annexes aux bâtiments d’habitation en zone agricole ou naturelle

La loi Macron offre également la possibilité en zone agricole ou naturelle d’autoriser la construction d’annexe à un bâtiment d’habitation existant. Cette dernière va donc plus loin que la précédente évolution législative (loi 13 octobre 2014) qui avait autorisé, sous certaines conditions, la construction d’extension des bâtiments d’habitation situés en zone agricole ou naturelle.

5. La possibilité pour les communes concernées d’autoriser le changement d’usage temporaire et d’affecter à l’habitation pendant une durée maximale de 15 ans des locaux affectés à un autre usage

Création de l’article L. 631-7-1 B du Code de la construction et de l’habitation.

6. Une mesure destinée à accélérer la réalisation des projets : généralisation de l’expérimentation de l’autorisation unique pour les projets d’installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE)

Cette mesure d’autorisation unique était déjà prévue par l’article 9 de l’ordonnance n° 2014-355 du 20 mars 2014, à titre expérimental, dans les régions Champagne-Ardenne et Franche-Comté. La loi Macron vient généraliser cette expérimentation à toutes les régions dès lors que le projet soumis à autorisation ICPE présente « un intérêt majeur pour l’activité économique, compte tenu du caractère stratégique de l’opération concernée, de la valeur ajoutée qu’elle produit, de la création ou de la préservation d’emplois qu’elle permet ou du développement du territoire qu’elle rend possible ».

 

Notes :


1. Philippe Dupuis Loi Macron et droit de l’urbanisme, JCP Notariale et Immobilière n° 36, 4 septembre 2015 n° 1156.

2. Selon cet article également modifié par la loi Macron « Les logements intermédiaires s’entendent, à l’exclusion des logements locatifs sociaux définis à l’article L. 302-5, des logements :

1° Faisant l’objet d’une aide directe ou indirecte, sous quelque forme que ce soit, accordée par l’État, une collectivité locale ou l’un de ses groupements, ou par toute autre personne morale et conditionnée au respect, pendant une certaine durée, des conditions prévues aux 2° et 3° ;

2° Destinés à être occupés, à titre de résidence principale, pendant la durée fixée lors de l’attribution de l’aide mentionnée au 1°, par des personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas des plafonds, fixés par décret en fonction de la typologie du ménage, de la localisation et du mode d’occupation du logement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III ;

3° Dont le prix d’acquisition ou, pour les logements donnés en location, dont le loyer, n’excède pas, pendant la durée mentionnée au 2°, des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement, de son type et, le cas échéant, de son mode de financement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III ».

3. V. article 28 de la loi de finances rectificatives n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 prévoyait notamment que « Le II de l’article 50 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ainsi que les a, b et d du 2° et le 3° de l’article L. 332-6-1 du Code de l’urbanisme sont abrogés à compter du 1er janvier 2015 ».

4. L. 123-1-5 III 6° du Code de l’urbanisme.

 

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par AdDen Avocats

 

Posté le par Rédaction Weka

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