Réforme de l’urbanisme commercial : présentation de la loi Pinel

Urbanisme

Après la loi Alur du 24 mars 2014, l’Assemblée nationale vient d’adopter la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « loi Pinel » publiée au JORF le 19 juin 2014.

Cette loi poursuit plusieurs enjeux en matière d’aménagement commercial à savoir :
 

  • poursuivre et durcir la réforme de l’urbanisme commercial engagée par la loi de modernisation de l’économie de 2008.
  • Intégrer l’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) au permis de construire (PC).
  • Prendre acte de l’autonomisation de l’autorisation d’aménagement cinématographique.

La réforme de l’urbanisme commercial n’entrera en vigueur qu’après intervention du décret d’application qui doit être publié avant le 18 décembre 2014. Pour ce qui est de l’aménagement cinématographique, le décret doit intervenir pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2015.

1. La nouvelle articulation des autorisations d’exploitation commerciale et permis de construire

Lorsque les travaux projetés porteront sur un projet soumis à AEC, le permis de construire (PC) tiendra lieu d’AEC. Dans le cadre de l’instruction du PC, un avis conforme de la CDAC (Commission départementale d’aménagement commercial) /CNAC (Commission nationale d’aménagement commercial) devra être obtenu. Si cet avis est défavorable le PC ne pourra être délivré. En revanche, lorsqu’un PC ne sera pas nécessaire, le régime de l’AEC actuellement en vigueur est inchangé.

Les cours administratives d’appel seront désormais compétentes pour connaître en 1er ressort du contentieux des PC valant AEC1. Les moyens invocables seront appréciés au regard de l’intérêt à agir. Lorsque le recours émanera d’un concurrent2, le juge ne pourra être saisi de conclusions tendant à l’annulation du permis qu’en tant qu’il tiendra lieu d’AEC.

Les moyens relatifs à la régularité du permis en tant qu’il vaudra autorisation de construire seront irrecevables. Lorsque le recours émanera d’un voisin3 dont le bien sera directement affecté, le juge ne pourra être saisi de conclusions tendant à l’annulation du permis qu’en tant qu’il vaudra autorisation de construire. Les moyens relatifs à la régularité du permis en tant qu’il vaudra autorisation d’exploitation commerciale sont irrecevables.

2. Modalités d’autosaisine de la CNAC

Les CDAC devront informer la CNAC des projets portant sur la réalisation de plus de 20 000 m² de surface de vente. La CNAC pourra alors s’autosaisir de ces projets4.

3. Modalité de dépôt d’une nouvelle demande après un refus

Les conditions pour une nouvelle demande après un refus de la CNAC pour motif de fond ont été modifiées. Avant la loi Pinel, le délai était d’un an pour une nouvelle demande par le même pétitionnaire pour le même projet sur le même terrain. Avec la loi Pinel, le pétitionnaire ne pourra pas déposer de nouvelle demande sur le même terrain « à moins d’avoir pris en compte les motivations »5 de refus de la CNAC.

4. AEC, SCoT et DAAC

L’AEC doit être compatible avec le DOO du SCOT ou, en l’absence de SCOT, avec les OAP du PLU intercommunal portant sur le commerce6.

La loi Alur a modifié la rédaction de l’article L. 122-1-9 du Code de l’urbanisme relatif au SCOT : le document d’aménagement commercial (DAC) et les zones d’aménagement commercial (ZACom) ont été supprimés7. Le DAC est remplacé par les orientations relatives à l’équipement commercial du document d’orientation et d’objectif (DOO) du SCOT et les localisations préférentielles de commerce.

La Loi Pinel réintègre la possibilité d’un document d’aménagement artisanal et commercial (DAAC) facultatif dans le DOO. Ce document déterminera les conditions d’implantation des équipements commerciaux qui, du fait de leur importance, seront susceptibles d’avoir un impact significatif sur l’aménagement du territoire. Il localisera les secteurs d’implantation périphérique et centralités urbaines, qui pourront inclure tout secteur, notamment centre-ville ou centre de quartier, caractérisé par un bâti dense présentant une diversité des fonctions urbaines dans lesquels se poseront des enjeux spécifiques.

5. Précision des critères d’appréciation des projets pris en considération par la commission

Les 3 critères fixés par l’article L. 752-6 du Code de commerce sont précisés par la loi Pinel.

En matière d’aménagement du territoire, il conviendra de prendre en compte la localisation du projet et son intégration urbaine, la consommation économe de l’espace, notamment en termes de stationnement, l’effet du projet sur l’animation de la vie urbaine, rurale et dans les zones de montagne et du littoral et l’effet du projet sur les flux de transports ainsi que son accessibilité par les transports collectifs et les modes de déplacement les plus économes en émission de dioxyde de carbone.

En matière de développement durable, il conviendra de prendre en compte – même pour les bâtiments existants – la qualité environnementale du projet, notamment du point de vue de la performance énergétique, du recours aux énergies renouvelables, de l’emploi de matériaux ou procédés éco-responsables, de la gestion des eaux pluviales, de l’imperméabilisation des sols et de la préservation de l’environnement ainsi que de l’insertion paysagère et architecturale du projet, notamment par l’utilisation de matériaux caractéristiques des filières de production locales et enfin des nuisances de toute nature que le projet est susceptible de générer au détriment de son environnement proche.

En matière de protection des consommateurs, il conviendra de prendre en compte l’accessibilité, en termes notamment de proximité de l’offre par rapport aux lieux de vie, la contribution du projet à la revitalisation du tissu commercial, notamment par la modernisation des équipements commerciaux existants et la préservation des centres urbains, la variété de l’offre proposée par le projet, notamment par le développement de concepts novateurs et la valorisation de filières de production locales et les risques naturels, miniers et autres auxquels peut être exposé le site d’implantation du projet, ainsi que les mesures propres à assurer la sécurité des consommateurs.

Une nouveauté réside dans le fait que la commission pourra, à titre accessoire, prendre en considération la contribution du projet en matière sociale.

6.  La précision des modalités d’articulation entre le PC et les  modifications substantielles de l’AEC avant ouverture au public des surfaces de vente

Une nouvelle demande de PC/PCM valant AEC devra être déposée si le projet subit une modification substantielle avant ouverture.

À cet égard, une nouvelle AEC ne sera plus nécessaire en cas de changement d’enseigne dénoncée ou de modification substantielle des natures de commerce. Désormais, seules seront prises en compte les modifications substantielles affectant la nature des surfaces (répartition des surfaces de vente) et les effets du projet au regard des critères pris en compte par la commission (aménagement du territoire, développement durable et protection du consommateur).

Le dépôt d’un PCM n’imposera pas forcément une nouvelle saisine pour avis de la CDAC : ce n’est que s’il y a une modification substantielle de la CDAC que l’avis sera à nouveau demandé.

7. Le maintien du principe d’incessibilité des AEC avant ouverture au public

La loi Pinel prévoit que les autorisations d’urbanisme valant AEC sont incessibles et intransmissibles. Une exception est prévue : la VEFA8.
 

8.  La précision des destinations des constructions

La loi Pinel prévoit qu’un décret listera les destinations des constructions que les règles édictées par les plans locaux d’urbanisme peuvent prendre en compte en vue notamment de distinguer les locaux destinés aux bureaux, aux commerces et aux activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle.
 

9. La modification de la composition de la CDAC et de la CNAC

Le nombre de leurs membres est augmenté et leur composition est modifiée.

La CNAC sera désormais composée de 12 membres, contre 8 avant la loi Pinel. En effet, 4 représentants des élus locaux sont ajoutés (communes, établissements publics de coopération intercommunale, départements, régions).

En ce qui concerne la CDAC (hors Paris), le nombre membres passe de 5 à 7 élus et de 3 à 4 personnalités qualifiées.
 

10. La nouvelle mission de la CNAC

La CNAC se voit confier la mission d’observation de l’aménagement commercial. Elle devra rendre public, chaque année, un rapport intégrant les données relatives à l’activité des CDAC et de la CNAC. Ce rapport comprendra également des informations relatives à la connaissance des territoires en matière commerciale.

Le service de l’État chargé de la réalisation d’études économiques en matière de commerce élaborera une base de données recensant l’ensemble des établissements dont l’activité principale exercée relève du commerce de détail et comportant, notamment, l’indication de la surface de vente de ces établissements.

Dans les limites du secret statistique et du secret fiscal, le service de l’État chargé de la réalisation d’études économiques mettra à la disposition des collectivités territoriales et de leurs groupements ainsi que du réseau des Chambres de commerce et d’industrie les données les concernant.

 

Texte de référence : Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

Notes :

1. Le contentieux des décisions de la CNAC relève de la seule compétence des cours administratives d’appel (CAA) depuis le 1er janvier 2014. Cf. anc. art. R. 311-1 du Code de justice administrative (compétence du Conseil d’État) et nouvel art. R. 311-3 du même Code (compétence des CAA)
2. Art. L. 752-17 Code du commerce : « tout professionnel dont l’activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise définie pour chaque projet, est susceptible d’être affectée par le projet ».
3. Art. L. 600-1-2 C.urb : « Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation ».
4. Futur art. L. 752-17 C.com
5. Futur art. L. 752-21 C.com
6. Art. L. 122-1-15 du Code de l’urbanisme et futur art. L. 752-6 du Code du commerce.
7. Si le débat sur les orientations du PADD a eu lieu avant le 26 mars 2014 alors les dispositions antérieures continuent de s’appliquer.
8. Futur art. L. 752-15 du Code du commerce : « Par exception au principe d’incessibilité, lorsque l’autorisation d’exploitation commerciale est sollicitée par le demandeur en qualité de promoteur, celui-ci peut procéder à la vente en l’état futur d’achèvement du projet. Le demandeur doit alors indiquer dans sa demande que le projet sera cédé, avant l’ouverture des surfaces de vente au public. L’acquéreur en l’état futur d’achèvement, qui ne peut se faire substituer, doit procéder à l’ouverture au public des surfaces de vente autorisées ».

 

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par  AdDen Avocats

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